另外一点是对于个人的投资者而言，你所参与的信托投资公司都是由那些专业的人士来管理的。也就是说给你一个渠道去和专业的管理人员共事来进行基金的投资。

    再有一点是税金优化程度比较高比如在信托投资公司所获得年利润的时候不需要付利润税，但是你作为投资者你可能还是要负担利息税，这相对于其他的上市公司行业而言，在你得到利润的时候实际上付了双倍的税金，但是信托投资行业只有一次税金。

    最后一点你想直接投资于房地产行业，投资于房地产信托投资基金，你的股票是比较有流动性的，你可以任意时间去买卖。

    还有一些其他的收益比如说它将房地产行业介绍给更多广大的投资者。

    第二点信托投资基金行业透明度比较高，房地产行业公共信息比较多，而且很明确比较容易得到。

    第三点它给了投资者非常高的灵活性，也就是说你可以投资信托投资基金所管理的零售也的股票，或者是其他的建造商的股票，可以关注于你所关注的行业。

    在投资者进行房地产行业股票投资的时候，显得很单一，但是呢从另外一个角度而言，也是非常干住的，很有中心的，而比较其他上市公司而言，这些公司从事的行业，从IT到信息产业到电讯行业非常之广，你很难去关注它。

    房地产行业现金流比较充足。

    最后一点就是房地产信托投资公司它关注于推动房地产管理的专业化而且关注于创造价值。

    那么你们可能会问这么一个问题，我们为什么不直接投资于在中国或者在香港其他地区，上市的房地产公司而要投资于这种房地产的信托投资公司呢？这有很多原因，为什么这些投资者比较关注，或者比较对房地产信托投资公司感兴趣，而不是对直接上市的房地产公司感兴趣。

    第一个原因是直接上市的房地产公司，它们所从事的行业可能是方方面面，从零售到酒店到办公大楼的修建，但是作为个人投资者而言，你可能并不想投资宾馆这个行业，你可能只想专顾办公大楼，你就可以找房地产信托投资公司，这个公司只允许房地产信托投资的，你又可以投资最关注的那个领域。但是其他的房地产上市企业，它们从事的行业跟不动产或房地产没有半点关联，这不是你感兴趣的，也不你非常放心的这些领域。

    房地产上市公司和其他的一些上市公司一样，它没有一个法定的负债率，但是信托投资公司有法定负债率，给了你一个保障，如果没有确定，可能资不抵债很有可能破产。

    在房地产公司它也不是法定必须进行税后利润股票分配的，但是在信托投资上面法定的必须90％以上的利润必须进行股东制的分配。

    同样之前我们也讲过，如果你投资于这种资产公司的话，它的赋税的优化程度没有信托投资公司高，赋税首先要进行利润税，再分配时还要交股息税，而在资产投资公司没有利润税，只要分股息税就可以了。

    那么实际上信托投资公司，它的产生是在于美国或其他国家，他们很多的行业处于财政的危机，这时候就有了这么一个救恕的工具，就信托投资公司，将这些不良资产进行重组。在澳大利亚1990年时候信托投资公司总资本不到40个亿美金，但是到今天为止，现在它的总资本是340亿美金。

    在美国信托投资公司的形式是分了好几次来产生的。1930年是税务优化的形式。30年代是一些优化税务的基金合法机构，到1960年就成为一个处理税务的一个组织。在1972年美国的信托投资公司数量非常之少，只有46个，整个资本总额也是不到20个亿美金。

    同时由于石油危机也发生了很多信托投资公司破产的事例，到了1970年代后期它的资产负债表有了明显的好转而且股东所得到的股息收入是从8％到10％作业。

    但是整体来看，它所占的市场份额还是比较小的，直到82年，它整个资本总量不到35亿美金。那么这张幻灯也是21张幻灯，显示的是投资者在91年到91年之前20年每年从信托投资公司所得到回报率的多少？我们也看到在90年代初期它的信托投资的回报业绩表现相当糟糕的，在这20年之间总共有7年回报率是负值。

    我们看到1980年代在北美和欧洲的自由经济时代，这个时代崇尚的是减税。

    这是里根时代的经济复苏计划，进行全面的市场开放以及全面的减税。所以在1980年代信托投资公司有了长足的一个发展，所以从80年代后期到90年代整个信托投资公司它增长了5到6倍。整个八十年代末有一次资产市场的崩溃，这个崩溃的来源在于过量的基础建设。

    但是在90年代初也就是过去十年之间，美国的信托投资公司又再一次复苏了，而且是来势更加猛。大部分的信托投资公司它们的资金都来源于90年代初一些不良资产或者银行不良资产或者是负债。它主要就是发展于权益和负债的重新组合，大量的负债成为了权益。信托投资公司走向了公共市场的原因有好几个。

    第一是以前是银行贷款作为主要的吸收负债的这么一个渠道，但银行贷款显然已经不足了，所以有了这种信托投资公司，他们来吸收这种负债。

    第二点同样是未来发展资本的筹措。

    第三点也是我们之前讲过能带来一些税收收益，尤其是那些试图想退休的人，他们进入这基金进行一些长远的计划。

    这是权益总额分析表，91年和92年信托投资公司的所有的资本量是非常之小的，那时候也是石油危机，到93、94年由于政府政策的引导和税收政策的平衡导致长途的发展。

    同样我们看到99年到2000年信托投资公司筹措的资金量非常之小，这是由于在美国IT信息技术泡沫破灭的危急，导致去哪儿筹钱都比较困难。

    这里所展现的是各种不同的信托投资公司组合成分，这些组合都是非常复杂的，其实它的复杂是来源于美国税收系统非常复杂，所有组成跟不同税收系统相关联的，由于税收复杂性导致了这些组合非常复杂。

    从吸引或者投资者参与的基础而言，是零售行业投资者更多到了保险行业或其他行业投资人。

    由于信托投资公司的价格和整体的其他上市公司的价格的关联性比较差，相关性不大，所以投资信托投资公司是很多投资者为了规避像纳斯达克股票崩弹进行的投资选择。那么我个人认为信托投资公司是介乎风险非常小的债券和风险非常高的权宜投资之间的投资选择。

    这个是我做的一个关于美国澳大利亚日本和新加坡各种信托投资公司的特征所属行业这么一个分析表，不再详细的讲了。

    信托投资公司作为一个投资渠道成功因素在哪儿呢？

    首先第一点你必须要有一个让你的资产支持高的股息回报率的这么一个能力，你必须有这能力进行高的股息回报，起码要高于其他的上市公司。

    第二点在澳大利亚和美国，信托投资公司提供了良好的减税的组合，但是我们认为在香港和新加坡这并不是它的一个优点。

    同样跟在香港和新加坡不一样的，在美国你直接参与房地产公司股票机会比较小的，你必须通过信托投资公司间接参加房地产的融资和投资。

    最后一点这个行业，信托投资公司这个行业，是一个比较成熟的比较复杂的财务市场的行业，主要的资金也来源于保险行业的资金之类的这也是在美国的情形。香港现在已经考虑进入这种信托投资行业，只不过选择的行业上市股票，或者行业上市公司比较少。所以加以时日等我们有了更多上市公司股票进行投资选择和组合的时候，那时候进行信托投资公司投资会更好。

    在香港同样也是，信托投资公司和其他上市的资产公司区别在于它的风险和波动没有资产公司那么大。

    第二个股息的分配远远高于资产公司所能提供的股息。我个人认为并不是需求比较少，也就是对于信托投资公司的需求要少于资产公司不是这样的，而是在于提供，由于没有原动力和没有这种驱动，资产公司不愿意把资产投入到信托投资公司的管理资产中。作为你们可能考虑在中国建立资产信托投资公司，可能要作为你们考虑的因素。

    相对而言很少的行业能够进入到信托投资公司的利益当中，保证它的高回报的股息，我们看只有更多行业进入资产信托这个行业才会更加繁荣。在一个月之前，真正意义上的资产信托投资公司还没有形成一个雏形就在几个星期之前已经有了新的信托投资公司的代码，我们看到有了发展和形成的过程。

    其他还需要几个考虑的因素来确保信托投资公司成立的成功，或经营信托投资公司投资渠道的成功。

    第一点在中国也是同样的，必须有一个良好的商业信誉，在投资或进入信托投资公司的上市公司都是很好信誉和经营年限的公司。

    而且这些信托投资公司资产管理的人员必须是非常有经验的资产管理专家，

    最后一点信托投资公司所有的文件和运作流程必须透明和公开，投资者能够很清楚的了解他们所投资的资产以及这些资产被管理的情况。

    当然在香港我们已经有很多的资产它们是可以进入信托投资管理公司的管理范围的，从量上面来说具备了这个条件。这些公司都有很多的资产更新和增加，这就为信托投资公司提供良好的股息收入提供了一个保障。

     在最后十分钟当中，我们讲一下最后的课题，也就是关于有没有一个通用的评估方法评估不动产信托投资市场的股票价值，然后我们再讲一下用哪一个评估的举证进行单个的业绩评估。

    全球而言我们对于资产公司他们的价值评估看两个方面，第一个方面看净资产就是帐面价值，第二个看收益比例是多少？

    在全球市场上应用最多是净资产的价值，但是在亚洲看更多的是收益。但是您可以看到用净资产进行评估的方法是对于那些非表现利润死帐的资产是比较好的方法。信托投资公司尤其喜欢那些拥有长期资产的这种净资产评估方式，但是对于发展商而言，可能更多的应用是净收益或者净的收入的货币形式来表现我们公司的资产表现程度。就像那些产品的生产商而言，发展商用收益法。

    在全球来看投资人都会看净资产价值，这一点也是非常重要的一点，但是中国的企业都比较倾向于去美化这种净资产或者做人为的粉饰，所以造成投资商对于中国企业，或者进入中国市场风险性和不确定性有一些心有余悸。

    我们现在就有一个问题，你能不能够有一个比较有效的评估标准，让我们来进行不同的资产股票在不同市场的表现力进行比较评估呢？比如说我这个股票在美国的P/E是五倍，是不是可以等同于在亚洲的八倍这个比例。

    我们下面有很多分析工具和图表，我跨过图表直接告诉大家的结果，关于每股收益率（或者P/E值），股票的价格比上股息收益的比例，是不是有固定标准，评定欧洲资本股票的市值和亚洲市场股票市值，我直接告诉答案是很难进行这种有效的评估。很简单为什么这种评估不是有效的，而且是很难的呢？

    首先第一点，它不是有效评估在于你的会计制度是不同的，比如说你所沿用的折旧率不一样，比如你的税率体系不一样，比如对一个资产进行重新评估方法不一样，都会导致你出来结果大不一样。

    第二点尽管能够解决会计制度不同，能够进行一些标准化的设计的话，你的P/E的值在一个市场的上比值和在另外一个市场的比值是不一样的。

    就P/E值在同一个行业之内是有效的，但是同样在同样一个行业，在其他国家其他市场就不是有效的了。打个比方说如果你对于标准差有一个标准差的延伸的话，你的结果可能会使你的值从正值变为负值。所以在理论上而言净资产价值，或者帐面价值应该是一个有效的评估手段。用净资产评估方法应该能够综合与所有投资组合而且也能够融入你的帐户，就不需考虑负债。

    第三点是各个不同市场会计处理方式不一样。比如说发展商是关注于净资产的帐面价值，而不关注每年进行会计年度的重新资产审核的价值。

    正是由于没有进行资产重新的价值评估，所以它所得到的值肯定要低于帐面价值，发展商所得到的成本。所以净资产价值就可以高于你的实际资产价值的，这个例子举的都是香港房地产开发商，比如五年前进入一个房地产开发，帐面价值肯定远远高于五年之后建造成功实际楼的价值，因为在金融危急之后，整个资产缩水60％这也是另外一个例子证明发展商用净资产价值，使得你的帐面价值高于实际价值。所以大部分公司每年要进行一个资产投资的重新再评估，然后将再评估的结果反映在帐面上，反映在会计帐面上。如果过去一年你的资产价值提升了，那么所增加的这部分价值，应该进入你的留存收益上。国际通用的会计标准要求你的资产评估的价值富裕部分，或者损失部分要进入损益表，进入收益和损失那一张财会报表上，那很不明智方法，实际上应该放在留存收益这部分。
 

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