这选址主要是考虑这么几个方面。

    第三，规划设计方案。

    我们做房地产整个管理上差不多是这样的基本的原则，就是流程加节点这样的管理思路，这是流程，做完这个再做这个，这是流程。根据我讲的这个是节点，也就是说这个流程的节点里面最核心的是这么几个，这个流程节点里面最核心的是这么几个，可能不止这些了，这又是一个节点，一共１４个节点，每个节点下面都有最关键的要点。

    规划和设计方案作为流程里面的一个重要节点，这个节点的定位是这样，就说前面都是想法，是留存在脑子里的，写在文字上的，是可以描绘的，但是它究竟是什么？通过什么来把你脑子里的东西呈现出来，所以这个是最关键的环节，把前面的所有的想法转换成另外一种语言的最关键的环节，所以我们把这个环节叫做翻译，也就是说它是把想法翻译成工程语言的关键问题，很多发展商我们也走过这样的弯路，我们掉过泪，就是我们想的非常好，然后项目开工了，开工的时候我们也非常的兴奋，成天的祈祷为了这个工程，当竣工的时候我们自己就掉泪了，说我们要的东西不是这个东西，怎么会做成这个样子，原因何在呢？当然那是９２年的时候，我们没有经验。但实际上现在很多发展商也有这个问题，就是把你的想法转换成工程语言的时候，关键在这个环节里面出了问题，就是说你必须得确认这个东西是你的想法，而今后是上千人的时候，上百道的工序来实施，按照什么实施，按照这个实施，它不在乎你的想法，因为他听不懂你的想法，施工单位的人，具体的工人他听不懂你的的想法，他只能按照这个来实施，如果这个确实是你的想法，那么接下来的东西就不会走样，如果这个东西确实走样了，你没有发现，你做出来的东西肯定符合这个，但是这个不符合这个想法。所以我们经过了很多痛苦的教训，我们把这个作为我们整个流程里面很重要很重要的一个环节，这个环节我们叫它翻译，一定翻译准。这个环节里面的组织就非常的关键。所以我们把它和设计分开，这是方案，这个规划指的是整个整体，设计主要指的单体，规划主要出环境规划，整体规划，整个大的技术方案的规划。这个设计我们内部语言，就是单体的设计，一个单图一个单图的项目去设计。这两个的方面是否满足你的想法，是否满足你说的为谁做，做什么，是否能够满足它。所以我们把这个定位叫做转换，叫翻译。叫两种不同语言转换的节点，非常重要的节点。也就是说我们的决策的主要环节是在一、二、三，走到这儿，决策环境，才主要走完，当然还没有完全完，后面还有其他方面的决策，但是投资决策必须走到这儿。也就是董事会比较关心的是这个，接下来的都是职业经理人的事情，但是到这儿以前，到市场研究这块是一个最关键的。

    所以我们跨地域管理在我们集团里面主要是我们内部叫两会两绝的方式，哪两会就一个就是选址，选址就决定了你为谁建，建成什么样的，所谓的可行性研究，一个就是方案就是翻译过来的东西是不是符合你前面的想法，这两个是我们集团对项目管理的最关键的，这个管理完了之后就交给下面的项目公司去做，而那个都是由职能部门的分管，财务控制这部分，工程控制这部分，它都是后面职能部门在做，但是公司决策层一直走到这样，才能够放下来。所以我们在全国做房地产１２年没有受过就是９４年９３年整个银根缩紧的情况。总之我们在全国做的房地产几乎是没有不成功的，所以的房子，只要我们做的都是卖的非常好，没有挤压，没有烂着不动的，没有，原因主要是我们在前面把控。这些东西决定了你成与败的６０％，当然执行走偏了也是有问题，但是前来决定了，后面都可以弥补，工程质量不好我们可以反攻，但是你平面设计就有问题，你规划设计有问题你反不了工，选址就错了你选不了工。

    在这个环节当中主要是要解决这么几个问题，因为为谁做我们在前面已经研究过了，我们心里面是知道的，现在我们可以用语言说，但是你要用图纸来告诉我，所以平面图要有，总规划平面图要有，你要把为他做，也就是开发理念，开发理念就是在这个地方产生的。所谓开发理念是发展商把他的想法用一句话描述出来，是被人们所说的开发理念，就是把你最大的差异化的部分描绘出来，就说一下子打动购买者心理和区别竞争对手的那句话描绘出来。那就是开发理念的核心。接下来开发理念的核心就要在规划和设计方案里面充分的体现出来。所以规划设计方案第一个要考虑到，用什么满足你确定的市场，也就是说首先这个东西在体现它，在规划设计方案中要充分的反复的把这个东西讲清楚。第二个，经济指标，你整个的规划是充分地考虑了开发理念，也就是为谁做、做什么和竞争的差异性方面，你才能够把它画出来，大家做个充分沟通，如果基本上大家认为这是我要的东西，接下来就要看经济指标，因为想做到满足开发理念的产品的方案肯定不止一个，有的张扬这部分，有的张扬那部分，有的舍弃这部分，有的舍弃那部分，肯定不止一个，不同的方案经济指标就不同了，容积率、面积数、成本的问题，比如道路的规划，做的好与不好直接影响到你总的成本，总的造价。所以它就有若干经济指标，这是建筑师的长项，他只要做出这个方案他就能提供一系列的经济指标，为什么招标或者比较方案，比较方案主要比较两方面，一个方面就是哪个方案更符合你的开发理念，一个就是哪个方案的经济指标你认为最合适，这方面我们也有过很多的体验，因为我们伴随着中国的房地产市场化之后，我们也是从没有经验到慢慢的积累经验等等这样的一步步走过来。所以我们以前也有很多问题，就说当市场上的规划设计单位它们还没有很好的市场概念的时候，所以那时候很麻烦，因为我们搞开发的原则上大部分老板都是看不懂工程语言的，你说这张图我能看的懂，你看得懂什么，你看懂不多，你不能解读这个工程语言它究竟告诉你什么，所以很多决策层面在这方面都有问题的，我相信现在的开发商很多人也在这方面有问题，就是说那张图摆在你面前他究竟接受到了多少，这是千奇百怪，这个千奇百怪就决定了这个翻译是否能正确翻译过来，差错就在这里。

    经济指标，我们在以前做的时候，因为我们从计划经济过来，我又是设计院的，我对设计方面比较熟，所以我们更多的是没有市场概念，是看经济指标还是有一定的经验，一看就知道成本问题，出面积数的问题，但是对它是否能满足特定人群的需求，我们一开始是没有经验的，一开始我们是控制了这个，丧失了这个，建出来我们才发现不如我们竞争对手好，购房者说我们不如人家的好，什么东西，我们想的那么好，怎么会不如人家好呢，我们都知道他们什么东西好，我们建设出来的东西哪方面比他强，其他方面跟它一样，怎么建筑出来的不是呢？就是在这个地方出了毛病，那么在这个地方我相信更多的开发商的决策层在这方面有问题，这个问题不会出问题，这只要这个人是尤其是工科方面出身，或者说这个方面是比较理性的，是可以量化的，而且这个东西是感性的，而且每个人感知是不同的，所以差别就在这里。经济指标。

    第三配套，我们的配套是指小区里面的设备配套和生活项目的配套。就是在这个环节里要关注。因为现在关注单体应该说各个开发商可能在这方面问题不是很大，社会也在成熟，我们的判断力也在成熟。但是就单体方面什么东西会有很大差异呢？就是材料。现在日新月异，很多好东西，节能方面、智能化方面等等各个方面的材料。但是从功能上来讲我估计问题不是很大。这个配套指的是设施生活项目配套，它主要决定什么，第一个配套项目决定了你的开发理念，你说你达到你开发理念有这么几个地方，第一个环境，现在环境也趋同了，谁做出来的小区都像花园一样，说我多种几棵树少种几棵树购买者已经辨别不出来了。所以整个房地产十几年的发展历程差不多这样的，由以前是没有房子住，到有了空间就好，后来到讲究空间，什么大房小厅，小房大厅这样的一个阶段，实际上它是在居住空间里创造差异的一个过程。但是居住空间大的是几百米，小的也就十几米，它的空间的差异创造很快的，差不多几年时间内就已经基本上无差，叫做无差别化，差不多你只要建出样板房，很快你周围的发展商都会跟你的户型都会取长补短，比你的还好，所以创造的空间很小，所以这样两、三年的历程中就走过来了。所以很少人在功能方面有很多创造，即便上你多了一个储藏间，实际上对消费者的吸引度已经没有很大了。当然你不能犯错误，就是人家已经走过了单体功能的差异化阶段，然后你还在犯这个错误，人家都已经认识到做这样单体，你还没有认识到，你做出来的东西还远远不如人家，这个就有问题了，这个不讲。

    接下来就是在大环境当中，大环境当中一个小区上千亩，几百亩，所以它的创造空间就比较大，它到今天还有很多开发商在大化学里面去创造差异化，从环境，因为环境差异化的创造有很多手法，所以它就不停地在延伸，从配套设施。我记得９０年我们在沈阳做房地产的时候，我们打的广告与现在都非常可笑，我们就是２４小时不停电，２４小时不停水，那时候不停电是没有，很多小区几乎是就到供水，４０岁以上的人都知道，供水就是每天几点到几点结束了，经常停电，所以家家都得准备蜡烛，所以９４年做的时候就打这个东西就可以卖房了。我是说，这个设施的配套到现在为止，还是有空间，什么宽带、智能还是有空间。生活的配套现在我刚才讲到从单体到居住环境，大环境，然后慢慢进入环境加生活方式。其实奥林匹克花园从设施配套来讲只不过是它集中精力把那些东西投放到哪些方面而已，但是它提出来一个新的生活的方式，这个生活方式跟这个东西有关。所以整个房地产差异化的历程从一个单体到一个小区，大环境，再延伸到今天的生活方式，我估计生活方式差异更大了，我估计它会继续延续下去，这是一种居住文化，这种居住文化是无尽不修。所以在这个领域里面会有很多创造空间。比如科学家公寓，他会把这样的一群人吸引到小区里面，如果你只建房，打上一个名字说“科学家公寓”，这当然也是可以了，这里面主要的人群是科学家，一定程度上已经决定了居住区的文化特征，但是如果你能够在项目的软硬件的建设过程当中着重考虑科学家这类人群在这里生活所必须有的一些设施的话，就使会更加吸引科学家，如果这个城市只有一个人吸引科学家公寓，他的房子都一样，只是你必须拿出来教授的证我才允许你买房的话，这个实际上已经成功了，我们在９１年在沈阳做房地产获得成功的一个主要的手法就是我们叫做外商公寓，所以那个时候你要没有中外合资企业外商的护照的复印件我们是不卖房的，所以很多内地企业是聘请了一个外面的顾问然后拿了一个，反正我们作为策略来控制，这样在市场定位是这样的一群人居住的地方，因为当时没有人跟你竞争，所以你只要提出这个，房子都是一样的，但是我只允许这些人住进来，就已经成功了。但是现在能想到这样的注意的已经不是一个了，吸引这群人来住的供给的开发商有多，所以就必须在设施和生活配套项目上来满足这种特定人群，而这种特定人群可选择性也多了，所以他就会判别这个小区是不是为我造的，如果是为我造的，尽管都叫外商公寓，但是我会选择这个，这里面的设施会适合我做，所以在规划设计方案中这是一个很重要的点。

    第四，风格。风格本身就可以作为差异化，实际上东西都一样，只是我的颜色不一样，差异化就出来了，实际上这也是满足你开发理念，满足这群人的消费的心理的一个不可缺少的重要的工具，一个手段。所以现在你看，我们很快在北京落成的奥林匹克花园届时你们可以去参观一下，可能在北京也算是首创，它在风格上用了很多新式，它大致是这样做，它是请了一个中国美院的一个色彩学的专家，这个色彩学专家在法国巴黎工作了很多年，他在巴黎工作主要是从事叫世界每年都有流行色，中国的代表团他是其中的一位，每年都推出各种流行色，推出完了之后，你看每年的流行色都是一波一波的，时装表演都是这样的，他是从对最流行的颜色商家开始推起非常亮丽的颜色，但是越是流行的颜色生命周期越短，可能两个月之后它就不流行了，然后把就把次流行的颜色再推出来，然后再把次次流行的颜色推出来，最后你看皮尔卡丹这类的服装，它持续了这么多年，它的颜色基本上就是那么几种颜色，像我们穿的西装，差不多就这几种颜色，实际这些颜色是最不流行的颜色，最不颜色的颜色的生命周期最长。所以他是专门从事色彩研究的。在法国，在德国我们旅游参观的时候，我们也发现，他们整个城市的风格特别特别的统一，是怎么样统一呢？就是它的城市已经很成熟了，它的规划局，它的市政方面的政府局，除了位置、层高这样的规划限制条件，其中有一个色彩限制条件，你要在这条街上建筑的话，色彩的选择的要素只能是这些搭配和组合，你不能超过这些搭配和组合，所以它看起来系非常的协调。各个层次风格又不同，各个风格是从那儿出来的，有专家说是地里长出来的，这个地方的历史决定了这个地方的风格，他用规划和限制的方式永久的保持下来。所以我们用这样的理论来做北京奥林匹克花园的项目，主要是在那个项目的外观上花了很大的心思，做了很长时间的外观风格的研究，色彩的研究，最后做出这个规划，现在是严格按照这个去实施，包括砖都是按照整个色彩设计，色彩规划，定制生产，应该说可能从风格差异上可能会成为北京个性化的一个东西。所以在规划方案当中这是很重要的一块。

    第五，单体。单体主要有两个，一个是功能，一个是标准。单体的功能和标准，我们说它在很长时间以前是成为大家用来竞争差异化的一个手段，现在已经过去了，大家的竞争差一点已经不在这里了。但是这个环节不能犯错误，也就是说你不能犯叫做低级错误，如果现在的房地产商还在功能和标准方面犯低级错误的话，那么你这个房子卖不出去了。我一会儿去讲推广，所以推广里面有一个很大的，就是你花了广告，广告是把人招来，但是来的人看完都走了，怎么走的，原则上是你在这些地方犯的错误，就是人家一看你这个房子有错误，这肯定是低级错误，住宅没有厨房行吗？所以尽管功能现在已经不是竞争差异化的重点，但是这个地方不能范错误。功能一定要符合现在房地产水平，一定要达到它的空间的区域的风格，面积的最大效率的使用，里面流动线路的科学性等等这些东西。还有功能，现在的功能越来越全，你不能没有那些功能，没有那些功能真正走进去生活的人就会感觉到不方便，而现在的购买者越来越成熟，他有判断力，他很成熟，他会做比较，不像以前，他不能想象未来的生活是什么样，他只知道未来生活是美好的，但是他进去就面对生活，没有这个没有那个，洗衣机没有地方放，冰箱没有地方放，他进去以后才能面对，现在消费者已经比较成熟，他进去以后脑子里面已经有位置感，这个东西是放在那儿的，有没有这个，有没有那个，他对自己的未来得生活不仅是想象，还有实际的要求。所以在这个环节里面尽管不是差异化的重点，但是不能犯错误。

    标准也是一样。这个是老百姓最敏感的，实际上你房子做的再好，你必须在单体里面要花足够的心思，因为老百姓无论怎样讲，他最终掏钱还是看好了他直接的也就是他独自获得的那部分是什么，比如说小区里面的会所做的比较好，他也必须参考，你小区里面的道路、花园都非常好，他也作为参考，但是那些和人共同拥有的部分，而忙碌人群当中真正能够拥有或者是体验那些共有的部分的时间是很少的，真正他拿到手的是他自己买的一百多平方米，所以在这里面你打广告的时候你不能说这个最好，所有人都会说这个最好，但是老百姓真正掏钱就会看这个，你的标准配置，你的功能设计，重点来看这个东西。这是在重点规划方案都要考虑的。

    第六，还有一个，现在都说装修房，华新公司从９０年做房地产开始就一直做装修房，因为我们第一个房子外商公寓，所以外商公寓制造的时候，就考虑到外商进来他又要找当地的工人做装修，又要买家具很麻烦的，所以我们必须要做好，一开始做，后来这样做很习惯，卖的很好，所以我们一路下来都是这样做的。唯有苏州不是这样做，但是它是前几期不是，后面都是这样做。这里面就是在规划设计方案翻译这块就作为一个很重要的要素在里面。房地产是这样，如果你不做装修房子是半成品，房子的这个半成品装修它的主要功能是这么两个大方面，一个方面是将使用功能通过装修最后完成，比如说你没有装修的清水房很难让人感知到设施师在设计上在使用功能上的良苦用心，谁也看不出来，尤其老百姓他不专业没有那个想象空间，你把它装修出来以后，才能将它的功能淋漓尽致的体现出来，而土建方面职能将建筑的总体分布做出来，但是不能将具体的使用功能实现，比如储藏间，比如卫生间放浴巾的地方，或者是拖鞋的地方，这些都不是建筑师能完成的，是装修能完成的，如果你不把它字出来，建筑师再好的想象，也就是说市场研究的时候，你想象的再好，给这群人造这样的房子让他们生活在这里很好，实际上购买者是看不到的，就是你没有办法表现出来，你必须通过装修来完成。所以装修就变得非常之重要。你能不能很好的转递，让他一看觉得这房子很好，我就要买，装修就非常重要。

    很多企业做样板房，但实际上是清水房，实际上也是间接地来表现一下他开发的思想，让购买者来感知到。为什么以前开发商都不做装修，现在建设部提倡装修，不是开发商笨想不到装修的概念，是装修有问题，第一个现在社会的变化有一个折旧是非常快的，就是功能折旧，功能折旧率非常高，我们说的电子设备，手机，三个月你就发现这个手机应该换了，因为你的功能不如那个功能，房子折旧也是非常快的，而你要不作装修，谁买这个房子谁可以根据自己对功能的要求来最后完成，但是你做了装修，尽管你是研究整个市场需求的一个共性，你把这个装修做出来，实际说你把功能锁定了，从风格上，从材料上，还有使用功能上，明年可能就过时了。这风险就来了，你要做装修房就必须保证你当年就得全部卖掉，你要卖不掉，明年装修房过时的时候，这个产品是没人买了，这是发展商的一个很大的风险。还有一个你不做装修房，发展商的启动资金是最少的，所以发展商追求投资回报率，如果你不做装修，你投资这部分是最小的，所以你把房子卖出去之后，由他去做装修，如果你做了装修你还要把装修的利润率拿回来，那么你房子的价格就失去了竞争力。

    所以发展商不做装修是有道理的。但是现在不做装修越来越不受欢迎，政府不欢迎，老百姓也不买帐，原来不做装修老百姓也去买，原因是他没有那种生活体验，他没有进住到一个没有装修之后的房子的是上什么，但是他们老百姓有经验的，他进去之后丁丁当当的一年三四年，五年之后原来装修的又得该重装，整个区不得消停，所以现在老百姓也反对不装修。再有按揭，也可以打到装修款，对老百姓压力也不大。所以老百姓从未来的市场的角度希望有装修房，那么对开发商提出的课题比较严峻，一个就是功能折旧的压力。

（课间休息）

    １１点钟我们做讨论，因为我确实不知道我这么讲对大家是否有效率，因为在座的各位都是非常有经验的开发商的老总，所以１１点到１２点这一小时我们进行互动。

    我讲到投资决策，就是最重要的前三个环节，我讲完投资决策之后我们就停下来做一个交流。

    现在讲到装修，刚才我讲到装修两难的这样的境地，一个是市场有要求开发商必须面临这样的风险。所以我们在装修方面就做了很多的研究，就说如何进一步的，因为我们确实莫名其妙地一开始做的就是做装修房，所以我们心里面的负担并不太大，但是我们和其他的开发商交流的时候他们非常胆怯，觉得装修房风险太大，第一个装修的真正方法；第二装完了大家喜不喜欢，因为装修都是个性化，你装完了之后人家不喜欢怎么办；再有一个你用的技巧，你可以采取菜单式，这里面有很多条件限制，就是你要避免竣工之后乱拆的过程，实际上你菜单式的选择很短，就是你建完之后你就要大家选你的菜单，如果你这个房子不像你想像的那样，还没竣工你就卖出去了，有人想买你房子，想要你的菜单，这是有很多前决条件的，如果这些条件没有的话，那么你的菜单式就不成立的，竣工之后你没有装修，还是没有实现装修房的结果。

    所以我们在装修房的里边大致是这样分的，就说，我们讲的三调“基调、格调、情调”。我们是这样考虑的，就基调而言应该由开发商一次做完，我们考虑就基调而言开发商统一做比客户自己做有很多优势，而这个优势客户是认的，就是优势的价值客户是认得，第一个。人家说一日不闲，就请客，就张罗买菜，招待客人，一年不闲就装修，一辈子不闲就离婚。就说装修已经变成一年不得闲的一个共识了。真是这样，我做房地产那么多年，我也有房子，我在北京也买了一个，在苏州买，我也经历过我自己装修这样的历程，我还是业内人，尽管我不是很专业的装修人，但是我是做房地产业内的人，我知道装修的流程、过程，但是也是很操心的。

    一个普通的百姓面临就是很多的问题，第一个是知识问题，我们发展商不想做装修房我们可以说留给客户一个空间，让他们按照自己个性去做自己未来的生活，这实际上是广告语，但是现在市场没有判断的能力的时候，他会相信这个广告语，然后他觉得我买一次房子不容易，我一定按照自己的喜好去做出我今后的生活空间。这样但是问题有很多，第一个，他缺乏知识，从欣赏艺术角度讲，从功能风格角度上讲，从材料角度上讲，从施工整个管理过程角度来讲，从价格的控制角度来讲，太多太多的知识他是没有的，所以他这种美梦一到去实施的时候，他发现问题出来了，没有一个环节他能做好，因为他没有知识、没有专业、没有经验。所以叫劳民伤财。但是他就买一次房，大部分人一生只是买一次，这种体验过去了之后可能这种经验也没有什么太大用处了。

    作为开发商统一给他做就不同了，第一他们在材料上统一把关，他有经验，在设计上因为他是专业人员，根据当今的功能和风格的主流，所以在材料、在施工组织上、在质量控制方面、在成本控制方面他是专业，他一定比你个人做得要好。大家知道的地板，就举这个材料的例子。地板外行人看这个地板你根本看不来四百块钱的和两百一平米的地板之间究竟有什么区别，你看不出来的，它的临漆，它的工艺，表面上看都很好，但是用上去之后，有的收缩，有的撬起，变形。什么原因所致？老百姓怎么能判断清楚，现在我们在座的开发商是否能判断清楚都值得怀疑，就是我们做老总的在这个细节上能不能判断清楚都值得怀疑，老百姓根本看判断不清楚。而市场上供应商都是小个体的，小户，而这些小户根本不像大企业，为了维护品牌长远的发展这些，他不会的，他会叫资本积累的阶段，他是卖出去就算了。所以未来的问题是非常多。这样真正的让老百姓自己去营造一个自己未来满意空间美好的说法实际上是不现实的。老百姓会户很烦的。

    我们的合作伙伴在武汉，我有一个很好的合作伙伴给我们做一个业务，他是一个博士后的导师，这个不说了。学院给他分了一个１７０多米的房子，他自己组织装修，他是教授，是导师，他简直是痛苦不堪，整个过程简直给他折腾的够呛。所以真正的市场现在是要装修房，确定是这样。问题是我们如何来处理，我们是叫基调，所谓基调就是厨房、门、卫生间、地面、墙面、天花、这些固定在建筑物上的不可移动的这部分我们把它叫做基调，这个由开发商来完成。基调完成过程当中重点要考虑它的包容性，就是你不要把它做成一个很个性化，就是说我整个房间做的是黑色，然后我希望里面的东西是白色，打上灯光，非常的漂亮，但是这种个性化包容性很小，就给未来的“情调和格调”带来很多限制。所以开发商在做基调的时候一定要去选择包容性非常大的色彩，这种材料。那么什么样的东西包容性非常大呢？这就是专业问题，专业问题要由专业人员告诉你，只要你提出这样的要求，就是基调由我们来做，我希望基调的方案有很大包容性的，功能方案也是有很大包容性的，社会化专业公司他会帮你出包容性比较大的方案。你怎么样能判断他的包容性呢？你还要请一些专家，也是业内人士，对它的方案进行评判，一个是专家做出来的方案，一个是专家评判的结果，你就相信就好了，因为他们一定比我们专业。我们基本上就说从控制思路上就是这样，当然这样可能还会留下遗憾，但是这个遗憾是避免不了的，我们做什么事情一定要留下一定的风险由我们来抗。

    那么格调呢？就是家具，就是非固定在建筑物上的这些东西。实际上开发商卖房是不配这个的。这个格调你在装备样板房的时候是非常重要的。

    情调，情调就是挂物，吊灯，一幅画，桌上摆着的东西，这些事物。这些东西加在一起就是你的样板房，这些东西加在一起就是将你在一个单体里面开发的理念展现给购买者一个时代气息的东西展现给购买者。

    如果把这三调这么分，再把第一个基调并在包容性很强的原则下，实际上开发商做装修房，越来越你会发现你做的部分在包容度角度、你做的部分被接纳性很宽，所以你在墙面处理，天花处理的时候，你肯定不会精雕细刻做了那么多你个人认为比较好的东西，这样你工艺也复杂，质量也很难控制，可能包容性也不够。所以在装修领域里边，这是在这个阶段很重要的一块。

    装修决定了它的造假上了一大块，我们在沈阳做的高级公寓，高层楼，差不多一平方米１３００块钱的装修费用，这是很大的一块。所以你做的装修就要增加你的投资。这是装修方面。