大家早上好！

    今天的课程现在正式开始，昨天我们已经讲了很多，如果你们要是稍加注意的话，可能已经注意到我的特点。首先我是从宏观，宏观也就是说从大的方向，帮助大家来认识一下，所谓方向是一个企业发展的目标，没有了方向感，没有了视野，你再往下做的话，可能越做越糟，路走错或者走反了。昨天黑板上面我们第一条写的开阔眼界，这叫做前瞻性。我的这个思路由大往下，由宏观逐步涉及到从国际、国内大的形势，具体到与房地产相关的政策面和整体运作，然后再涉及到的是整个国外的股票市场相互比较，使大家有一个概括性的认识。昨天我们还设计一些企业的评估，究竟说这个企业是好是坏，它的评估方法有多少？评估是根据你这个企业，你要是往下走，我们现在更多的，如果你这个企业还没有进入到金融证券化或者说是还没有进入到这个层次，那你可能以前没有想过这方面的问题，什么问题呢？恐怕企业只有一个价值。在座的我想问问，我昨天看了一下我们这个名单，我发现好多人，除了总经理、副总经理以外，很多人都是企业的财务经理、财务总监。我想这是一个非常好的事儿，因为坦率的说，今天我们这个课所讲的东西，对一般的人会有一定的难度，甚至于说难度还比较大，对于搞财务的人相对会容易一些。我为什么说希望能够得到更多的一些反馈或者说有不懂的你们就问我，我好知道到底你们懂多少、没有懂多少，因为我们讲的这些东西，这么说，你们可以翻教科书，也可以到大学去，基本上没有，全部都没有，所以这是我说的前瞻性的东西。

    如果时间许可的话，关于企业评估我们还要讲的更深入一些，在这儿我想简单的问一下大家，比如说如果你们企业现在还没有涉及到这个证券化的过程，你们现在企业的这个价值评估方法都是什么呢？你们现在常用的都是什么，我们说了你这个企业有多少钱或者说这个企业经营的好坏，你们好多都是搞财务的，谁来说一说？比如说张三，人家说了你这个企业做的不错，人家找你谈判了，说我们能不能合作呀？合作的基础是什么？依据是什么？反过来我们在座的，很多人现在都是想融资，我们昨天说了融资的方式方法可以说是五花八门，非常的多，因此你现在去找到一家投资公司，肯定要涉及到你公司的价值，要跟人家谈你得有一个依据，你拿什么价值跟人家说？你说我这个公司项目非常好，赢利多少，你再给我一千万、五千万，你拿工资什么帐跟人家说，跟人家谈呢？这个很现实。所以说句很现实的话是你掌握了一个方法，恐怕给你的企业带来成倍的效益，你掌握两个方法那效益更多了。

    比如你们现在要跟人谈投资，会以什么方法跟人家谈？谁来说一说，没有关系，我刚才说了我们畅所欲言，我也可以得到更多的反馈，大家更好的交流，比如昨天课对你们来说是不是太难了还是我讲的太快了，是稍微慢一点还是怎么样，主要是让你们大家能够更好的去理解、去消化，谁来说一说？我按照这个名单来吧，财务总监。

提问：

    我们首先考虑企业的财务状况，再深入它的企业考察它的资产状况，最后再考虑它的管理团队，因为涉及到企业人员精简或者是留用，要考察它的管理团队。

老师：

    那考察了这些，说了一大堆，能不能概括。我的理解还是按照财务的价值。

提问：

    我完全同意，我们还是要请中介机构进行资产的评估。

老师：

    下面是沈阳的刘葛，假如你们现在跟人家谈投资也好，什么也好，这个方式方法是什么呢？

提问：

    如果说投资的话肯定像刚才严总说的那样，我们现在和外方投资，我也在想这个问题，现在看来从担保来说，国内刚刚发展，时间非常短，美国、加拿大是五十年以上的历史，在我们目前来看主要是做房地产贷款的担保，给老百姓解决购房问题，今后发展来看也是要实现证券化、上市融资，这个问题肯定是需要考虑的。
 

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