这个方案还要考虑施工能力，我还举奥林匹克花园的例子。它把外立面按照色彩学角度做的非常好，它的外立面的施工图做得非常细，这里面就存在问题了，因为我们的施工能力，施工队伍的素质情况大家都知道，不是你想做到什么样的水平他就能给你做到什么样的水平，直接影响到品质、效果、工期，决策了之后再做找投标的时候会直接提到这个问题上，进入到下来执行环节里面，实际上你前面的很多想法确定了，你在执行环节里面对他提出要求，如果前面细节都没有仔细想过，你在招标过程中，实际上你无法对他提出要求，那种通用性的要求。也就是说刚才我说的单体的虽然不做差异化竞争重点，但是不能做差，不能做差的要求很多建筑公司都具备了，但是反映你个性的那块你不能够明确提出来，准确提出来，特别提出来，在合同中加以限制的话，他做出来的你就会出现你看到的事物和你想象的不一样，那时候就来不及了。所以施工能力在做这个方案的时候必须考虑。我们在北京奥林匹克的项目的时候，我们一开始跟施工单位交流的时候，就不得不将方案的部分进行放弃，做调整，否则施工单位无法按照你的想法做的那么好。

    还有一个，物业管理。物业管理在这里面是这样，现在我们的物业管理行业，在这方面因为我在公司分管物业，并且公司将全国的物业捆成集团，进入市场，所以在这方面我积累的东西也比较多。物业管理目前在中国这个市场上是一个最不成熟的行业，概念的混乱，专业程度、规范程度低下，最重要的一点是它没有市场化。什么叫没有市场呢？就说开发商自己的物业公司是现在物业管理公司的主流。所以开发商自己的物业公司，开发商眼中的物业公司是帮助他卖房子的一个包装手段，它也是推广包装的一个手段，并不是基于物业管理本身来考虑物业管理的，它是包装的，每个开发商都懂得，说打广告一版下来差不多几十万，我贴一些钱把环境做好，把保安训练好，把地扫好，这个包装效果把打一个广告还值钱。实际上他已经扭曲了物业公司最本质的功能。

    那么我从开发商角度来说物业管理，就说物业公司必须能够将你的开发利润持续下去，比如说奥林匹克花园，你想的非常好，你卖完房子了开发商就拿着钱找另外地方继续再开发，但是你提出来的生活理念如何持续地在这个小区里面持续下去呢？问题出来了，两个主要问题，第一个主要问题是物业公司有没有这个能力来经营你这个理念，第二个问题有没有资金来支持这个理念。开发商在的时候你可以贴钱出来维持这个粉饰出来的太平，但是开发商不在的时候，他有没有足够的资金来贴使这个打扮的像花园一样的社区。所以开发商不在的时候，你就必须考虑你未来这个社区维持下去的成本是多少，能否维持地下去。如果维持不下去，这是短期行为，但是作为长线的开发商不能走这条路，走这条路是不行的，如果你确实在这个环节中忽略了，假如你还想在中国做房地产的话，你就必须准备每年拿出一笔钱来继续粉饰这个太平，因为还要继续支持你的品牌继续往前走。如果你是小的开发商，你不考虑那么多，我卖掉就完了。这个有一个前提，你必须基于购买者不成熟期的时候，但是随着购买者的成熟，你欺骗不了的，因为他知道他生活在这儿以后问题他要考虑了，所以他越来越成熟，越来越有判断力，所以你欺骗他不行，所以必须在物业管理的问题就在规划设计方案的时候就得做出决定，就说你这样的一个社区是这样。

    我们在物业管理领域里面提出是这样的一个思路，第一个香港和台湾的物业管理叫实报实销制，什么意思呢？就说物业管理今年做一个预算，说地下管网已经十年了，所以今年要部分更换，那个设备不行了要更换，好，这个墙体要维修，那个装修要修改，做个预算，然后报给预主管会，预主管会根据法律和它的判断，他认为这个有必要，所有预算都符合国家有关规定的，然后他就批，批了之后然后他就出面积，反过来就决定今年的物业管理费是多少，然后物业管理费再加上给物业公司的合理利润，就是国家定的百分比，就已经结束了。那么中国物业管理收费不是这样的，并且我相信若干年以后还是不是这样的，中国目前物业管理目前或者几年之内都是这样的，它的价格是由市场决定的，怎么讲？比如我做一个小区，旁边还有一个小区建成了，这个小区的物业管理费收到一块钱，我在这儿做一个小区，也是对准这个消费层的市场的，房子的售价差不多在这个范围之内的，我不能定到两块钱，我定到两块钱我房子卖不出去，所以我必须定到一块钱，至于政府比如物价局现在的限价，我相信物价局现在的限价是一种阶段性的干预市场的手段，因为现在不成熟，市场混乱，大家乱交费，所以他是干预性的手段，而真正决定目前物业管理公司的收费是由市场定的。但是开发商在做规划的时候根本不去考虑这个小区未来的收费标准是这样的，所以他这儿又有喷泉，一米一个路灯，什么都有，彩灯满天，都是要耗钱的，他号称自己是五星级，他先不问房价多少，但是我先打出来我是五星级，所以现在的问题都出在这里面，这是一个隐患，这个隐患非常非常严重，不满意度非常之高。就是开发商为了卖房，为了把自己的房子卖出去，把房子装点地非常好，把物业管理做得非常好，而开发商物业管理的投入是这么算的，规划完了，根据规划维持这样的理念，反算回来物业管理收费是多少，一算五块，但市场只能给一块，四块之差。那么你的开发理念决定了你要不用五块钱维持这样的繁荣的话，你的开发理念就实现不了，实现不了你就没有办法竞争，所以你必须用五块钱来维持这个繁荣，但是市场上实际上只能受一块钱，四块钱之差，在开发建设时期由开发商来补，老百姓不知道。好了，这个不知道就给老百姓注入一个错误的信息，就是说一块钱就应该享受这样的环境。当开发商走了以后，那四块钱不补的时候，实际上就还了这个物业公司的本来面目，就是一块钱做到什么标准的本来面目，那么老百姓开始不满意，昨天的物业公司做得那么好，现在却越来越差。所以马上就会出现一系列的问题，所以为了不出现这些问题，在这个阶段必须对你构想的开发理念下的产品维持费用必须做出测算，如果测算出来的差距很小，就得有补偿方案，因为开发商一定还会高于市场的收费的支付能够达到产品的，开发商为了卖房子这是它的第一目标，尽可能让这个差小一点，差小一点还要有一个次次序补偿方案，不要用现金补，因为用现金补，早晚有一天你不会补的，次序补偿，比如说这个停车场１００个车位其中５０个车位交给物业官司出租，产权还是开发商的，租金用于你不这个差，或者没有停车场，我用三套住宅用于物业公司出租，产权是开发商的，租金用于弥补物业公司维持这样的标准，总之你要留下可行性，也就是物业管理维持这样的可行性，如果不留下，一个隐患就埋在里面。

    所以整个规划设计方案的环节重点是考虑这些因素来做决定。前三个环节是投资决策的主要环节，一共１４个环节，后面还有很多环节。

    我先停下来，看看哪位需要跟我讨论，或者把你的经验介绍给大家。

主持人：

    刚才张总把１４个环节当中的三个环节已经跟我们讲了，讲这些环节我想在座的各位都是非常熟悉的，张总是在理这些环节的过程当中那个环节有哪些要点，用他的经验来给我们提出重点。大家在做自己的项目当中肯定在每个环节都有自己的体会，比如在市场研究阶段，张总讲到了选地之前要做市场研究，我想这个大家肯定有自己的成功或者失败的经验，你选的那块地你有没有做到这样，你当时拿地是先拿地还是先做市场研究，你可以把这样的经验分享给大家。咱们ＥＭＢＡ毕业班一方面听老师讲，另一方面学员之间成功、失败经验的分享，学员之间相互的学习也是非常重要。

王汝贵（鞍山大德）：非常希望借今天这个机会向张总多学习一些，刚才张总讲到了关于装修这块，因为我们刚刚面临这个问题，所以我想请教张总几个问题。

    第一个是关于装修，装修刚才讲的“基调、格调、情调”，我觉得张总总结地非常好，就是开发商应该做到哪个位置，这个定位非常好。但是现在有什么问题呢？现在消费者购房还没到非常理性的阶段，特别是不是特高档次、高档次的房子，就是中档、中低档的住宅区，有些消费者觉得好像个性化装修更能符合他们的要求。在这种情况下个性化装修有很多弊端，开发商去做又有很多弊端，装修房的很多优点在这里都体现不了，在这种情况下如果能做到产业化装修，会不会影响作用，起到阻碍作用？我比较担心，我们还没开始研究这个市场。这是一个问题。

    第二个问题，如果开发商把基调阶段都做到位的话，那么在设计上他是一次性完成还是两次性完成，这个设计就说建筑设计和装修设计它们怎么能融通，因为在建筑阶段建筑师对设计那段考虑不太多，他设计完了以后，可能在设计这块这个墙要不要了，那个墙要不要了，他还要考虑，在设计阶段怎么解决这个问题更好一些。

    第三个问题，如果开发商卖装修房，那么保修有些什么承诺？因为我卖清水房、毛坯房的话，我就按照国家建筑标准来进行实行一年保修，如果卖装修房，这个保修对消费者做些什么承诺，有什么手续，验收有没有标准，没有标准的话，你怎么跟消费者说清楚。

    第四个问题，价格问题。卖毛坯房的时候就是毛坯房的价格，卖装修房的时候，它就两部分组成，一个清水房价格，一个装修房价格。在卖精装修房的时候这个价位是捆在一块儿还是分开的，如果给消费者出具发票，怎么分开，如果不分开，那么使开发商加大了营业税的计税税额，就是怎么处理发票。如果消费者要买装修房还要把按揭贷款捆在一起的话，这个金融政策允不允许

张总：我们来探讨。第一个王总说的个性化影响的问题是这样。你说的非常对，我们以前的经验更多的在中高档领域，中高档领域我们公寓１３００一平方米做装修，所以装修出来的总体效果肯定不错。但是中档用１３００平方米做装修他承受不了，价格太贵了。老百姓自己想装修他还有一个心理，就是省钱，他不怕费时，因为他有的是时间，他省钱最重要，他缺钱，他不缺时间。确实这里面有问题。但是我们尝试过两个案例，结论告诉我们，就大胆地做，一个是苏州的案例，我们在苏州做的前两期都是没装修的，从第三期第四期开展做装修了，前两期没装修主要考虑的这个因素，一个是我们对苏州人不了解，异地去那边做房地产，所以不敢冒然地给人家制造生活空间，因为苏州人跟东北人从性格上、文化底蕴上都不一样，当然这个东西是可以从当地装修公司来解决这个问题，但是最终决策的还是开发商，所以开发商心没底，即便有人拿出好东西，你没有判断力，你也不敢下这个决定。这里面有很多东西在这里面。我们做一二期以后，我们第三期就做装修，效果要比一二期要好，我们担心的第一关很快过去了，就是认同度，老百姓一看非常好，一开始我们还没有下决心去装修，就是做的样板楼，做这个样板楼老百姓进去一看，认为很好，样板楼首先被订够，所以我们在价钱上有一个策略的，就是你在你的造假里面肯定清清楚楚的，你的土建多少，装修部分多少，但是我们给市场的报价不是这样的，我们是推动他买装修房，所以我们在报价的时候是这样，如果你不买装修房我减掉多少钱，你买装修房多少钱，让他算减掉的这些钱他自己去做装修，他根本做不出来。这是对我市场做的。假如我们下决心走装修房这体路，就让市场认同，感觉到装修房对他有好处的。所以我们在给市场报价的时候确实两个价，因为确实有的住户有精力，比如他就是搞装修的，他有精力，他就是搞建筑设计的他有精力，他确实不希望你给我做，他希望自己做。但是８０％甚至９０％的人是没有这样的能力，我们对这部分人我们把钱减下来，考虑到这样的考虑性，但是这个减绝对不是按照成本投资减的。所以目的就是让所有的人感觉到装修房减去清水房的价钱去做装修他自己做不下来。

    还有税的问题，肯定今后有这类问题，以前大家都想赚点这类的利润，今后这个问题是回避不了的，所以就得面对这个问题，来正面面对。比如现在新的政策下来了，我不知道北京怎么样，现在用工保险制度现在非常严格的下来了，又导致很多企业进行裁员，原因就是说原来我们企业内部员工是双轨的，一种人是有各种保险的，我们叫员工，一种人是没有各种保险的，我们叫临时工，合同也是劳务合同和什么合同。现在政府一道令下来，只要在你们企业里面拿工资的人，你都得给我上税，哪些人你得上税，并且按照那个比例，如果不上，很快税务局就检查，检查出来就出毛病。像我们这种企业，今后这种规范性的东西越来越多，所以企业真正的竞争是要面对这些合法的规定来做的竞争力，而不是你能够从中得到一些逃税，这总是少数。但是随着规范这块很快就起来，所以上税是免不了。但是你没法逃出去，你不装修这部分的税没有了，但是你装修这块税是免不了的，这块成本就加进去了。按揭各地情况不一样，沈阳一直都是可以加在一起做按揭的，我不知道其他地方怎么样，我们在重庆、成都、苏州都是可以加在一起做。按揭，银行在给你做按揭的时候，他不是说主题装修这部分不给你做按揭，你把它合在一起，标出售房价格，他统一给你做按揭，他不会给你分里面的什么东西，因为他也分不清楚，你说浴缸、厨具这到底算装修还是房子本身，他是说不清楚。按揭不是问题。

    影响个性化问题，我觉得需要尝试，我在苏州尝试的经验，苏州人是够挑剔的，这是跟东北人比。他们还是能够接受。在沈阳我们做这种档次的房，但是接触过做过这种档次房以前从来不装修的，后来他们尝试着做装修，因为现在没有差异了，就是两千到三千在沈阳的房子的这个价格应该算，如果市场分三级，它是最地下的那级，就是买二到三千房子的老百姓都里钱不多，他能自己做就自己做了。但是我们在沈阳有一个盘就是卖２３００多块钱的一个盘，它也是跟别人一样做装修房，但是为了它的房跟别人有差异，它就做出了一批样板房，装修好的样板房，他考虑到了这群人的价格的接受度，然后精心选择材料，做设计，做出来的样板房，摆在那地方。结果请他们去看装修成那样的购买房的人特别多，后来他就把这个干脆就统一这样进行装修。所以你真正尝试，这里面可能有一个推广，认知过程。有些地区，比如抚顺、鞍山，辽宁我比较熟悉，就省会下一级的城市可能跟省会城市，还有直辖市的老百姓购房的认知度还有一个差距，他们还在想象，因为他没有体验，当他一体验，传得非常快。街像刚才讲的那个教授体验之后就到处讲，讲的那些教授还没有拿到房的时候，就考虑下一步怎么办了。所以购房者的成熟度的进步速度要比我们判断速度要快。这一点问题不是很大。就是你说的个性化能不能对销售有影响。这个问题不大。

    第二个设计的问题。你在这个地方就考虑了装修，实际上你在这个地方就已经给设计单位提出了设计条件，就是设计师必须考虑装修的预留空间和装修的想象，这对设计师是有要求的。由于开发商的成熟，由于开发商能够对某些细节提出某些细致的要求，实际上开发商的成熟就把建筑设计市场又给分类了，原来你判断不出来，有一个设计院找来跟他谈，我原来是在沈阳市牌位第四位的设计院，所以我周围人的眼界、能力、思考我都很了解，如果你找到的设计院没有这个能力，他实际满足不了你的要求，如果他有这个能力，他在提案的时候会给你描述。所以你在这个环节中只要提出这个要求，实际上就一部分设计单位就排出在你的合作之外，他已经不具备资格。所以建筑设计师必须对未来的装修给予考虑和留下空间，甚至还要留下指导性的说明。这是必须的。所以他原则上是前边有考虑留下，然后后边才能够补添，否则会出现砸墙的现象，到处都是，就是建筑师在做的时候，根本不考虑未来的装修问题。

    第三个问题是比较头疼的问题，很多开发商在这方面都是比较，摸索，我们也没有太成型的经验，就关于保修的问题和纠纷的问题。我记得我不能说名字，因为我不能确定，就一个很有名的开发商他们不装地板，什么都装就地板不装，留给老百姓自己装，为什么？因为地板出的问题太多，他什么都作，就地板不作，理由就是跟客户讲留给客户一个个性化的空间。实际上不是，就是做了以后给它带的麻烦太多，我们一直都做，到处都是做，地板我们肯定是做的。但是我们做的是中高档房，所以我们选择的地板都是好的地板，所以它未来的麻烦也不是太多。但是也是有的地板由于施工工艺，现在施工工艺和以前施工工艺不一样，以前施工工艺是龙骨定锭子，然后地板的干燥度、收缩，再加上龙骨漆缝之间有嘎吱嘎吱响，老百姓很烦，这些问题一再提也解决不了，最后老百姓也任，因为老百姓知识也是在慢慢增加，他也认。现在工艺不同了，如果起缝了之后，抽了，加些钉钉，还能够收紧，声音也没有了，所以工艺也在改变，整个行业也在进步。所以关于保修问题我觉得最重要的就是保证质量，就是在装修过程中如何保证质量。这经验非常重要，做房地产我觉得做房地产科学在后，经验在先，就是你必须有经验做出判断，比如第一步市场研究，你必须有经验做出市场判断，才能够进行下一步的有效的研究，比如我到北京，我搞不清楚我在北京做什么房地产，我就找一个市场研究公司来确定帮我做做什么房地产最好，这是不现实的，他怎么给你做调查，调查出来的东西你能相信吗？因为风险在你这面的，所以他调查出来的数据也放在你桌上，你不能用，什么你解读不了，这么多数据能说明什么东西你都不清楚。所以房地产我会说这么多环节和部门的设置，以及部门里面有资格做这个事的人，重点讲的就是经验，如果他没有沟沟坎坎的经验他就会用你的钱来锻炼出经验，这就是增加了开发商的风险，所以经验在房地产领域里头非常重要。

    关于保修问题我们是怎样做的呢？是这样，我们判断只要是这个我们有理由给他修复，在一年之内，我们就全部修复，搭钱也搭了。这我们能判断出来。但是一年之后呢？就有的商量就说，对有些事情我们觉得也应该给人家修复，但是也希望住户拿一点，不要让他建立永远不必掏钱来维护的概念，保修结束之后就要建立这样一个概念。中国的法律颁布也是通过宣传教育才能够在广大的老百姓心目中产生一个概念，然后遵守，像交通规则等等。实际上我们也是，要一味的满足这个市场是有问题的，但是这个中间是很模糊的，就是你要一点点推下来，确实和我们没关系，我们提供服务，我们不收其他的费用，只收成本费，他也很满意。如果两年三年以后了，很多住户都会自己去处理这个问题，他不会再找你，当然也有个别住户，个别户住总会有，慢慢做工作。所以我们也没有太规范的有关售后这块，十几年来我们一致都是这样处理，没有太规范的。总的下来看，这方面在公司不是很大的问题，就不是主要矛盾，所以我们一直这样做下来，它没有显现出来它是主要矛盾。一个前提就是你在装修过程的管理就非常重要，比如说现在大家都说做装修房好，老百姓需要，再加上政府提倡，问题是你原来不做装修房现在做装修房，作为开发商来讲你必须搞清楚你是否具有管理装修房的能力，如果你不具备，你就会暴露很多问题，可能半年就出现很多问题，这就很麻烦了。所以你要满足市场，迎合政府的倡导的话，你首先要让自己有操纵装修房过程的能力，这很重要。不是说做装修房就做了，一定要有这个能力。现在作为开发商老总或者投资者你现在不会有，但是市场上有在这方面有能力的人，你把他请来，然后让他提出装修房的管理过程，他有能力判断出来提出装修房的管理过程，一出现问题的避免方法，就是你要通过了之后你才可以这样做，趋势是趋势，但是做还是要做。

    关于验收，我们我的流程里面也讲过，一个叫竣工验收，一个叫交付前的验收，是两个验收。竣工验收是工程部负责的，它是按技术管理的流程做的，交付前验收是由销售部和物业公司来负责的，他完全站在用户立场上挑住房的表面问题。因为验收分两块，你真正的品质不是使用者验收能出来的，你什么都看不到，都粉饰在里面，什么都看不到。是工程技术方面严格按照监理的过程来验收，它不是结果的验收，它是过程验收。请监理公司的目的就是过程验收，一会儿我还会讲到监视国司在企业质量和品质管理过程中的核心的工作在什么地方。关于验收我们工程验收是有一整套的过程的，至于替住户验收是销售部和物业公司，他们总的来说表面验收，最后才迎接住户的自己验收。到了住户自己验收，只要销售部和物业公司表面看不出来的问题，住户验收这个环节都非常容易就过去了，因为他们更不专业，并且他们的容忍度还是挺高的，他不是说这个地方差一点都不行，你想想整个施工现场都是现场作业的，不是工业化，很多东西在现场过程中经过了那么多工序，那么多人手，不可能不留下问题，留下问题现在老百姓的包容度还是很好。比如我们在苏州做的房子，它是这样，这里面要讲到这个问题主要的关键在于期待值和满意度，假设说你这个房子装修一平方米造假一百块钱的话，老百姓心目中知道一百块钱一平方米就是那玩艺，所以他验收的时候比他一百块钱一平米的东西好，他就认，他觉得一千块钱是那样的，他来验收的时候不是那样，所以他就不认。所以这里面没有实质的标准，国家也没有办法定绝对标准，这实际上是你在选择的时候和你在营造期待值的时候要特别留心。

    我曾经做过一个大型娱乐业的总经理，沈阳有一个夏宫，这是一个综合的大型娱乐业，我做过它的总经理，一年半。有一个例子就讲期待值和满意度。有一个女旅游和我们的清洁工发生了矛盾，她推那个水推到了她的身上去，她不满意，她跟她有争议。我相信我们的员工都是要求很严格的，不准得罪上帝，得罪上帝要开除的。我相信这个员工绝对不会过份，但是绝对有一些不开心的言词，但是绝对不会过份，绝对有度的。但是这个女游客是几天没睡着，非得要见总经理，终于见到我的，她跟说我说，一见到我气就没了，她说沈阳有一个五爱市场，是内类商品的大市场，它的上一级是超市，再上一级是零品点，它是最低一级的服装乱七八糟的市场。她说我经常去市场买东西，每次去那个市场都要打仗，她说他骂我，我骂她，但是我回到家里面吃的香睡的着。但是我到你夏宫就不知道什么原因，我好几天为了这件事也睡好觉实际上我们下面的经理也道了歉了，我们的员工也给她表示不是了，但她还非得找总经理，但是她一见到我，她就把这个话变成是这样了。实际上这里面就有一个问题，你表称为五星级酒店，人家进来的时候挑剔度和去一个招待所的挑剔度是不一样的，如果你到五星级的酒店里，你感觉到的东西稍微有一点不妥，你就大发雷霆，因为你心中的期待值是这样的。当你到招待所的时候，喊三嗓子都没有人回应，所以你就喊第四嗓子好了，不行你拍拍桌子，甚至出去都无所谓。主要是你在装修房的领域里面，不要太高的期待值给住户。因为开发商有一个通病，就是拼命地将自己的产品说的非常好，无瑕疵，但是你有什么样的东西来满足挑起来的这么高的胃口足，所以装修一定要低调，用各种手段和方法降低购买者的期待值，以便提高他的满意度。所以在装修里面好像没有太规范太成型的东西，只是大家传递一下这种体会和经验。

提问：谈到经济指标是指的容积率还是绿化率？

张总：经济指标是这样的，专业的规划设计单位给你做完设计规划是一揽子指标全要给你，容积率、密度、绿化的覆盖率，占道路的面积，一系列的指标全要给你，而设计方案要带着概算，预算的，所以它没有这个指标就不能做出这个预算，所以一个房子出来它必须带着指标、带着预算，否则你没有办法判断，你说这个东西画得非常好，但是他要很多钱造，你是不是同意。所以一个真正给你提供的方案是有规划，有预算，还有若干指标的，只要你招标，比如十家设计单位来投标，他是全套都要给你，你都能看到比较的，要详细说来很多，但是他都会给在说明里面给你列出来，标注出来。指标是指专业公司给你提供的方案必须带的一系列的东西。

提问：张总讲的物业管理。物业管理最近两年，包括在全国纠纷比较多，一个就是开发商与业主的纠纷，业主与物业管理的纠纷，这里面的原因除了你刚才讲的开发商为了销售房有这些问题以外，我看了咱们国家对物业管理的办法，现在出了《物业管理法》，我认为这个法还是有点问题，因为这里面的依据是按照西方的基本办法搬过来的，这个法是以业主为主，这样的话物业管理我想在中高档可能好一点，这里边有一个什么问题，比如过去大型集团购买这个房子，现在参加房改，物业管理要给他改，一些下岗工人，你说再给他服务，你物业管理费都收不上来。所以我想现在咱们国家的物业管理如果按照现在个政策，就按这个法执行下去，我想最近几年或者以后几十年这个法能不能实行下去，我想是有问题的。其中关于这个问题我曾经给建设部的法律司我写过信，他们也没有回答，他们也承认起步阶段按照国家的法这个法不给完善，在咱们国家中这么小的群体，如果物业管理法按照西方那一套，如果以业主，有些业主就是，我们有些不错的服务，我记得咱们国家原来搞了一个选举法，原来选举法有一个村委委员会选举法，我看那个法搞到县一级，结果人大常委会通过一个村民委员会选举法，一直使国务院不敢往下搞了，因为现在大家也看了，村里面的经济发展后的一些地皮流氓，这些人都当了村长，当书记了。现在咱们物业管理法也存在这样的问题，比如有的社区这个（听不清）。所以这在法律讨论上解决不了，我想中国的物业管理我想将来问题会越来越多。关于这个问题我请张总解释一下。

张总：谈到物业管理我在这方面确实花了很多时间去研究它。因为华新把全国各地的物业捆成一个街团，这个集团还要向社会上去拿别人的物业，现在加起来有四十多个物业在我们手里面，在全国好多城市里面。所以这给我们带出了好多问题，包括我们现在提到这个问题，还有大规模物业怎么样管理的问题，比如跨地域物业管理很成问题的，比如在一个城市里面你开个车骑自行车去看看物业做得怎么样，还能做到，但是你不能天天去，时刻在那儿，你管一个小区还要巡逻，还要去查访，但是跨地域成本很高，所以物业管理没有规模就没有生命，但是有了规模还会带来很多问题。这是物业管理集团化的问题，但是物业管理本身就有问题，就像这位老总说的这样。