首先谢谢主持人对我的介绍，我觉得非常容幸到清华大学给大家做不动产信托投资评估的报告，这是我第一次来到清华大学，我来北京很多次了，我知道清华大学是很有名的学府，我们讲课的课厅也是非常有名的讲厅，我们国家主席江泽民同志也在这里讲过，我不是很好的大学教授，我也不是很好的讲师。我只是一个金融分析的分析师，也是股票市场实践者，而且主要是在亚洲的实践者。

    第二点我非常抱歉今天不能用中文只能用英文，我很自责自己，尽管在香港生活23年我没有学会中文，我非常自豪我小儿子在伦敦商学院学完以后，将在北京大学学习一年，我希望能像他学习，以后能和大家用中文交流。

    今天有三个方面内容，第一介绍一下，全国资产上市企业共同的特征。

    第二点讲一下不动产信托投资市场的一些问题。

    第三点我们叫资产股票的评估和资产股票价值的确定。

    在不动产信托投资市场这个领域已经有一些历史了，之前在澳大利亚和美国，后来在德国、波兰这些国家，亚太地区是新加坡、韩国、日本发展比较迅速。

    首先我们来看一下不动产这个行业，它们上市的这些企业有什么样的特征？那么摩根斯坦迪做的行业支票指数在业绩视为基准，其他的股票市场以它的数据为参照。摩根斯坦迪做的世界指数是根据各个不同股票进行13个行业分类，然后对四个区域，分别是欧洲美洲还有亚太，太平洋出开日本之外的亚太国家。我们看一下讲义第三页可以看一下欧洲银行业绩占了世界指数5.4％，北美健康医疗保险这个行业占了8.0世界指数。所以从整个的上市公司的而言，不动产或者房地产行业只是非常小一块，它占世界指数只有0.2％。我觉得这个数据非常惊讶，因为不管处于什么行业，做什么商业都跟不动产打交道，实际上在整个上市公司的股价当中只有0.2％。

    但是从不同的行业它们所需要跟不动产打交道之余，不动产本身也有一个领域，他们自己融资，自己上市，这个比例虽然不高但是也有一定比重的。但是在银行界比如说英国、美国这些很多国家，他们很多银行是上市的公司。同样在人员行业在消费品行业化学行业奢侈品消费行业，这些行业都有很大一定比例的公司，他们是上市公司。但是在房地产行业，很多都是私营公司，而非上市公司。我们还可以看到一个数据，在亚太地区不动产行业的指数，要高于日本欧洲和北美，其他的都是0.2，这边是0.4。比如说有两个在香港上市的公司，一个叫Q，一个叫航江实业，他们都是两家在房地产业做非常大，全球上没有比这两家更大的了。您可能产生疑问，房地产在上市公司股票的业绩，和房地产建造的业绩比较起来有什么共同之处或区分吗？

    我们有一些定量的统计数据来分析这些不动产公司，他们在行业的动态以及他们在股票市场的动态。在亚太地区，这些不动产公司他们在行业内的动态和在股票上关联性非常之强的，但实际上在美洲和欧洲它们股票市场的业绩和行业的业绩，它们关联性不是很强。这意味着什么？作为投资者而言，如果认为股票市场会提升，它可能会验证不动产行业比股票提升，不动产行业比较兴旺。但是恰恰相反如果在美国，如果股票市场不断提升的话，那可能提升并不是由不动产行业领导的，而是其他的行业。但相反而言，如果美国股票市场不断往下降那很有可能由于不动产行业不警惕造成的，不动产行业作为国家行业防御性的领域。

    另外我们看一下全球按照行业来分析这些指数的话，比如把不动产或房地产行业所有的股票的价值，都把它拿出来计算出一个指数，或者全球上市公司银行股票价格，包括IT有一个指数的话。那么这张幻灯讲的就是整个亚太地区房地产行业指数和全球的指数是关联性很强的。同样证明了在亚太地区不动产行业的股票是整个股票市值一个领导性力量。

    我们现在看一下不同行业它们股票上下波动情况，那么它的平均的散布性或者是分布性如何？那么我们看到IT这个行业在它的行业业绩发展上面区间是非常之大的，就是有的发展的好，有的发展的不好。那么相对于IT行业而言，不动产行业或者房地产行业，它的区间变化比较小的，也就是说假设股票在上涨，大部分房地产公司的价格都在上涨，如果在下降房地产公司大部分都在下降，它的变化区间不大。作为投资者你得到信号就是，你如果要投资于IT行业股票，你应该选对股票，这支股票会上涨，它可能上涨比较快，如果投资房地产行业，你选择这个行业的时期而不是单独的股票。

    我们现在来看一下分析股票的波动，行业可能不会叫波动，波动是教授或学术派称呼的，我们会叫它风险，还是如同前面讲的一样，摩根斯坦迪是进行了13个行业划分，四个地区52个分支。这52个分支当中我们先看一下亚太地区，除了日本的亚太地区。全球我们看到它的波动性或风险是排第二，出日本外亚太地区房地产行业波动在第二名41.3。这52个分支当中43名和49名分别是被每房地产行业和欧洲房地产行业，这两个波动比较小或风险比较小。为什么在亚太地区有这么高风险性。

    比如日本，日本房地产公司上市，或表现比较活跃实际上从1991年开始，在新加坡和香港从亚洲金融危机之后也就是1997到1998年整个股票处于下降趋势，整个房地产行业缩水60％到70％，而且我认为未来的一年房地产行业波动会更加大。在欧洲和美国尽管房地产行业不警惕，但是房地产行业股票还是满强大的，因为这跟利率有关。在未来一到三年恢复期当中，亚太地区包括香港这一些地域，它们股票波动不会再那么大。以13个行业划分而言，全球来看，房地产行业股票波动第二的这么一个行业。这种高的变动来源于亚洲地区的市场不稳定。我们来看一下资产市场或者房地产市场在以地域性来划分股票业绩。这七八年之间美国的不动产股票业绩是表现最好的，最上面黄色的，但是我们还可以明显看到从1997年到2000年美国不动产行业股票又有一个明显下降趋势。这并不是由于不动产行业本来不警惕造成的，而且在于97到2000年IT行业泡沫破灭，所以很多人把股票投资于一些比较保守性的股票。那么这个白色的应该是欧洲大陆的股票业绩表现，它这个表现的形式差不多跟美国的是一样的，只不过它的波动没有那么大，表现性没有那么强。如果你是投资于日本或者亚太地区的这些不动产股票的话，你可能会损失了一大笔钱。那么很多行业的这些分析师都将自己行业业绩的情况去和全球的指数去相比较，看自己行业做的怎么样？同样如果我们以美国而言，拿不动产行业的股票去跟这个国家其他的股票基准去比较的话，它表现力也是非常之强波动非常之大的。同样你如果看日本和亚太地区的股票和0％基线比较它的表现力是非常之弱的。

    我们来看一下短线分析，同样得出结果美国它们股票表现力最强的。那我们现在总结一下，之前看那么多张幻灯片它们表达的意思。首先我们来看一下不动产在全球整个股票行业而言，它的比例是非常小的不到1％。和全球其他行业上市公司而言。其次我们比较一下在亚洲的不动产或者是资产行业的股票，它的不同表现力，它的不同业绩。那么比较而言，香港和新加坡不动产行业的股票，它的表现力非常强，比如说在香港30％的资本市场的投资是来源于香港的房地产，而在其他行业很多投资的来源都来源于那些私营的非上市公司的房地产公司。那么在亚洲很多上市公司，它们是发展商它们是建造房子去卖，而不是做信托和投资用的。但是在欧洲美洲和澳大利亚他们一些房地产上市公司都是拥有这些资产而不是像香港发展商那样，这表明亚洲的投资特征是和全球其他国家是不一样的。

    第二点刚才我们讲区间的问题，不动产或者房地产开发商他们股票分布的区间不像其他行业那么广，他们是整体的表现。

    第三点它所带来启示假设股票在下降，你最好买一些不动产，假设股票在上升最好不要买不动产。但是在亚洲实际上房地产的行业已经是整个股票市场的龙头的力量。

    第四点就是房地产上市公司股票表现是共进共退作为投资者而言，选对了行业在合适时间进入这个行业，你是有把握得到回报的，但IT行业每一支股票表现力完全不同的，你必须选对每一支股票而不是选对行业。

    第五点我们讲到房地产行业股票波动在香港波动比较大的，在欧洲和北美它的波动相对而言非常之小，我个人而言在香港波动之大，会改变的，根据不同的经济形势而言。

    我们今天讲第二个课题是不动产信托投资市场。首先我们来看一下不动产信托投资市场它的定义是什么？首先是一个大的公司或者一种信托信用。

    第二点它的筹资渠道来自很多不同的投资者，这些投资者可能有自己的不动产。

    第三点房地产信托投资公司跟其他的公司而言，它的很大个性在于有向进行税金制度，也就可以把税金最小化最优配置交税手段。

    第四点行多房地产上市公司或者很多房地产投资信托公司本身是上市公司，但它并不一定是上市公司。 对一些非上市信托公司缺点在于作为投资者很难轻易的退出程序比较难，你不能把自己手上股票在市场上卖掉就行了，退出困难。

    第五点信托投资公司特征在于它的投资汇报要求非常之高，可能高于其他任何行业股票投资回报率。

    第六点特征是房地产投资信托公司，它们的行为是被法律和被一些规定严格约束，不像其他上市公司，比如IT、电信其他行业，它们所有活动是很严格限制了的。

    第七点房地产行业信托公司，他们负债率也规定了，不能要求更高的负债率，数据是根据法律规定或行业规定限定了的。

    最后一点房地产投资信托公司，它们风险是相对比较小的，这也就是为什么很多投资人将他们投资基金关注于信托投资的行业。我们来看一下这些公司投资这个行业的原动力在哪儿？那么最常见的情形尤其在欧洲和澳洲，公司资产要重组，原因是他们有财务困难，他们进行财务重组，再投信托公司之后，它可以将不良资产从资产负债表当中拿出去。在日本和韩国同样也是进行资产重组原因是粉饰你的资产负债表。但在香港和新加坡，它们的公司负债率并不是很高，资产也不需要重组，也没有什么财务困难。

    在美国主要有三种信托投资公司组合形式。第一种叫做所有者权益的信托投资公司，这种信托投资公司用于靠租金的收入来进行运作。

    第二种叫做抵押的的房地产投资信托公司，这公司收入来源于他们将钱借给资产所有者来获得利息收入。

    第三种叫混合方式，这种方式第一个收取资产出租的租金，第二个是进行利息的收入，所以是两种收入兼有的，叫做混合方式。

    这是房地产信托投资公司典型的组织结构，股票的购买者他们购买这个股票就变成信用，我们看左边这个叫信托管理公司，信托管理公司为信托公司提供管理的服务，这种管理服务包括财务会计和市场服务，同时它也从信托公司收取管理费用。那么有些时候这些管理费用是根据信托资金的业绩而收取的，也就是业绩好我的管理费用自然高一些。这些信托投资公司，他们是拥有不动产或者是通过其他的不同形式来拥有。这些不同的特殊的方式的拥有不动产，主要的目的是由于税收的原因而不是其他的原因。所以通过不同形式的资产的拥有得到近的收入通过信用回到了股票所有者的手中。那么还有资产管理公司对这些资产进行管理和维护，同时收取资产费用。

    我们来看一下信托投资公司重组能带来一些什么样的收益？由于这种房地产信托投资公司是来源于不同的投资者共同建立的这么一个基金来管理资产的，所以作为对于某一个个体而言给一个机会去参与这些资产的管理，如果不是通过这种形式，你个人很难进行这种大型资产管理的。比如说对于你和我这样的个人来说，我们很难参与大型的上千万或者更多资金的发展商房地产建设活动，但是通过信托投资公司，我们只需要投资一小部分钱我们就参与了整个建造以及收益。

    第二点是信托投资公司，它的投资的回报率是相当之高的，由于它们根据法律所规定的，信托公司收益90％甚至100％要回馈给投资人股票投资者，相对于其他行业股东分配律只有20％到50％不等。

    第三点由于这个公司或信托基金只能投资于房地产行业，所以相对而言，你投资这种基金的风险率要低一些。
 

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