按照计划希望讲一讲国外的房产开发历史，经验，教训的一些东西，我想给大家介绍一下美国的情况，实际上今天上午北京科技周那边有一个房地产论坛，这里面有很多的题目涉及到房地产投资基金这方面的话题，北京首创的刘总也讲了这个话题，实际上我们说如果看当前的美国房地产市场状况，市场的主流是房地产投资的金融，他是一种房地产资产的投资，对于房地产开发来说，实际上在美国的房地产市场并不是主流，而且房地产公司里面大规模的房地产的公司也不是专主流，因为刘小光说在美国有个开发商一年可能就建一栋房子，两三个单元的住宅，各种各样规模的开发都有，以小的为多，但是大家一说到美国人搞房地产投资的这些公司的实力都觉得美国的公司实力强大，这里面的原因是什么？实际上就是我们要探讨未来我们国家这种房地产行业发展的一个趋势，一种方向。

我想讲美国房地产开发的历史经验与借鉴，我再给大家讲一个小问题，给大家介绍一个案例，我估计大家不一定能够完全理解，是我在给我们的学生上课的时候讲的案例，我在准备案例资料的过程当中我自己兴奋起来，说哪一天我自己做起来，非常的有意思，我想后面时间足够的话给大家介绍一些例子。

我们说历史它是一面镜子，土地跟建筑的所有权是美国人非常珍惜的基本权利，美国很讲究权利，这个对物的权就是土地和建筑物的所有权他非常珍惜，长期以来房地产已经成为美国传统的一部分，这里面一个（英文）的人说美国的商业就是房地产，这是指的早期，美国当早期在商业活动量最大的就是房地产，无数的美国人都拥有房地产或者进行房地产的买卖，对房地产市场的大量参与成为美国经济生活中的一个基本特征，而且我们觉得这个历史它会不断的循环发展，重演，当你看到房地产开发的繁荣和衰败，循环的时候会更加的感觉到它的重要性，就是美国房地产发展的历史上经历了很多的衰败和白热，就是经历了很多次周期的循环。每一次循环后面的人就可以从前人的经验当中总结出值得借鉴的一些经验，所以我们要介绍介绍美国的历史，中国的历史比较短大家都参与其中了我就不说了。

首先就是殖民地时期到１９８０年这个年代后期的一段时期，实际上是美国建国前后的这一段时间，这里面为了寻求更大的自由和荣耀，来自全世界各地的移民和殖民者来到美国，为了达到这两个目的自由和荣耀，为了达到这两个目的他们必须拥有土地，美国原来是土著人，从欧洲来了殖民者以后，他们到了美国以后想办法占地，占有了土地就获得了自由和荣耀，整个１８世纪和１９世纪美国人一直在努力斗争，争取获得更大的合法权利和机会成为房地产的业主，共有房地产的业主。

前面说了美国房地产商拥有房地产是美国的传统，我们说这个殖民地时期，大多数的土地被英国政府当局和其他具有统治权利的统治者手中，最早期的是殖民者，西班牙的殖民者，法国的殖民者，被他们所掌握，１７世纪开始第一批欧洲移民来到以后，开始从土生土长的美洲的土著手中购买，或者用武力盗用土地自己把这块地占下来，１７世纪初（英文）公司带领移民来到这里耕作，他们这个公司所拥有的土地给他们金钱和股票作为劳动的回报，当时（英文）有一个公司，这个也是殖民者的一个公司，他当时在那儿有很多的地，用大量的移民移过来以后给他们耕作土地，作为回报给他们分配一些钱，公司的股票，１９１６年（英文）殖民者勉强同意给每一个移民１００英亩的土地，各殖民地获得独立以后，组成了现在的美国，连邦政府和洲政府仍然拥有全国的土地。

在随后的一个世纪当中，美国通过购买路易斯安那，吞并德克萨斯州，和墨西哥的战争，然后又从沙皇手里面买下了阿拉斯加，以及跟西班牙和英国缔结了几次条约，大大增加了美国的公共土地面积，美国的土地实际上现在很多的层次所有，一个是连邦政府，连邦政府拥有的土地主要是一些没有开发的土地，量最大的是没有开发的地像阿拉斯加，一些森林，土地，这些都是属于连邦政府拥有，另外还有洲政府，这些都是属于公共的土地。

还有就是一般的私人拥有，非政府拥有的土地，这一块主要是现在的城市用地，正在耕作的土地基本上都是私人拥有，政府也通过出售土地给私人，他跟我们出让也有点相似，我们为什么这个土地呢？因为土地作为房地产主要做的就是土地，连邦政府通过土地授予退伍军人，自耕农，铁路以及洲政府等处理了超过１０亿英亩的土地，政府土地主要通过协议拍卖的方式，大量的出售给私人投资者，１８３６年连邦政府大概出售了２０００万英亩的土地，大多数价格在每英亩１.２美元左右，一英亩的土地我没有仔细的算过，相当于多少亩，相当于好几亩，我具体的数据忘了，大概一亩地当时的价格是１.２美元，像布什总统到农庄接待客人的时候，回家他们家的那个农庄的土地很可能就是当时１.２美元买下来的。

很多原来的农场主变成城市最大的地主，因为这个农场可能变成一个城市，他就是这个城市里面拥有土地资产最多的，或者他通过转让土地获得了发展其他领域的资本，１８６２年美国的国会通过一个家园行动，规定那些还没有获得足够土地的移民家庭中每个成人可以获得１６０英亩土地，条件是必须在土地上生活和耕作５年。

利用家园行动政府总共分发近３亿英亩公共土地给私人业主，美国支付乔治华盛顿，除了是一个种植园的园主，将军和总统以外，还是一位职业的土地测量师，作为一位精力充沛的房地产企业家，华盛顿积极参加了美国第一块大型土地开发交易，将哥伦比亚特区建成美国首都。早期的一些战争主要是争地盘，然后要分给人，这个测量师是一个什么概念？勘测边界，划这些边界，计算每一块的面积，所以这个测量师在美国的职业是非常早的，我上个月去华盛顿开一个叫国际测量师联合会的年会的时候，美国有一个学测量专业的学生，穿上２００年前他们祖先的衣服，用他们那个时代用的测量工具来给展览，告诉人们２００年前我们是用这样一些，用木头的，我们实际上农村里面还用丈，一丈两丈的丈，铅锤测量，做这种展览，让大家回忆起过去，因为现在的测量技术非常发达，航空测量，卫星的遥感测量，ＧＰＳ的全球定位系统，包括一些很先进的，现在这个测量技术就是说飞机从这儿一飞，照下来的照片自动的传到计算机处理器里面，这个计算机通过把这些照片的数据处理完了以后，形成一种室量化的图形数据，照完照片就变成计算机上面的图了，这个实际上非常的先进，跟当年拿着木头杆量是两个概念。

另外跟土地的这些信息收集，采集，分析，加工，处理出现了一个ＧＩＳ的技术，地理信息系统的技术，它再往深一步开发用在城市的管理，比如说防灾，减灾，城市的交通，城市里面的一些救护，包括车辆的导航，这些东西都用上了，实际上除了这个方面有关土地相关信息还用在交易环节，人们在交易的时候要知道面积大小，产权，产值是谁的，谁所有的，价值量多少，现在测量这个行业全世界从业５０万人，是一个非常巨大的行业，我们测量这个专业一说大家以为是国家测绘局那个测量，这个范围是比较窄，国际商的测量协会包括我们说房地产的估价师也是测量的一种，所以华盛顿当年类似一个开发商似的这么个情况。

１７７３年华盛顿获得了俄亥俄洲和卡纳瓦和领域两万英亩面的土地的所有权，１７７３年７月１５日华盛顿在（英文）当地的一个杂志上刊登过广告要在他这个地上寻找移民者，到他这儿来更，如果从明年十月以后的两年内，每片土地当中有５０英亩当中，不是５０英亩一块，有三英里的土地被清理，维持了耕作，他将根据移民者的希望将土地分割成任何条件出租，并在合理的条件内免除租金，纽约最著名的地主是叫做ＴＲＩＮＩＴＹ教堂，１７０５年英国的安妮王后为了表彰他而授予３２英亩土地，最早是英国殖民者，英国殖民者从道理上都是女王的土地，所以她有权利把这个土地分给谁，从那３２英亩土地开始到１８世纪末期的时候，教堂已经积累了１０００块土地，在１７７０年以前这个教堂以固定的租金出租土地，第一个七年年租金２英镑，随后七年为每年３英镑，最后为每年４英镑直接到２１年期满，更长的租约如那些长达６３年到９９年的每个２１到３３年增加租金，提供的房地产收益甚至超过了承租者的寿命，我们国家土地批租限制７０年的规定也基本上学了这么一套东西，从这儿来的。在那个时候还搞了很多的土地分区，把地通过规划分成小块，建设住宅，由于有足够的廉价土地，美国城镇住房当中很大一部分是独门独户的住宅就是我们说的别墅，独立式住宅，１９世纪早期的时候城市当中出现了连排式的住宅，相当于我们现在所说的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，这个房子现在在北京炒热，这个在１９世纪初期的时候美国已经出现了。

１９世纪末期出现高级公寓，是城市中心的，还有廉价公寓，两到四户家庭居住的住宅，１９世纪末期出现的，１８９０年前后美国开始出现城市病所有的贫民窟，１９世纪末到２０世纪初，就是１９００年前后出现了一个住房改革的运动，这个运动几乎波及到从纽约到旧金山所有城市，出现更严格的法律，对新建住宅和现存住宅的质量开始进行关注，再一个在早期的美国，铁路和铁路巨头在房地产开发当中发挥了很重要的作用，１８世纪和１９世纪的早期，水上的交通路线已经使得一些土地比较容易接近了，就是说我可以很方便的到达，因为城镇往往发展都是一些交叉的路口，因为我们说在昨天，我在给他们讲一个全球化的课题的时候，全球化实际上是一种交通运输更方便，通讯更方便，包括对自己本国的消费，不管从消费还是生产的角度看对本国的需要减少，对国际的依赖性增强这就是一种全球化。实际上城市的发展也是交通比较便捷的地方发展起来，咱们国家也是这样，像天津，上海，都是和水上交通的结点有关系的，但是这个从１９世纪开始有铁路以后，铁路的发展实际上极大程度上带动了城市的发展，１９世纪的上半叶运河大大的扩展了能够方便到达可开发土地的数量，１９世纪中期铁路的出现对美国人的生活带来了很深远的影响，铁轨使可以开发利用的土地增加，它是铁路发展的推动力。

１８５０年到１８７１年之间，连邦政府出让了１.３亿英亩公共土地给铁路公司，就是我给你这个线你可以拥有这个土地，一半的土地归政府，因为两边铁路一通这个土地就升值了，铁路铺设完毕以后政府和铁路公司开始卖地，到目前为止实际上在美国很多的铁路公司仍然是城市里面的土地最大业主，为什么？这就是早期的时候非常廉价的占用了大量的土地，铁路公司拿着这些地，把地抵押给银行，然后从银行贷款就可以修铁路，而且它所获得的回报都是非常高的，我们现在看实际上１００多年以前美国已经开始公共交通设施的开发引入私人参与的机制，这种开发和土地的开发有效的结合起来，我们国家现在实际上很多城市在搞轨道交通，做这些东西的时候也开始使用这样一种模式。

这里面举了一个例子，在铁路巨头里面有两个比较著名，一个叫做（英文）还有一个叫（英文），当时介绍这个铁路巨头作为房地产开发商的巨头，他影响力有多大，（英文）这个公司在大范围内进行交通，基础设施，公共事业以及房地产的开发，他的影响力可以用１９１４年地的一个笑话来解释，这个笑话是一个母亲带着女儿坐电车去海滩，女儿问到我们坐谁的电车，母亲说是（英文）先生的，经过公园女儿说这个公园是什么，妈妈回答这是（英文）公园，小孩又问我们去哪儿，她妈妈说我们去（英文）海滩，最后到了海边这个孩子又问（英文）先生是拥有大海还是他仍然拥有上帝。

第二个阶段１９世纪后期到第二次世界大战后半叶，工业化浪潮席卷美国，都市地区如同此时一般吸引着来自国内外农村地区的大量移民，这些移民来到迅速扩大的都市中寻找他们自己的商业机会或者在工厂，商店和办公楼中工作，由于城市中人口剧增，城市边界也迅速扩展，为了鼓励工业和居住离开拥挤的市区，公共部门和私人部门在交通，公共事业，基础设施和城市服务方面都做了很多技术和组织上的改进，除了最富的和最穷的，人们都去边远地区寻找更新更好的住宅，尤其是在更加便宜的土地上拥有自己的房屋，最富的人可以住在城里面，因为城里面毕竟有好的地方，像在纽约，在曼哈顿岛上有一个公园，公园旁边有一个公寓，公寓的景观很好，位置也很好，非常的昂贵都是富人住的，纽约也有一些穷人住的一些普通的地方，中产阶级开始往郊区发展，中产阶级到了郊区导致工厂和仓库随着工人迁移也移到了城市外面的工业园区，工厂跟仓库随着工人迁移至工业园区以获得更加便宜的土地，更加现代的设备以及更容易的货物运输，让往外移产业也往外移，这是一个郊区化的问题。

同时在城里面开始出现了中央商务区，就是我们所说的ＣＢＤ和一些商用房地产的开发，这些标志主要就是摩天大楼的发展，１８８０年开始出现了电梯，出现了电梯以后就使得建筑突破了以前的高度，以前人们认为６层是人们可以接受的，每天不行的最高界限，我们国家目前设置规范一般６层以上可以设电梯，这个概念在１８８０年已经成型了，６层以上人们不方便了，另外在城市中心，旅馆，酒店，公寓，百货商店也得到很快的发展，１９世纪９０年代在纽约，他们建造了当时最豪华的一个旅馆，１９世纪晚期城市当中出现另外一个跟居住旅馆相关的创新公寓，就是１９世纪末期公寓开始出现，城市土地利用，我们国家原来都是四合院，都是平房，所以公寓也是很晚的时候才出现的，美国是１９世纪末出现的。

城市土地利用的另外一个创新是供零售商使用的多层物业，刚开始的时候称作干货或普通的商店，干货店。

到１９世纪叫做百货商店，我们的百货商店也是从那个时候开始出现的，最早的百货大楼是叫亚历山大，１８４６年开始设计精制的干货中心，叫（英文），这个商店现在还有，在纽约的百老汇大街那个地方，在整个的开发过程当中，实际上公共部门开始扮演越来越重要的角色，因为政府开始都是私人为主的，后来因为一开发土地就涉及到公共利益的问题，政府就开始扮演角色，所以１９世纪末和２０世纪初当城市越来越大，政府开始提供市政服务，促进基础设施的发展，规范私人房地产的开发，美国那时候就开始要规范房地产的开发了。

工业的来临，朝着工作场所和居民区分离的方向发展，因为我们原来的城市在小规模的时候，主要就是考虑到户型的方便，来安排这种配套的设施，但是城市越来越大，工业化了以后，显然步行的安排城市规模肯定不行了，所以开始把工作场所和居民区分离，我们北京在国内很多城市，原来我们讲的是先生产后生活，所以很多生产和生活的设施就没有足够的距离的区分，所以现在好多城市在筑城改造的时候很大的任务，就是把工厂迁到外面去，做到居民区跟工作场所的分离。

但是这样一分离了以后，早上要去那个地方工作，晚上要回来，所以就导致了交通堵塞，所以这个时候交通问题成了公共关心的对象，随着更多的人移居到城市，随着过渡的拥挤和污染，影响到了公共的健康与安全，另外对光和空气的需要，以及应当采取的正确对策这个方面的要求也在不断地提高，这样的话就导致了城市的这种，导致了国家对城市发展的干预，这时候开始出现了城市规划，也就是说你太拥挤了，出现了很多问题，公共健康，安全，防火等等，另外采光，通风，这些问题就出了问题了，所以政府干预强度在增加，然后城市规划开始兴起，因为城市规划，虽然我们早期也有规划，但是这种规划可能比较正规的，在美国是在２０世纪初，１９世纪末出现的。

那么在１９世纪后半叶城市当中开始限制某些区域当中，可能会给人们带来火灾，疾病，伤害，或者是有害的气温的商业性或者是工业的活动，洛杉矶是第一个制定规范法的地方政府，１９０８年他把整个城市分成了居住区，工业区两个大的单独的区域，包括洛杉矶在内的许多城市开始限制建筑高度，比如波士顿，华盛顿，不同的地区有了不同的限制，而且他们不光限制高度，限制高度两层含义，一个是限制最高，一个是限制最低，城市里面有些房子不能建的太低，所以这个时候我们在北京，实际上对限高，一般都是限低的概念好像没有，１９１６年纽约最合的高度以及土地限制，对建筑物的覆盖率，以及建筑物的体量进行了管理，目的是要做到综合的规划。１９０９年到１９２６年美国最高法院开始允许对私人财产的公共限制，虽然这个财产，这个土地房子是你的，但是你要受公共的规矩制约，所以到１９２０年代末大部分城市以及许多小城镇和郊区村庄颁布了规划条例，建立了规划管理的机构，在１９３０年以前。

在美国２０世纪２０年代出现了一次房地产业的繁荣，在经历了一战前后的一段时间相对的低迷期以后，１９２０年到城市中心的各种形状和高度的写字楼都开始迅速发展，１９２０年代的后期，来自社会公共机构一些抵押债权的金融支持非常自由，进一步增加了写字楼建设投机的成分，１９２９年在摩天大厦的清单当中有３７７座大楼当时建的高于２０层，其中有１８８座在纽约，其中有一座叫帝国大厦，我们现在到纽约去还能看得见，这座大楼在长达４０年的时间里一直保持世界最高的建筑。另外公寓也开始大量的兴建，开始出现了花园城市，这个花园城市它的主要观点，什么叫花园城市，它主要是有四个要素，一个是环境要好，自然环境要好，再一个所谓社会改造，就是说它这个社会是一个很好的社会的社区，这里边我们国家在发展郊区的市镇的时候，有时候把它完全变成了居住用户的镇，就是承担一种居住功能，所以他们现在讲，回龙管这个地区，早上来上班已经堵的一塌糊涂，回去下午又堵的一塌糊涂，因为那里面只有一个口和城市，主要高速公路这个地方交汇，这样的话他认为这个地方并不能够叫做一个镇，应该顶多就是一个居住区。

花园城市的概念，在这个里边我还要有适当的就业机会，这个就业机会能够吸引相当大的一批人在附近就业，只有一部分人到区域以外的地方工作，而且这个交通联系又不方便，很强的社会功能，另外还有一个城镇要有规划，跟区域之间要有一个比较协调的关系，为什么当时要搞花园城市的运动呢？主要当时城市工业化发展的过程当中出现了很多肮脏，不卫生的地方，还有犯罪，还有过渡拥挤等等现象，大家当时研究了很多模型，花园城市应该建成什么样？他设想一个和谐，设备齐全，规模适中的一个社区模型，社区内每一个工人的住宅都有提供就业机会，制造厂，土地跟社区的设施属于公共所有，周围的环境经过精心的规划，有足够的绿地开放空间，交通也非常便利，这些小城市之间相互连接就形成了一个区域的系统，彼此之间通过农业用地，绿化带隔离开来，当时他们的设想一种城市发展的形式。

在２０世纪２０年代还产生了行业协会，早期的改革和专业化的运动伴随着房地产业的巨大增长而发展，房地产业的众多参与者开始组织行业协会，以提升行业的水准，孤立排斥令人们讨厌的行为，就是行业自律，跟公共部门，商业活动的其他部门以及普通的公众来协调，保护房地产业的利益，比如说美国当时２０世纪２０年代，１９２０年前后就成立了美国房地产经纪人协会，这个是在１９０８年成立的，这个叫（英文），现在美国８０％的房地产的交易是通过这个协会的会员成交的，这些协会会员有一个规定，你成交每一笔房地产交易，必须及时把这个交易的信息，放到他们自己设立的网上去，他叫ＭＬＳ这样一个系统，而且每一个人他有的这种需求信息和供应信息也都上到这个网上去，所以在美国房地产行业里边地位非常大的，现在为止，它有三十多万经纪人，在它协会里边。

另外在１９世纪后期，末期到二次世界大战这段时间里边，金融行业，房地产金融行业也取得了很大的发展，开始出现了比如说像商业银行，开始参与借助贷款和抵押贷款，在那个时候就开始有了商业银行提供贷款了，为开发和买房提供信贷的服务，人寿保险公司也开始把它一部分资本投向房地产的资产，另外也出现了储蓄和贷款协会，然后专门促进中等收入的家庭来建设或者是购买自己拥有的房子，在那个时候就开始出现了这样一些事情，在１９世纪二次世界大战前，就是在１９２９年的时候，美国经历了一个大的箫条，在１９２９年的１０月份它股市出现了危机，导致了美国历史上时间持续最长的一次经济衰退，连续四年下跌，到了３３年的时候跌到谷底，有将近１／４的人口失业，１９３３年底将近有半数的住房抵押贷款没有履约，每天有一千个物业被银行收回去了，因为还不起钱了，被银行收走了，新增住宅建设量从１９２５年每年建９３万多套，下降到９万多套，大家可以看到这段衰退时候的场景，每天都有一千宗物业它抵押物被银行收回去，有半数的房地产抵押贷款还不能履约，所以我们觉得房地产的冬天是非常非常可怕的，我们真正中国目前还没有经历过这种房地产的冬天。

去年年底清华有一位教授就说，中国今年的７月份就应该碰到房地产的冬天了，当时在社会上引起了很大的反响，而且包括一些政府官员，包括一些学者也在说，说我们北京的房价，中国的房价太高了，老百姓的收入很低，房价太高要压低房价，这样的话让老百姓买得起房子，而且还举出例子，我一年才两万块钱的收入，我怎么能买起一百五十万的房子，这房价得下降，这种概念实际上是对这个市场，如果说光是消费者嚷嚷还好一点，政府也跟着这么说，有一些专家也跟着说，这样的话我们就思考一个问题，假如说我们北京的房价下降了１／３，似乎老百姓可能就买得起房子了，然后大家就皆大欢喜，但是可能你就设想一下，如果房价下跌１／３，现在银行提供的所有抵押贷款都变成了不良资产，因为你的抵押，你发送了７０％的贷款，你现在房价还６６块钱，很多人就还不起钱，或者我不起钱，我把房子给银行得了，银行拿那么多房子有什么用，它去拍卖，变现，这么多房子再扔出来，它连６６块钱都不值，银行卖不出钱去，老百姓对前景没有信心，房地产市场一下来，这个市场上的从业人员也没有了，也会减少，老百姓的收入不高，下降，这时候老百姓根本也买不起房子，一个最简单的道理，就是东京的房价连续从１９９１年房地产泡沫破灭，到现在已经下降了４０％—６０％，但是老百姓仍然买不起房子，香港的房价经过９８年以后，一直在下跌，现在基本稳定了，失去了６０％的价值，很多家庭承了负资产家庭，原来买房子贷款贷了８０％，现在欠银行的钱还欠７０％，房子的价钱占４０％，所以很多家庭就变成负资产家庭，按我们的推理，这个好房价降到４％咱们赶紧买房子，但是现在香港人连吃饭都不舍得去酒楼了，坐车都不敢坐出租车，都做公共巴士，并没有出现人家想的那么繁荣，好像房价一跌什么都解决了，而相反房价一跌什么问题都来了，因为大家已经习惯在这样一个高水平的经济平台上运行。

现在香港的公务员减薪，多难，为什么要减薪，支撑不住了，政府的财政支出，财政赤字越来越多，减薪政府少支出１５个亿，这些问题大家没有把它放到更大的环境里面，一个环境下面去思考，所以我们觉得，这个房价不能够涨的太快，下浮也可以，也不能说不能下浮，但是你不能够变化太大，变化太大对我们整个经济的损害是非常非常大的。当时经济很不景气了，所以罗斯福总统当时搞了一个叫罗斯福新政，罗斯福新政有点像我们当初９８年遇到金融危机以后，我们经济增长没有动力了，干吗呢？就增加公共投资，搞经济适用住房，搞大型的基础设施建设，尽管那边的路没人走，修通了以后可能一个月走一辆车，咱们也修高速公路，我们看到过好多边远地区的高速公路，旁边一条原来的路，那边就是高速路，我们在旁边这条路上走一个小时，看不见高速公路上过一辆车，但是政府就通过花钱来刺激经济增长，当时罗斯福新政，他重组银行和证券市场，大规模进行公共工程，用这个东西来刺激经济的复苏。

在１９３４年他们成立了联邦住房管理局，它叫（英文），这个联邦住房管理局它进行了很多的改革，推动了一些住房市场向前的发展，推动了产权保险制度的建立，因为ＦＨＡ联邦住房管理局就为一部分家庭购买房子提供产权的保险，所以它也促进了面向中等收入家庭，成本效益好的小型可支付自由产权住宅的建设，联邦住房管理局主要是联邦政府它有一笔预算，这笔钱用来支持中低收入家庭解决住房问题，最开始的模式，用我们中国简单的话来说就是补砖头，给开发商，生产者提供补贴，现在已经慢慢过渡到补人头，给使用者，消费者发放补贴，因为给生产者的补贴他们后来发现效率很低，所以现在改成给消费者提供补贴，核算你的家庭收入，如果你是收入低的，我就可以给你发券，你可以用这个券来支付房租，它也不是让倪志福买房的价格。

最开始补贴生产者的时候，联邦住房管理局，它通过地方的分支机构借了好多美国的公共住宅，但是这些公共住宅后来都成了贫民窟，为什么？它中低收入家庭聚集了以后，大家事儿就出来了，问题就出来了，所以它后来也为了解决穷人过分集中的问题，它就干脆我花到人头上，你在哪个地方买房子没关系，我给你钱，但是在美国实际上这种种族的歧视，这种差异，很多黑人有钱也住不到白人区，有的地方限制，我这个区域只许白人买，不允许你黑人进，所以在美国住房市场曾经有过很严格的我们叫它民族的反正歧视少数民族的政策做法，然后ＦＨＡ担保的住房抵押贷款，在１９３８年又处理了联邦抵押贷款协会，这个联邦抵押贷款协会，它主要是做什么？做房地产的证券化这块，把住房的抵押权益把它变成一种证券，所以我们现在正在热闹谈论中国房地产的证券问题，１９３８年美国成立了专门的机构，开始做这个事情。

在大箫条以后，罗斯福为什么要保新政，他在第二次就职典礼上就说，国家上有１／３的人口的住房营养状况都极糟糕，所以他要搞这个东西，所以当时成立了好多的事件，当时在美国建洛克非洛中心，这当时也是一个很著名的项目，包括到现在去纽约的时候我们还可以看到，这个项目到现在还是非常的壮观，另外房地产开发开始向职业化的方向发展，成立了城市土地学会，它在１９４３年又成立了全美住宅营造商协会，开始有这些协会组织，另外二战期间由于新的建设，土地以及现存建筑需求的高涨，一些地区的房地产业得到迅速的扩张，在二战期间虽然它在外边打仗，国内还在扩张，经济在扩张，那么１９４８年以后，战后的郊区依靠汽车、所有权的住宅，以及消费者的购买力迅速释放，插上了腾飞的翅膀，所以美国确实是每一次打仗，打仗期间它就增长，打完仗以后，在暂时往军工方向，为军工服务挣到的钱战后彻底释放。
 

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