因为如果把资产的升值所多出来那部分利润收入放在利润表里面话，投资者不明白你的利润是怎么样被粉饰出来的，但你如果放在你的投资储备上面，可能投资者更加明白一些。

    还有一个就是关于税务的处理的方法不同，比如说有的国家和有的行业对于资产的出售和资产的获取要单独增收一个税，这也需要反映在财务报表当中。

    最后一点对比一下折旧率应用不同，比如在欧洲，计一个资产帐面价值在第一年记录的，以后每年按照折旧率折旧，但是在美国它的会计的处理是每年都进行对该资产重新再评估价值，然后记录那个。所以呢总体而言我们得出的结论很难找到一个适合全球通用的资产性股票评估的手段，因为各种体系的不同，各种会计制度的不同，导致很难用一个标准衡量所有的资产。但是作为投资人而言不是关注对于这些股票变动的可对比性多大，而是希望找出一定的规则或者方法进行对该股票预测，作为投资人你无非关注买和卖股票所能得到回报多大。

    前面都是一些数字统计，统计的目的在于找出到底哪一种评估方法是最好的预测12个月的股票价格走向的一个预测方法。所以对比而言，相对于其他的所有的评估手段，包括那些净资产、还有IOE资专回报率，PBV，所有的评估手段而言，所以的评估是最好一个预测手段，这些收益可能是P/E值，还有可获得的股息收益值，这两个都是有关于收入的，这两个收入值也是最好的预测手段。

    所以我们买卖股票的信号是非常简单的，这个信号是非常简单的，比如在香港资产的股票当中，如果已经有八次，你的回报是负值，那么很有可能第九次就是一个有高回报的概率。所以第八次的P/E值是买的信号。你回报率很高，直到18次都是高回报率这时候是要卖股票的时候。你如果以同样的规律可以找出美洲、澳大利亚、香港他们买卖的信号。

    比如说在新加坡假设你的资产的债评估价值已经低于帐面价值30％，这就是买这股票好的信号。同样而言如果你的帐面价值对于该资产重新评估的价值已经超过以前的帐面价值1.5倍，重新定价是150％那这很有可能这公司的股票会下降，所以你是该卖出资产而不是买进。这样而言你就可以用一个比较简单的标准对于每一个国家和每一个特定市场来确定它们买卖信号是什么？

    如同我们这张幻灯片上讲的，在美洲和新加坡市场会出现很多买的信号，在澳大利亚是没有买的信号。一样所有分析数据表明在香港大部分资产评估的价值都远远低于实际价值，所以这也导致在过去几星期之内，香港资产市场股票有了一些往上增就是因为债评估价值低于市值。在英国它是处于比较稳定状况，既不是太贵也不是太低的价格。

    问：刚才课间探讨了一下目前国内开发商普遍关心的，这些年应该说我们国家外资融资逐年在增长，但是唯独房地产投资没有增长，这几年还有下降趋势，下降比较大，刚才听了彼特教授讲的，好像似乎有一点感悟到，我们中国缺少中介机构，也就是做信托投资公司这样一个中介机构，我刚才问了一个问题，我还是感兴趣的，美国人到这来做中介机构他们愿意不愿意做，彼特教授讲不愿意，因为对我们情况不了解，房地产是地域性很强的行业，他认为会冒很大风险。

    如果我们为了把外资吸引过来做房地产，中国人自己搞信托投资公司可行性多大？一个是美国人能不能相信我们，我们运作模式跟他们不一样，另一个可行性有多大？

    美国人到这不会感兴趣，中国人自己做这么一个把美国资金吸引过来，房地产信托投资公司，这种可能性多大？

    回答：首先讲一下房地产行业本身的特质决定了是区域性的行业，地域性非常之强的，在美国比如在纽约是非常好的房地产开发商并不代表去洛杉矶建一套房子非常成功，更不能说在美国建的好可以去德国和中国了，房地产行业是一个区域性很强的行业，基于本地文化、本地背景、本地知识的行业。

    很多这种基金包括保险基金，他们对投资于房地产领域也是相对于保守的，也就是只有50％不到的基金机构会投资于房地产，而且大部分都是欧洲的公司。所以对于如何吸引外资投入中国房地产和不动产行业，并不是说那种低风险的基金和保险基金就可以的，他们对这个不感兴趣，而是应该以合资渠道共同经营房地产，他们可能更加感兴趣一些，一些更加愿意承担风险的基金，比如摩根斯坦迪斯坦迪的就更加愿意涉足这种行业。

    更加直接的原因在于外资的基金或者投资人他们不是出于财务的角度不进入中国的房地产开发，而是基于法律和政策的角度，我已经跟中国的很多房地产开发商有过面对面交谈，他们经常向我抱怨在中国做房地产要通过很多规章制度，法律的手续还有交很多税，除了税之外还有不清楚明细的税以及土地的出让所有的手续非常复杂，作为本地发展商你们会面临这么多问题，更别说国外投资人角度。

    所以这也引证了刚才您所说的，我们应该致力于在国内建立这种房地产信托投资基金，通过我们自己力量来建造，而不是依靠外商投入很大的基金，因为除了我们能够将所有的规章制度明确化，放在台面上，建立这样基金，你可以获得预期上亿万美元的基金，我可以解释一下原因。

    首先第一点是中国有全世界最高的储蓄率，占GDP的39％，而且中国相对而言比其他国家投资的机会是少之又少，所以如果你有这样投资基金，肯定很多储蓄能向你这边储蓄。

    第二点由于中国经济发展速度很高的，这种信托投资基金能够为普通大众提供一个为长远做计划回报的投资机构，由于中国国家的保障体系也不是很健全，你靠国家的医疗保险还不如依靠自己投资长线的投资基金，每年可以带来至少7％到8％的投资回报率，相对进入股票市场你的安全性要高一些。

    第三点是保险行业在中国是一个新兴的行业但是在未来几年之内，保险行业会聚集大部分资金，这部分资金是不允许进入非常危险的上市公司股票投资的，它们所能够投入的行业可能只是国家的债券还有一些公司的内部发行的债券，所以如果有房地产商信托投资公司的这种产品出来，可以吸引保险行业带来的资金。

    这三点验证了对于房地产行业信托投资公司对股票需求的量存在的，另一个角度我们是不是有供给，房地产行业是不是有很好的资产，有资产的量需要吸纳到资金里面去呢？

    从需求的角度上来说，可以看到在美国澳大利亚房地产行业信托投资基金的产生是产生于那个年代整个行业的泡沫，导致银行贷款回收不了，不良贷款造成死帐、坏帐，这些被信托投资公司挪过去进行很好的管理和重组，这就是信托投资公司的产生，现在在中国很多银行有很多坏帐、死帐，也许是出现这么一个机构代理他们管理的时候了，所以在需求上证明了信托投资公司存在的市场很大的。

    最后一定香港已经出台了出版了信托投资公司的规则和规定，还有编码，这些也都是依赖于很多共外投资人和各方各方面共同研究的成果，中国大陆在这方面感兴趣，可以沿用了，而且向来香港是中国的窗口视点。

    问：刚才谈信托问题，我觉得不知道是翻译问题，其实跟中国业界有一个说法有距离的，信托从做信托产品，已经在国内仅存30几家信托公司全部做信托产品，这已经不成为问题了，但是资金源头是大陆供给的，其实我们现在在座各位最关心国外资金通过什么样管道进入中国。我们现在大陆理解国外资金进入中国是基金，不是信托资金。

   回答： 有高的回报率才能进入市场。

    问：其实都是以基金方式进入中国地产，摩根斯坦迪资产证券化的范围，跟地产，中国地产怎么对接，它们对中国有哪些想法，对政府法律，地产场规则，这方面我们更关心，在这方面跟我们做一个交流。

    回答：首先第一点还是对于那些投资回报一般的基金没有什么大的吸引力，应该吸引寻求高风险、高回报跟大家合作建立合营公司的基金，对它来说有更大吸引力，比如摩根斯坦迪外部筹措的资金有150个亿的美金，所以也要找好的投资渠道投资，但中国面临很强大的竞争，因为日本、韩国、澳大利亚他们也在筹措基金发展，中国在吸引这些基金方面，有很多地方不如那些地方明朗。

    我也知道有很大传统基金组织他们在全国做的比较大，他们经常买一个不动产很长时间，从中盈利即便这样基金组织由于风险原因不愿意到中国来投资，我觉得要有更多吸引的政策，才能吸引到这样的公司，这样的公司他们可能到澳大利亚、韩国他们都觉得比较保守。

    我觉得从三个领域上要有一些完善，一个是法律体系的完善，第二是政策体系的完善，第三现金流动性要提升，你才能吸引到不光是保险基金和生命保险基金风险的回报少的基金，而是高风险的基金。