大盘操作的可持续发展思路（EMBA速记稿）

-----课程讲义-----

（专业方向：行业管理与工程  房地产）

    各位上午好！

    关于小区大型社区可持续发展问题，今天是我们共同探讨的问题。这个问题其实是一个好大的题目，我今天只是讲一下我们现在对这个问题的思考。其实我们也有很多的困惑，包括在做大盘做平台，各个阶段的产品又要有所区别，贴近客户，怎么有层次有节奏的推出自己的产品。这些问题今天可能讲不到，今天主要讲整体社区规划上可持续发展问题。市场、策略是可持续发展更深层次的问题，我们今天讲可持续发展非常基本的，就谈规划，整体配套上我们遇到的问题和我们的思考，是交流，不是标准答案。

    郊区大型社区可持续发展问题，应该说是我们开发康城这个项目之前我们已经意识到有这个问题，我们在开发康城之前去南方各个大型社区，尤其是广东的梧村看了几个非常有代表性项目，一个祈福新村到现在为止开发三千多亩地，总共大概有六千亩，在原来的地块后面又拿了一块，已经开发三千亩地，入住户数达到了两千户，还要持续发展，

    一个是碧瑰园，广州、顺德都去看了，每个项目的占地面积不是像祈福新村有六七千亩地，但是单个的个头和北京相比也是大的，大概一千亩到两千亩。像奥林匹克花园，番禺的奥林匹克花园，也有温州奥林匹克花园。

    我们在参观的过程当中我们感觉到一个问题，这些大型社区前期开发开发商都很有眼光，都是在华南快速道的周边，但是实际离广州市区相当远了，由于那个地区的地价相对编译，而且广州有一个特殊的现象，对于港澳有相当的吸引力，只要房子做得足够的便宜，环境相对可以，对港澳有相当的吸引力。广州周边也是吸收全国打工人口，吸收全国经商的商业人士，在那儿安家落户的好的地方，所以那边选的实际上是低价位，好环境，高档次的房子，开发的规模在北京来说都是大型社区了，但是在实际开发过程当中也发现了一些问题，其中一个问题就是小区规划和小区配套的问题。以至于祈福新村在前年开发十周年的时候，祈福新村的老板确实是有一个非常有思想的人，没有搞庆功会，他搞了研讨会大型社区的可持续开发和可持续发展的。问题没有讲得很多，广东房地产界和北京的房地产界不是太相似，相互之间交流不是很多，但是在交流过程当中广东的设计、规划、正确和配套设施的单位发表了很好的意见，他们确实感觉到大型社区在发展过程当中已经开始遇到一些问题。这些问题的核心问题是开发商办社会，以前我们批评政府办企业，企业办社会，现在由于特殊的条件下，特殊的发展的过程当中的需要，开发商开始办社会了，办社会的过程当中，种种就涌现出来了。这个问题的思考，对于康城的开发之前，我们有这样的思考的。开发的过程当中越来越感觉到这个问题的存在，逐步在想办法解决，作为理论思考，不仅为康城设想，而且为其它做郊区住宅做大型社区的开发商也做一些设想，因为开发商办社会当中存在两个问题，一个是重复建设，重复建设终究是社会资源的浪费，开发商在经营过程当中不堪负担，前面挣得了利润，在后面持续经营的过程当中把利润慢慢摊薄，更严重的问题一些规模不够大，前期规划有一些问题，配套有一些问题的社区就出现社区内生活配套设施交通配套设施也好，由于不堪负担停滞，停滞以后社区生活品质下降，对开发商的形象也好，对社区的品质也好形象也好造成很大的损害。由于这样的问题存在，想得宽一点，把这个问题作为理论问题来探讨。同时关于大型社区可持续开发可持续发展问题，对于其它没有做大型社区，就是做一般社区开发商企事业存在社区配套怎么做的问题，所以可能在这方面我的思考做一般的社区，中型社区的开发商可能也有一点启示。

    可持续开发，可持续发展是郊区大型社区特有的问题。我们先把问题罗列一下，再来分析是不是这么多问题。我们在开发康城的过程当中，我们感觉到有一个问题是没有想到的，以前我们拿开发城区项目的经验做郊区项目，我们测算的过程当中，对于市政配套，交通配套，这方面配套的成本估算不足。所以在操作过程当中，就发现了种种问题，然后追加预算。幸亏我们手里还有这么多预算可以追加，如果没有这么多预算很可能把这个项目搁住了。问题罗列基本上是这样一些问题。第一个交通和市政条件的配套问题。拿康城来说，它的瓶颈是交通问题，康城在京通高速路十公里，从国贸十公里到惠村出口，惠存出口到康城接近三公里的道路，原先是非常小的两辆汽车勉强能够错过的乡村公路，这条公路是我们面临的瓶颈。我们想把康城项目做好，哪怕把康城做成一朵花，如果道路问题不解决，可能今后会成为开发的平静。关于这条道路我们在前期测算当中思想准备不够足。实际操作当中我们发现花的钱是非常多的，三公里路现在也仅仅把它修成８米宽的路，两边做了一些装饰，路两边的电杆、路灯全部进行了改装。按照原来的指导思想，这个路怎么也得做到１６米宽，但是我们发现，我们作为开发商负担不起这个成本，这个成本是什么呢？你要负担起政府修路的代价。也就是说，你不能把原来的路修修改改解决问题，你要搞大量的拆迁，拆迁的成本这是没有做过道路拆迁的人所不能设想的。有时候很小的店面要上两百万三百万，要不然别从我这儿过，两百万三百万他一辈子都够了，但是没办法，是非常困难的，这是一个交通问题。其次是市政配套问题。市政配套是非常重大的问题，好在康城这个项目基础还不错，康城项目是在双桥农场，农场经过几十年的政府的建设和投资有一定的基础。但是为了适应我们开发的要求也有一个扩容的问题，路的问题解决了，不用拆迁了，如果从头开始要去拆迁可能又是一笔极其巨大的费用。现在需要的是扩容，扩溶的费用需要开发商承担的，我们的土地出让金照交，大市政费照交，四源费照交，在这个基础上我还要另外出一笔扩容费，有的项目除基金费，别人已经扩容了，你要参与集资。这笔费用也是很可观很可观的。交通和市政配套我们估算一下大概占到启动资金１.５亿左右三分之一以上，这笔钱是我们原来预算当中没有打这么足的。

    第二个，生活和文化配套问题。因为是在郊区里的住宅，要使得你的住户住进来以后有一个基本的物质生活配套和文化生活配套，而这个配套是需要开发来的。关于这个配套我们系有思想准备的，因为在城里开发的住宅也是那样的，超过一定面积以后要做学校，如果不做学校，你要向教委交一定的钱，由教委统一协调学生上哪儿去。做到一定规模以后，小区内有一些便民店，有一些生活服务设施，这些是我们原先预见到的。但是有一些是很不相同的，也就是说，文化生活配套问题，尤其是文化休闲生活配套问题。因为郊区项目离市区可以利用的文化生活设施距离都比较远，而我们这个项目做出自己的特点来，不仅是必须，而且要把它做得特别有特色，这样的文化生活配套我们做了一个公园，做了一个高尔夫练习场，做了一个科技会展中心，这些投入加上市政的投入基本上占到启动资金一半还要多一些，实际上真正用来盖房子用来做前期样板村，做前期小区内建设的资金大概占了不到５０％。这么巨大的投入，这仅仅是经济上算的帐，还有一个你能不能把它做好的问题。

    下面还有一个问题社区的文化和居住品质保持的问题。在城区社区文化，居住品质这方面的努力开发商不用做太多复杂的努力。社区品质当中最关键的就是安全问题，在城区应该说安全问题不是特别大的问题，但是在郊区是客户特别关注的问题，关于这方面要下很多的功夫，要做种种的承诺，包括小区内部周界的安防措施要做比较大的投入。另外做成大型社区就有一个社区化形成的问题，如果这个社区开发商不有意识引导这个社区文化的发展，很可能社区的文化会迷失方向，反过来对于整个社区的居住品质起到负面的作用，这方面又要有相应的投入，我们现在做了大量的所谓的活动，实质上是我们对自己这个小区未来社区文化的格调，社区文化的品质做一个铺垫和引导。

    综上所述，这些问题的罗列，我想关键的一个问题，说到底是什么问题呢？开发商在开发大型社区过程当中，由于中国特定的环境问题，开发商不得不要去办社会。但是办社会不能无限地承担你的责任，所以有一个边际问题，边际在哪儿。我在国外考察过很多开发商，我甚至说国外的开发商，我说韩国的开发商太幸福了。他需要开发的就是红线内的，政府把路灯、公园、剧场都已经安排好了，有的已经盖起来了，开发商买上这块地，按照特定的思维和市场定位房子盖出来卖出去就可以了，完全用不着我们所做的交通、市政、生活文化配套的问题。

    汉城周边政府的特定的机构做一级开发商，我听韩国人给我介绍，韩国为了办８６年汉城奥运会，一旦申办成功以后，政府成立了一个１６人小组，这１６人把韩国汉城整体的城市规划人群的分布，居住的环境，起了一个翻天覆地的变化，从汉城奥运会之后，过城乡人口的比例发生了倒置，汉城成为一个真正国际化的大都市。在汉城的周边，建了四个卫星城，实际上动用政府的力量和资源，做一级开发，充分发挥开发商的积极性，不是社区，而是建小城市或者是小镇。政府承担这样的角色，开发商也不用办社会了。韩国大多数的人口变成城市人口，完成人口布局和产业结构的调整，而我们就没有那么幸福。

    另外还有一种就是美国。美国政府和开发商之间的关系是很有意思的，美国区域自治的特点是特别强的，美国有一条法律，凡是人口超过２００人，经济实力能够自我运转的区域，就可以申请成为一个市，有市政委员会。意义在什么地方？只要有一个市级政府，市级政府可以在当地收税，用收来的税收做一些公益事业，主要进行市政建设，有些城市由于税收比较多，财政力量比较强，就可以做大量开发商所不能做的，相对来说也是一级开发或者类似一级开发的事。我去洛杉矶的一个市，我看它的商业建筑，也是华人开发商，告诉我市政府非常精明，在进行道路规划的时候，就把十字路口所有站角的地由政府先征下来，开发商做一级开发，做二级开发都可以，但是街角的地我拿下来。拿下来之后就做成商业运行，有的做成旅馆，有的做成市政厅，有的做成图书馆，总之利用特别好的地做一些商业设施，有的情况下干脆卖给开发商。得到了钱以后来补足市政设施的不足的资金。这也是一条思路。

    总的来说，在真正发达的市场经济当中，发达的房地产市场当中是各就各位的，有土地商，他就干脆买地。一级开发商把生地做成熟地。政府做政府的市政配套，收了税做市政配套，做社必要的文化设施。二级开发商也就是真正的开发商可能还分开投资商开发商，投资商可能就是出这个钱开发商建房。分工特别清晰，在这个过程当中避免了开发商去办社会的问题。在我们现在这个条件下，埋怨也没用，抱怨也没用，关键的问题开发商自己要搞准我们能办那些事，不能办那些事，我们办社会办到什么程度就为止了，不能为了眼前的销售向我们自己的客户混乱承诺，如果这种承诺超过今后实施的能力，会给自己背上极其沉重的包袱。开发商面临着可持续开发和发展在规划和配套上问题的实质是开发商办社会的边际问题。

    现实生活当中，各家开发商都在做着自己的选择，有可能它意识到了可持续发展，可持续经营的问题，有可能他没有意识到这个问题，或者还不够自觉。所以，对于郊区大型社区的开发在配套和规划上有种种的思路和选择。

    其中选择之一就是造城造镇运动，比较典型的理论就是新城镇主义。芝加哥城市是新城镇主义的法院，实际上它还是政府行为，某些人为了竞选市长提出新城镇主义，由于长期的发展，发展到一定的阶段城市空心化非常严重，城区土地的利用和再建设问题成为市民普遍关注的问题，有一些政客执政，他就提出了回到市区，在城市建那些密度相对低但是居住品质很好的房子，使得人民重新回到城市。但是它的本质还是政府行为，开发商现在有一些做法做造城运动造镇运动，实际上他们在承担政府应该做的事，实质就是开发商要把所有的费用都自己掏。包括祈福新村这样的老总，在开发的过程当中曾经走过这样的道路，祈福新村的雏形我们看了一下，因为做了十年的回顾有一些资料。开始的时候就是一个造城造镇的运动，他把自己的服务区宣布封闭在自己的小区里边，因为广东有社会安全问题，所以服务设施全在社区内，做学校、幼儿园、商场、医院，在他继续往前走的时候，就发现有一个问题，能不能承担的问题？祈福新村开发五年以后的规划显然有一个极大的改变，他把所有的生活、服务配套设施都挪到大门口，是在社区之外，那时候他建了一个大的酒店，休闲的酒店，在广东已经很有名气，非常豪华，配套设施非常齐全，现在简直成了广东的旅游景点。把学校对外开放了。他建了一所普通国民教育的学校，只要是孩子只要适龄就可以进去，另外建了一所贵族学校，是英语学校。英语学校完全在门口对外开放的。另外还建了大型的医院，甚至是建了消防局，公安局的位置都有的。我说不叫彭老总叫彭市长，现在两万户，以后发展到六万户的时候，你完全是一个市长。他说我现在好听叫回馈社会，其实他也是难言苦衷，做到这么大以后，如果开发商把所有的社会问题，所有的配套问题都自己来扛的话，难以避免的结果就是，可持续发展可持续经营就会成为问题。所以南方的大型社区配套设施从社区内部逐步翻出来，对外开放了。他的一条思路，这是一种选择。我以前和郭钧讨论过，造城造镇能不能担负起所有的生活配套问题，在规划上不能把所有的问题都自己扛，因为你不是政府，重大的人身伤害问题，那里建了公安局，两万人该建公安局和消防局都建，那是你能承担得了的话，作为开发商根本不应该干这些事。开发商想把所有的问题都自己扛，扛不起来的问题，比方说村民自治，村民自治到一定程度之后，有一点类似居委会或者是街道的机构，开发商也扛不起来了。开发商造城造镇，如果只是一种形象的说法，那是可以的，如果真要做造城造镇要再三而后行。

    选择之二，就是康城现在的做法，它不是标准答案，依托社会资源，大开放小封闭的配套思路。尽管道路和市政没办法，要不然别做这个项目，要做这个项目必须要花这个钱，但是在物质和文化生活配套这方面康城走了一条大开放小封闭的配套思路。大开放是指什么呢？康城社区规模不能使它吃饱吃足或者长期能够经营下去的生活配套设施全放到社外去，利用社会资源，对于社会资源现有的项目进行改造或者进行重建，比如小学校，我们现在的规划是没有办法的办法，建筑面积超过多少以后，家庭户数超过多少以后，规划上就要求必须建学校，实际上这种情况把钱交给教育管理机构，由教育管理机构统筹安排。现在形成了教育上特别头疼的办法，开发商办了许许多多小土豆，教育是有教育规律的，为了办这个社区我认真做了研究，后来发现他绝不是盖一点校舍就完的事，教育也有规模效益，从教育部发布的普通全日制学校规模要求来说，起码是２４个班，也就是说一个年级四个班，但是这个规模是不经济的，最好是３６个班，也就是说一个年级六个班，什么呢？一个老师可以把一个年纪的某一门课全串起来，从老师的配备上来说是合适的。另外还有小校舍的配备，教室规模的配套，教育配套设施，琴房、体操房、阅览室、图书馆，这些东西的配套都有一个规模效应。根据规划的一般要求，建设区有多大，就除以多少，人均花多少钱。不是根据教育的需要，而是根据社区一般的规模盖一个学校，这些学校少于２４班，反正勉强是个学校，谁拿它都没办法。开发商自己往下办，绝对是办不下去，交给区教育局教育局觉得烫手，为什么？规模有限。而且尤其办小学校，一茬人，一茬人过去以后这个学校就废了，招生就招不够，以后放下了，以后在社区中心，不能派别的用场，是两头当烫手的事。我们对学校再三斟酌，两个办法，第一交钱，我把我改建学校的钱交给你，不交给你不给我盖章，第二再花一点钱把现成的学校，我们旁边一一个非常好的学校，从学校规模配置上来说硬件是北京市数一数二的，电脑室、图书馆、实验室非常好，而且有一个非常好的室内操场。硬件很好，学的是什么呢？学的是软件，我们和一些名校联系，引进名校的经营和管理，引进名校的师资想办法做好。，大开放的政策。像医院、超市，这些事情我觉得都不是我们能干得了的，所以都采取合资合作的方法，利用社会上的资源重建和改建。

    小封闭的社区里边其是有一些必要的，比方托儿所是不能出小区，本身有孩子安全问题，托儿所是一定要办的。便利店是一定要办的。和社区结合特别紧密的文化活动服务设施，比方像科技会馆、高尔夫球场，可以对外经营，但是必须和小区构成非常紧密的关系。这种思路也是局限性的，仅限于有条件的地方可以办，这些社区周边有这些条件，你可以办，否则也不成。所以我们这个方案也仅仅是由于特定的环境，特定的条件，我们使用的办法。

    关于可持续开发可发展的根本出路，我们有一些思考，这就是替别人担忧了。如果真正培育一个成熟的房地产市场，政府的职责应该更加强调规划上的职责。尤其是政府对于郊区区域发展应该有一个尽早细致的规划，房地产开发商经常说开发商推着政府走，这一点都不假。政府的规划不能超前，所以政府很被动，而实际上带来的危害是非常大的。像北京市摊大饼，无限期这么摊下去了。二环摊到三环，三环摊到四环，四环都赌车了，什么原因，大饼摊过去，现在五环在建，六环也在建了，如果不对郊区的区域发展做初级师的细致详尽的规划，而且具有法律意义的规划，摊大饼的问题解决不了，郊区项目的发展，大型社区的发展，开发商办社会的问题也解决不了，社会资源必然在这个过程当中极大的浪费。这应该是政府做的事情。

    其次，政府应该鼓励开发商在郊区成规模的地块进行一级开发。实际上房地产市场的完善，确实是细分的市场，有人做一级开发，有人做二级开发，如果每一个公司都从一级开发做起，那可能会有问题的，尤其是中小型公司是没有力量做一级开发的。政府对于一级开发的公司一定要给予某些支持和鼓励，使得他们做政府力所不及的一些事情，但是政府应该想去做的一些事情。比方在税费上，对于一级开发商应该进行某些优惠，我们自己在开发的过程当中就发现，如果一级开发商也像二级开发商那样交四源费交大市政配套，那是没法做一级配套的，在税费上应该进行充分的有限折让，使得一级开发商能够做这样的一些事情。如果前期有了完善的规划，一级开发商自然会涌现出，政府对他进行政策上的鼓励，就会产生什么样的情况，由一级开发商进行道路、市政方面的建设，一级开发商再获得一级开发的利润，同时对于有一些可以共享的资源，一级开发商可以前期把那些设施做起来或者政府要求他，我给你折让多少税费，你必须给我建哪些东西，尤其是学校、医院，今后还会有图书馆。从根本上来说，不会盈利或者很难盈利的公益性的社会设施一定要由政府和一级开发商联手把它先做出来，然后才谈得上今后的郊区成片开发。

    第三个方面开发商应该实现资源共享，更重要实现资源共建，避免重复建设。这一点我去南国奥园特别有感触，在周边不出一公里，碧瑰园等，大概四个项目，但是又不沾上，每一个项目都做了会所，每一个会所都大得了的，我参观第一个南国奥林匹克花园，我们当时第一个体会它养得这么一个大的会所吗？大概四层还是六层高，各种设施都极其设备，据说国家乒乓队拿它做训练基地，即使这样这一个小区能养得活这么一个配套设施吗？据我自己的经验，如果有游泳池、保龄、网球、台球、棋牌、咖啡厅这样一些设施的２５００平米会所，开发商一年要往里面投两百万维修费，我看了南国奥园的会所的主楼怎么有一万平米的主楼，开发商投多少钱才能一年维持它的运转。这样的小区赚的利润不用几年就回去了。开发商在建设过程当中应该尽量想办法对于文化生活、物质生活的配套设施进行共建和共享，几个小区连在一块的时候，我们的中心区域能不能共建一些东西，大家出钱一起共建，别自己经营，不然的话这以后确实是很累的事情。避免重复建设，避免今后不可能持续经营。说到底开发应该在商言商，把社会和市场的职能交换给社会和市场。我们现在最深的感触是什么呢？只要把智能交换给社会，你会显得很轻松，我们甚至于想把高尔夫球场俱乐部、公园都包给社会上的经营者，社会上的经营者比我们在行得多，开发商不可能是全行的开发商，如果交出去，不但不用负担很沉重的包袱，你还可以得到经营很完善的生活配套设施，这也是住户所要求的。

    关于大型社区的可持续发展和发展问题我做这么一些思考，有一些是自己的感受，有一些是替别人想一想，但是总之从规范和发展房地产市场来做，必须要走这条路。对于开发商来说也必须有一个意识，办社会可能是不得不，但是一定要把自己的边际设计好。

    谢谢大家！