那怎么办呢？国务院也不是傻子，国务院一琢磨，水泥、钢材生产出来给谁生产呢？又是说我自己炼完钢自己用，他的下家是谁，下家一个是汽车行业，水泥和钢材给谁，给盖楼给建筑。从供应链来讲，它是他的下家，从需求链来讲，房地产是钢材水泥等等这些热点行业的商家，也就是说你们房地产是他们的上游，这一招绝，如果是说把买房都控制住，把买方消灭了，我看你生产的钢材和水泥卖给谁去？买家怎么治，这就是121限制你，想盖楼水泥，有，想买钢材，有，我让你从银行拿钱变得不可能，变得越来越难，银行变通一下，银行不行，找信托，因此很多钱统统流到信托，从信托弄到钱，接着买水泥买什么，所以是说，想新的办法如何控制房地产资金的流动，因此要拿信托去开刀。把上家给控制住了，没有买方，没有需求，你生产吧，钢材自然降价，水泥自然会降价。

    做事情要了解事情的背景和环境，在什么样的环境和背景，没有准确的把握和判断，你要是要犯方向性的错误，或者说根本性的错误。如果在具体操作上，你比如说你犯了一点错误，那是不会影响大局的，那只是技术上的操作问题，如果大政方针方面没把握住，那会导致公司死亡。

    大多数资料大家手里可能都有，我现在谈一谈，我逐步逐步由宏观向微观引深。房地产市场未来之变，房地产市场未来之变，我这儿是抄了一句别人的话，你还活着吗？是，现在还活着，明天不知道还能不能活下来，最近我在与一些关心家电企业生存环境的朋友聚会时，经常会有这样的对话。现在国内除了处于寡头垄断的行业如石油、电力外，在竞争性市场领域里，生意是越来越难做了，彩电业是被所有人都同情的一个行业。家电行业的惨烈竞争使中国12年前的200多家彩电企业剩下如今不到10家，全世界1000多家剩下不到30家，我个人判断，家电业正处于一个所谓的超竞争时代。上述这段话不是我说的，是我抄的，作者是创维集团的董事长黄宏生。为什么不但要用历史的眼光、现代的眼光，更要用未来的眼光，前瞻性的眼光思索和判断呢？回顾一下彩电这个行业，彩电这个行业从一两家，最后开始非常地火爆，一直到各个省市，差不多都有材料，恐怕不止一家，很多很多，用我的话说，经济发展的过程实际上就是一个优胜劣汰，就是一个整合的过程，在一个行业处于非常多的竞争者的时候，这不是经济发展最好的模式，经济发展最好模式实际上就是他所说的寡头经济。什么叫做寡头经济，寡头经济是说，在经济的某一个领域是由几大寡头控制着、操作着市场。比如我们说，任何一个行业都可以，在美国汽车行业在过去也是一样的，多如牛毛，直到现在的话，我们现在所看到现在仅剩为三家，在二十多年前，还有四家，二十多年前，美国的第四大汽车生产厂家是什么呢？这个厂家生产的汽车，在中国到处可以看到，在中国也可以看到，切诺基，切诺基这是车的牌子，切诺基全名美国吉普车有限公司，它曾是美国第四大汽车生产厂家，84年进入北京，八十年代初期，切诺基是美国排行第四，它想通过占领中国市场扩大市场氛围，再杀回马枪，回到美国本土，跟美国三大汽车进行竞争，切诺基犯了致命性判断性的错误。切诺基借着改革开放开始，中国有这么多的人口，切诺基一马当先，占领中国市场，他认为可以占领中国市场，他万万没有想到中国的国情要比他想象得复杂的程度让他难以想象的，结果切诺基从84年，前几年之前进行谈判沟通，前后达到八九年之长，切诺基好容易开始生产了，到生产的时候发现我们当时国内生产原料基本原料不合格，我不是搞冶金的，我不是搞汽车的，里面有铁的物质，矿物质，因此达不到美国的要求，换句话说基本原材料得从美国进口，这下可挖泥了，也就是说它的生产成本比美国还要高，而且不光是进口的问题，进口紧接着涉及什么问题呢？进口紧接着涉及到外汇的问题。八十年在初期中国外汇是非常紧缺的，基本上这个计划就泡汤了，这个计划没法实现了，因此中国的话，又不能是说看着切诺基坐以待毙，因为切诺基是第一家中外合资具有影响的企业在中国，又是中美，中国政府一定不能够让它坐以待毙，办这个事，原来切诺基是谁做的，是孙中山的侄子孙坚柏，他最早成立长城饭店，接下来沟通切诺基在北京搞合资，这都是他搞了，过去我们和孙先生一块共过事。孙先生是长城饭店的，他率领美国集团喜来顿跟国际旅行社北京分设搞了长城饭店第一家中外合资的饭店，建国比它早，建国跟另外一个反倒酒店。切诺基外汇困扰就搁浅了，没法往前走了，孙坚柏到当时在长城饭店当工会主席的赵子洋的女儿赵艳南，后来改名字叫王艳楠，切诺基在中国陷入泥炭，没法再走，面临倒闭的边缘，因此赵艳楠回去找她爸爸，她爸爸是国务院总理，赵紫扬亲自把朱溶基从上海调过来，解决切诺基的外汇问题，等于国家给切诺基绿灯了，批外汇，从国外进口原材料可以生产汽车，但是切诺基把精力，把中国当做一个新兴的市场，本来是想大打一仗的，没有想到，到了这个时候切诺基已经支持不住了，财力也好，方方面面，切诺基只有到了八十年代末切诺基宣布破产和倒闭。这个倒闭的话，有人悲有人喜，切诺基倒闭，克莱斯勒进入梦想进入中国，克莱斯勒切诺基有现成的厂子，他们盯不住了，熬了十多年，倒闭了，克莱斯勒把切诺基轻而易举拣过来了，因此我们说，美国吉普车有限公司，这是美国第四大，也是全世界非常有影响的公司倒闭了，他出名主要是因为二战的时候，大家都知道美国军用吉普车都是他的，吉普车过去做得非常好。

    给大家解释这个现象，无论是哪个领域，对于形成寡头经济，因为在寡头经济的时候，效率是最高的，为什么说寡头的经济最高，首先经济形势有这么几种，一种是我们说的，独家垄断，过去中国民航中国铁路铁老大，这些都是独家垄断，那是不灵的，因为他没有监督和竞争，所以说效率非常低，另外一种到处都是竞争，杂乱无章的竞争，多如牛毛的竞争，这个市场很多资源被浪费，存在着大量的重复建设，因此的话，这也是资源上从效率上都是一个非常低的，能源消耗等等都是非常低的，因为他不符合规模化经营，不符合规模化管理，因此的话，特别多的竞争也是不适合的。最好的形势那就我说的寡头经济，寡头是指有几家，比如我们说，飞机，全世界的飞机过去有波音、有麦道、有空中客车，麦道被空中客车吞并的，洛克西德又和马丁合并了，过去即使在美国，生产的飞机全世界也非常多，现在就屈指可数的几家。加拿大‘班克’这块肉不好吃，又吐出来了。这是一个趋势，因为它是符合经济规律的。

    我们再说发动机，我们都知道，通用的发动机，要不用GE的，要不用罗伊斯，罗伊斯，不管发动机，用核反应堆也是，你说丁教授你举大的，小的也一样，饭店管理集团，要么喜来顿、希尔顿或者是法国的索菲特等等，因此任何一个行业，这个行业发展到一定的成熟阶段，必然会形成一个寡头经济。房地产行业毫无疑问会朝这个方向发展。另外一点，以后的竞争格局会发生变化，现在我们的竞争格局现在仍然处于一级市场，一级市场是指房地产开发以开发和卖楼盘为主，这是一级市场，等一级市场工作基本上完成以后，竞争焦点向二级市场，二级市场竞争条件发生变化，整个结构会发生改变，没有更多的新楼盘开盘，更多是二手房，如何服务于二手房。就是说如何给二手房服务运作，涉及到金融租赁，涉及到房屋贷款，涉及到买卖房屋的代理人，将会需要有一大批房地产商，言外之意，新楼盘买的时候，这是一个新盖的楼盘，你可以去看，等到楼盘一级市场完成差不多了，会出现更多的二级市场，二级市场的话，对消费者来讲二级市场那个楼盘也不知道哪有房子有空缺，哪要出售，哪要租出去，一级市场显而易见，这是新楼，二级市场必须得依靠专业化房地产代理人。房地产结构将会发生根本性、结构性的变化，而且这个变化恐怕也在一两年，中国尤其到2007年。

    下课的时候，好多学员有一些问题，我先回答一两个，两三个问题，如果涉及到我已经安排系统性的东西，我一会儿会给大家讲，所有问题我都会给大家解答，只不过现在看看谁有问题，我先简单跟大家捷达一下，大家慢慢都熟悉了，不存在好意思不好意思，我问你们你们不说，我连喝水的机会都难得。我休息的时候少喝点水没问题，但是我想你的问题可能会对别人多少有一点启示，可能别人也有这个问题。

学员：

    美国、加拿大、北美哪种股票市场适合中国房地产企业上市？

主持人：

    这位学员问，想了解一下国外不管是北美也好，美国、加拿大或者香港关于股票市场的定位或者说哪些市场比较适合企业或者说房地产企业的上市、标准？

    这个问题我想留在后面，这是一个系统问题，我会讲得比较详细，全球性的股票市场和中国的比较，上市的标准渠道、方式方法，包括大家所关注一个房地产公司上市和放房地产基金上市两者区别在哪里，这是一个。

提问：

    您在国外呆过，您知道国外房地产开发领域融资渠道有多种途径，包括信托等，在中国基本上除了上市，少数上市公司以外，基本上还依赖于银行，好不容易开放信托的话，按您这么一说的话，还要减，您对未来中国房地产融资金额，您预计三年以后两年以后中国在地产这一块，应该是什么样的渠道？应该是什么样的比例？银行多少？还会开什么？

主持人：

    中国情形大家都知道，80、90％开发商的资金都来自于银行或者说银行贷款，突出中国房地产融资的单一性和国外相比较起来，毫无疑问，中国太单一了，基本上是成为独一无二的。在发达国家的话，资本市场融资的渠道可以说是方方面面的，我简单介绍一下国外，第二我对未来中国房地产资金市场做一下我自己的判断。

    国外的市场，我简单说，我在我的课程当中会详细讲。国外的市场，首先从微观上讲，微观的概念是说，指每一个房地产具体运作，除了银行贷款以外，也可以是说，有一些民营私营的信托公司，从股权的形式，入股，给投资，占有股份，另外一种债券的形式，可以像银行一样，都是从债券形式做的是举债，这是一种形式。

    另外一种形式是房地产的上市公司，房地产上市公司分两类，一种是普通型的既然其它类型的可以上市，为什么房地产不可以上市？房地产也可以上市。另外一种房地产信托，房地产信托和其它房地产上市公司有什么区别，房地产信托公司叫房地产信托基金或者基金单位，实际上它就是普通房地产上市公司，区别是在两点，一点在税务上和利润分配上。另外一定，在房地产业务和收入上，先说从税务上，通常的公司是有二级税，什么叫二级税，I我是IBM的股东，我给IBM公司投资了，如果IBM到年底一算，公司盈利的，盈利的话，IBM要交公司所得税，交完公司税，剩下的钱，税后利润分给股东，叫股东分红，到股东分红这一类层次的话，作为股东，股东还得要交税，交多少因个人的税务状况，经济状况而议，比如说，你作为个人，在美国加拿大欧洲也好，要交联邦政府的税，要交州政府的税，还要交地方税，除此之外，衡量一个人一个家庭交多少税，根据综合的，包括财产，财产有财产税，广州在探讨物业税，我昨天跟他们探讨物业税这个叫法不大准确，国外叫财产税，我有房子有地，仔细一琢磨，中国也只能叫物业税，为什么说？因为中国的土地不是所有，土地是租赁形式，三十年、七十年、五十年，跟国家借的，唯独拥有是土地上面的东西，我说中国只能叫物业费，国外的概念不一样，国外是说，我买了这个房子，地是你的，换句话说你在你们家后院可以挖游泳池，在前院修花园，那是你的事，如果挖游泳池的时候，发现地下有一个金矿，打出一眼油井，这也是你的，因为这个地是你买下来了，在中国只是说地表层上面的东西是你的，地下的东西都属于国家的，所以说概念上不一样。回到二级税这儿。因此在国外房地产信托基金从税上，通常的公司有二级税，作为一个房地产信托公司或者信托基金只交一级税，言外之意，公司赚了钱，赚了钱以后，抛去所有的费用以外，你不用交税，剩下的利润的90％、95％要返给投资者，它少交一层税，少交一层税，这层税所占的比例是多少呢？公司税在美国和加拿大一般都占到30％到35％之间，28％到30％之间，是这样一个概念。这个税在欧洲还会更高，因此等于这个对公司非常有吸引力。

    既然是这么有吸引力，大家会说了，每个公司都想做房地产基金，还有前面的限制，前面的限制是说，你的主营业务或者说你的收入来源应该是定位在80％以上全部来自房地产收入，收入和利润要绝大部分来自于房地产的收入，否则的话大家都钻这个空子，大家都往房地产界定了。来自于房地产收入，房地产的收入是非常广的，你可以是作为一个开发商，也可以做一个二手房的买卖者，也可以作为房地产的代理业务，或者说房地产证券公司等等，这些都属于房地产的收入，因此从税收前面和后面都给你界定死的，我想让这个公司、股票交易所或者政府把我当成房地产信托基金处理的，不是单纯你想的事，政府前面有框架，后面有框架，得拿这个框架衡量你和靠你，是这样一个概念。这是我们提到国外的融资，国外融资除了这种形式以外，房地产共同基金，房地产共同基金是什么概念呢？就像我们现在买卖股票似的，比如说华夏证券，华夏证券觉得，中国股票市场比较好，比较好的话，他可以定位设立华夏增长型基金，概念的话，这个基金设立一亿份，每一份一块钱，把这些方案做好了以后，它就可以发行了，大家来认购，最低认购额比如说一万块钱，一亿份一人一万，这个钱就出来了。把这个钱募集来了之后，它得根据契约，也就是说根据合同，把钱投资到它所定位的增长型的企业，但是这个增长型企业的投资不是直接投资，是间接投资，间接投资的概念是什么？它不是把这些钱给海尔公司给、深发等等，它在股票市场买上市公司的股票，这是房地产第二类的共同基金。共同基金的种类又是非常地多，像股票市场的基金一样，既然定位是说高增长的，房地产可以定为固定收益的，固定收益的房地产基金会买什么呢？买政府或者说半政府，是银行发行的，金融机构发行的房屋抵押债券，说到房屋抵押债券它是一个债券，债券市场是美国从大面上来讲，刚才我讲的上面都是微观上，从宏观上来讲，房屋抵押债券市场是美国房屋买卖或者是房屋建设资金来源巨大市场。从债券市场来讲，房屋抵押债券市场已经超过了美国的国债市场，不但超过美国国债，也超过美国公司债市场。我给大家说一下它的模式，简单地说，张三、李四都是跟北京建行贷款，贷款了以后，在座一百人，每个人都是一百万的贷款，建行因此背负巨大贷款的包袱，贷款二十年三十年一锁定，稍有风吹草动建行抗不了，为了化解风险，把这部分沉淀的资金给流动起来，建行找到一家金融机构，金融机构说OK，我把你这些贷款我都再把它再进行证券化，开始是叫做房屋抵押贷款，我从银行拿一百万，它已经是基础证券，是第一层，既然在这个基础之上，我又把大家的一百份银行的贷款打包证券化，假设一百份只有十个亿，十个亿资产金融机构会怎么做呢？会把这一个大盘子进行证券化，价值十亿，我给你做成一千万，一份就变成我们假设一份一千块钱，就变成重新设立房屋抵押贷款，原来一份贷款一百万，现在把一百万分成若干份，分成一百份也好，分成一百份一份就是一万块钱，我就化整为零，再把金融投资公司推向到二级市场，每一份债券变成一千块钱或者一万块钱，老百姓谁要认为房价要好，投资市场好，他可以间接投资房地产市场，没必要我得想办法弄一百万两百万买一栋房子，然后锁定，有了二级市场，房屋抵押债券就流通起来了，流通循环起来以后，买房子的，需要要钱的，那就可以通过债券市场，盖了房子，作为抵押，再抵押以后再给它变成证券化，再给它投向二级市场，投资大众，就变成房屋股票似的，为了避免风险，买的不是个别股票，买的是一百个房屋抵押债券。所以，有一家房屋贷款说，他违约了，或者他最后交不起房款，银行通过拍卖也好，即使完全损失了，那也只是1％，要比单个投资一个房子，好处是显而易见的，单个投资一个房子，个人承担所有的风险，如果发现这个房子不好，没办法出让和转手，盖房子的人也没有钱。房屋抵押债券市场这是北美也好澳大利亚也好欧洲最大的一个债券市场。这个市场完全社会化的市场。

    第二个方面预测一下中国的情况。中国目前现在是这么一个状况，涉及到房屋抵押债券市场，这是中国未来解决房地产资金和化解房地产乃至金融风险、银行风险最有效的最普遍的方法和途径。但是，现在离它的实现还是具有相当长的时间和距离，有人会问原因在哪里，原因非常复杂，首先一方面银行也好、学术界也好，现在由于对这个只是停留在一个纸上谈兵，房屋抵押债券是怎么回事，不清楚，究竟怎么运作不清楚，就像刚才我说的，很多人误解了房地产信托基金，实际上房地产信托基金就是特种形式的上市股票。当然了，它有不上市了，多数都是上市的，很多人都把房地产信托基金以为是另外一种东西。

    所以从认识上，如果你不认识，你连这个东西究竟是怎么回事，你都不了解，到它最后的实现，还有一个相当的过程。所以，尽管现在上海个别地区，包括银行，现在都在搞一些试点，但是真正等着这个东西广泛推广，恐怕没有几年的时间，出不来。未来中国离不开这种模式，否则的话，房地产风险会太大了，而且社会也好，老百姓也好，承受起来都是相当困难的。

    目前来讲，如果现在中国经济增长速度慢下来，政府会想办法更积极地去推这件事，但是现在的情况正好是相反的，换句话说，现在即使没有房屋抵押债券市场，中国的房屋市场已经是够火爆的了。政府没有必要火上浇油，让它越烧越旺，让通货膨胀越来越高，从宏观调控的角度来讲，这并不是政府力推的，当然为了长期，以后顺利发展，政府应该积极地采取措施研究这个事情，推这个事情，只不过这个事情跟现在目前政府首当其冲的任务有点背离，正好相反。

    一个是政府，一个是运作层，包括学术界，现在这方面的差距还是相当大的。至于说信托，我们说以信托这种形式推出的话，同样也面临着很多认识上的差距，因为大多数人还搞不清楚，只是听说，信托房地产简称REIT，具体怎么回事，认识上还存在很大的差距。同时还涉及到法律法规上，尤其上公司法上的约束，所以一时半会儿都出不来。

    中国房地产会不会过热？是不是过热？另外房地产是不是存在泡沫？各个城市的发展不一样，像北京、上海、广州这几个大城市，包括一些热点城市，温州或者杭州等等，似乎感觉到泡沫还是比较多的，什么时候价格回归？只是一个时间的问题。北京估计到2007年房市会明显地往下走，当然银行紧缩银根，我不知道在座的大家有没有发现，北京被拍卖楼盘越来越多，我在别的地方讲，实际上市场规则实际上就是维持供求关系，当初刘晓庆案件拿出来之后，拿刘晓庆房子拍卖来说，拍卖人去了不少，主要的原因，当时被拍卖的房子非常少，正是这个原因造成了刘晓庆的房子没有一个被低卖的，比如在回龙观或者亚运村那几个房子都不是什么好房子，都超过它过去的市场价格。事隔一两年，当时的情况没有人会被迫出售，刘晓庆的情况尽管被法院罚没，被迫出售，就整体市场来讲没有多少房子被拍卖。如今眼下阳光广场在拍卖，亚运村罗马花园，过去都是北京比较高档或者最高档的据说都是一万多，现在大概几千块钱，北京东边一大片的别墅大概两三千块钱，我一个学生做房地产拍卖，现在越来越多，一个原因，一个是银根紧缩，另外从银行的角度，中国四大国有银行现在都再做上市的准备，上市准备一个重要的任务是达标，达标的一个重要的指标是降低不良资产，过去中国银行这几家银行降低不良资产的业绩也好，或者是效益都不是很高，现在国务院动真格的了，所以说，在短短的今年几个月之内，银行不良资产现在明显地下降了，正是银行的不良资产的明显下降，导致了现在市场上被拍卖的房地产是明显地增加，这两者是一呼一应。

    随着银行改革力度的加大，这种趋势还会延续。到了97年的话，会出现分水岭，原因很简单，2008年召开奥运会，2007年政府基本上该竣工都竣工，不再开新的工程了。北京市政府甚至说包括中国政府为了筹办这次奥运会用出全身的解数，言外之意，从69年珍珠保战役，北京搞的第一条地铁线，到现在搞了两条地铁线，为了配合奥运迎接奥运，北京市政府又搞九号线、五号线、十四号线，北京市政府把未来二三十年的发展需求提速提前兑现，所以是说，为什么到2007年，因为到2007年，政府不再开工，再开工没有意义了，因此很多房地产界人士，即使现在房价高了，即使银行方方面面环境发生巨大的变化，还有两三年折腾，赶紧折腾，赶紧赚钱，不然的话，就面临着新的局面。

    到2007年以后，尤其2008年，现在是发展阶段，下一步是什么阶段呢？是消耗阶段，你吃了这么多，看谁的消化能力强了，你消化不了，有的因噎废食，吃得太多，死掉了，也有人消化不良，也得死掉，2007年2008年，至少在北京是一个重大的分水岭。

    纵观国际上跟奥运有关的历史事件，其它国家凡是举办奥运会的城市都面临巨大事后消耗问题，加拿大76年办蒙特利尔奥运会，最后体育场馆都变成了温室了，悉尼搞的奥运会，包括巴塞罗那，把场所设计近大学，奥运会完了，场馆、宿舍等尽可能由大学消耗，但是消耗起来也很难，现在各个国家也没有消耗完。中国这次办成历史上最好的规模最大的，可见消耗工程，中国把未来二三十年基础建设需求都给提前进行了，等到2007年、2008年之后，就该变成若干年的消化，在消化过程中，就是我刚才提到的，很多企业将会倒闭。不要说国外的，就是八十年代中期，84年还是85年办的亚运会，亚运会场所到现在还没有消耗掉，亚运村后来都变成批发市场和蔬菜市场变成早市了，北京各大的体育场馆过去都是封闭的，封闭有它的道理，游泳馆、滑冰馆，都是按照国际标准设计的，对外开放，夏天滑冰，还不够能源电钱呢，还不够水电钱呢，后来老百姓反应太强烈了，对外开放了，市政府给补贴，面临奥运会事后的问题会更大。

    说到这些的话，给大家一些，更多是前瞻性的分析和判断，把握未来的发展方向，给自己重新定位。

    美国也好，中国也好，经济发展的自然规律就是不断地整合，这个行业在各个行业都存在，就美国而言，过去的汽车生产商房地产厂家非常多，现在房地产厂家不是说在做减法，在做加法，加法的意思是合并、收购等等，大的变成越大，小的逐渐就淘汰了，包括中国的网络公司也是一样的，过去的话，两三年前、三四年前，中国的网络公司多如牛毛，现在基本上都被几家大的网络公司给整合了。

    现在大家需要明白简单的理念，要想在房地产上发展，必须得走房地产金融化、证券化这条路。为什么这么说呢？因为这两者的性质完全是相反的。

    我们从简单的图表上来看，不管你是经营什么企业，你企业所拥有的东西，在经济上，在会计上都叫做资产。房地产是什么资产呢？它是不动产。不动产的特点，一个大楼是不动产，一片土地是不动产，不动产的特点是什么？是不动，你想给它变动，变动不了，你说把大楼搬走，搬不走，想把土地搬走，搬不走，这是特点之一，换句话说，它的流动性非常差。第二点，不动产的一个特点是兑现性非常差，什么概念呢？想搞房地产投资，非得有大的资金，没有很多资金的话，你就没法投。同样，你说我今天买这个房子，过了两个月，我不喜欢，我给它卖掉，卖不掉，很难，非常难，它的变现能力非常非常差。不动产可分性非常差，或者说不存在可分性，什么概念呢？你想把这个大楼分开，拆开，拆成八块卖，不可能，就这一片地，把这个地划成一百份卖，不可能，它有一个整体性概念，不可拆性。

    那么既然是这样，房地产作为一项资产，衡量资产的好坏，一个重要的标准，会财务的大家都会知道，衡量资产好坏最重要的标准是什么？流动性。因此，把流动性最强的资产放在最前面，流动性最强的资产也是最安全的资产，所以说从资产的定位划分来讲，流动性最强的资产是放在最前面，因此的话，在经济上划分资产的时候，一定把流动性最安全的资产放在最上面，不动产固定资产一定放在最下面。既然是这样，一个在最上面，一个在最下面，我用一句夸张的话说，这两者变成同一个领域的南极和北极，这两者中间相差甚远。正是这两者的特点，它形成了他们俩两者的互补性。刚才我说的房地产这些缺陷、缺点、局限性，完全都可以通过金融资产，把它给弥补过来，就把不动产变成至少是中性的了。金融资产明显的特点，金融资产有很多的特点，我们就说几个比较重要的，比如说金融资产的兑现性非常强，换句话说假如我们买了这个房子，或者说买房屋抵押债券，房屋抵押债券最早的产生是一个房子。这假设是一个房子，这是一个实物，这个实物是一百万，这儿有一个银行，你没有钱，银行给你提供一百万，就变成一百万银行的贷款，在这个基础之上，再把一百万银行的贷款变成一万份，一万份变成一万份的房屋抵押债券，前一层是贷款，贷款一贷贷了一百万，下一步把贷款做成一百份，一份是一万，在座的诸位，老百姓也好，谁都可以买得起，如果你再说你买不起，我变成一千分，每一分变成一千块钱，你可以不可以投资呢？可以了吧，我们说任何人都可以买了。金融资产的特点，一个是无限可分性。什么叫无限可分性呢？你是一个实物资产，你给它搬不走，劈成十份，也劈不了，我们叫实物资产证券化，证券化以后，你想给它变成一万份一百万份一亿份，你想给它变成若干份，想给它变成多少份都可以，这是说金融资产无限可分性，这是其一。第二的话，一旦给它变成了金融资产，它存在着随时可兑现性，我今天买了，我听说北京的房子特别好，我现在一个房子得要一两百万，我没有这么多钱，我现在手里就五万块钱，没关系，你拿出三万块钱，我就买房子了，我买的是间接投资，如果房子一好，我买的房屋抵押债券也会上升，因此的话，我买了以后，我听说