新一代顶级别墅设计案例（EMBA速记稿）

-----课程讲义-----

（专业方向：行业管理与工程  房地产）

    我今天介绍三部分的内容。

    介绍一下五合国际的情况。第二部分顶级别墅的建筑设计。第三部分希望大家能够踊跃提问，就具体的话题进行沟通和交流。五合国际是澳大利亚的公司，是澳洲第二大设计集团，澳洲比较大的设计集团一共有四个，ＮＰＴＩ，五合国际，乌孜别克和靠科斯集团。９９年排行榜，我们排２４位，机场社为我们在全世界第六位，酒店设计排在全世界第六位，工业设计全世界第二位，国防工程全世界第１１位。

    五合国际进入中国的时间不长，从９２年开始做一些项目，当时公司里没有中国人，每年拿一两个项目回澳洲做，几年下来在中国市场上没有影响，真正大规模做中国的项目是２０００年我是９９年移民澳洲，２０００年３月派我回中国来，两年里做了比较大的项目，在南方比较有影响的南国奥园和广州奥园，北京的一栋洋房去年评的十大明星楼盘，康城等。公建是青岛国际机场，神龙大厦等等。

    恒基伟业总部是我们的北京第一个业务，在北四环路上结构已经封顶了，这是北航的办公楼，八万平米，在白颐路和学院路的交叉口上，刚刚开工。

    这是韦伯时代中心，在白颐路，中关村的南大门。这是它的北立面。

    这是售楼书的广告。后面这四幅广告是我们做的广告创意，把这个楼设计成航天器的形状。

    把另两块那个地买下来，想盖三个一模一样的，像一个列车一样，上面的造型像地标一样指向中关村，整个的建筑形态做得非常高科技，像一个电子元器件插在计算机主板上。青岛国际机场航站楼。

    这是北京做的第一个住宅项目，一栋洋房，里面住宅内行了分四种，双拼、叠拼、联体和独立式别墅。叠拼上下拼的，一户。

    康城总平面图。立面做了四种形式，春夏秋冬，全部是联排住宅。

    中关村永丰产业基地。

    天鸿集团苏州宝岛花园。

    大兴黄村老街改造总平面图。

    大兴的城建开发的丽园的Ｅ区和Ｃ区。

    无锡新江南三期。

    海南做的假日酒店。

    北京西直门的天兆家园。

    上海复地太阳城，现在叫上海美墅，全部是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ。

    底层带商埠的Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ。

    上海浦东新区高桥镇规划。

    南京的裘家弯居住区。会所。

    湖南会汤石温泉度假村。

    青岛机场附近的工业区的规划。

    沈阳市浑河新区规划。

    青岛颐中海牛新村。

    广州奥林匹克花园里面的高层部分。

    南国奥园实施方案。

    番禺奥园

    上海奥园。

    青岛汇泉大厦。

    山东大厦室内设计我们招标的，施工图全部做完了，施工基本上结束了。

    陕西国贸４２层的大楼，一个办公和酒店，酒店和大堂部分是我们室内设计中标的。

    海口地税局。北京的珠江骏景。

    珠江绿洲家园。珠江绿洲的会所。高层的南立面。

    梨园。

    星标小区。

    第二部分，新一代顶级别墅建筑设计。为什么要讲这个话题呢？因为产品是一个崭新的产品，我们以前也做过别墅，感觉到最近一两年来别墅设计有一个非常大的转变。对新一代的别墅的档次、设计、规模要求方面出现过以前从来没有过的潮流。所以值得特殊地讲一下这个话题，我们现在有幸在市场上也做了所谓的别墅，把设计中遇到的问题拿来和大家共同交流沟通一下。

    中国的别墅是过去十年里边是建了不少，总的来讲密度比较大，档次也比较低，设计观念比较落后，全国各地常规模建设的一栋接一栋，卖不掉的也非常多。我每天和发展商打交道，有钱的发展商还是做别的行业经常问我，想买别墅让我推荐一下在北京附近有什么好的别墅，在西边在南边，我很难给他推荐，他不在乎钱，但是定好，值得上百万上千万，恒基伟业要买别墅，找不到，最后买的碧水庄园，买了五栋。碧水庄园总的来讲还属于上一代产品，三期中间挖了一个大湖，每一栋五亩地，档次还是可以的，但是恒基伟业室内装修找我们设计的，我们设计一下研究一下户型，户型是一般了，主要是周围大的环境占地还是比较宽一点。在北京有这么一批有钱人或者在国内有人有钱需要这种产品，在市场上很少能达到从综合条件打造顶级别墅的产品。从去年年底想做顶级别墅的不在少数，有的已经开始，有的大部分在犹豫，有人说去年是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，今年是别墅年，在别墅里边有人想做顶级别墅。这没有一个绝对的标准，不能画一条线一千万以下不叫顶级别墅上一千万才叫顶级别墅，线没办法画，顶级别墅只有一个相对的标准没有办法做绝对的标准。毕竟还需要一个标准衡量它或者判断它，我想售价是一个标准的指标。因为价格不是虽然定的，价格必须反应产品大的区位，交通条件，面积数，周围的环境等等很多具体的指标都反映了售价，不是说我盖一个别墅我想要多少就能卖掉，价格也是根据市场定的。所以说在一个城市里或者在城市某一个区域里，只要它的售价是排在前几名的，应该说可以叫做顶级别墅，至少价格上是。售价反应了哪些内容，我们就应该仔细分析一下。

    最重要是它的环境资源，环境资源包括很多的方面，首先是大的地理位置。因为大家知道城市的地价是以市中心峰值，向四周地建，越靠近市中心交通条件和享受设施的条件更好，所以它的售价当然也就越贵，远离城市交通是不是便利，是不是主要的干线上，主要的城市发展方向上，如果这些都做不到的话，很远又没有其它的资源或者交通资源不合适的话，价格肯定是上不来的。

    反过来讲，如果地理位置比较近便，即使其他条件差一点，价格也可以上来，我们给太合集团做的太合家园在东四环边上，没有真山真水，但是售价达到一两千万以上，因为在四环边上针对的是使馆区的客户，这是大的地理位置。

    地理位置不光是说决定售价，也可能决定项目的生死。今年上半年很多发展商带我们看地，想搞顶级别墅。在八达岭和昌平沿线，举例，八达岭和昌平高速公路出口下来，到地块开车走十分钟还是四十分钟差别就很大了。比如还要开车半个小时，半个小时路程，别人开通这个项目的话，你这个盘差不多就死定了。这是大的地理位置。

    交通条件，地理位置可能是指从空间上的距离，交通条件可能决定时间上的距离。亦庄在城南，一栋洋房已经在五环外面了，但是交通条件是比较方便的，时间上的距离还是比较短的，我们自己开车测过，从亚运村开车到一栋洋房二十分钟，从那里返回到国贸是１５分钟，换句话说你在亚运村工作买一个２０分钟车程之内在北城西未必找到这么合适，沿着五环路到亦庄时间上达到这个效果。

    自然景观。买别墅的人都不是缺房子住的人，要买首先买的是环境，首先要挑真山真水，没有真山真水造人工的山水，比如搞一个高尔夫球场，人工造一个生态公园，有真山真水是非常好的，真山真水在城市里边达到顶级的水平。真正的自然景观可以说是不可替代的，差不多是决定项目档次非常重要的一个因素。

    如果这个项目靠近千山，靠近香山、万寿山，不光别墅的质量在销售上都是一个重大的卖点，发展商印楼书做宣传做广告，肯定强调靠近哪个自然资源。

    除了三个通常的资源还有其它的因借资源。任何东西够一定的规模形成一定的人气可以供小区来享用的话都可以构成一个因借资源。比如旁边北京的ＳｏｈｐｐｉｎｇＭａｌｌ，旁边是影视城，北京的或者是上海的，或者是机场，牛津、剑桥在北京办一个分校就在你的旁边也不用讲，有很多的东西能够使你的项目升值。比如黄金海岸酒店，大家去海南除了三亚、海口就要去博鳌，其它的资源对知名度成功的影响。

    别墅内部的一些指标。首先是面积指标，面积是两大户，每户的占地面积，另外一个是别墅内的建筑面积。别墅过去的面积比较低，新一代的别墅在这方面有很大的突破。比如做上海别墅，十亩地到三十亩地一栋，锦绣庄园五亩地，看看也很豪华，现在大大突破了这个标准。现在在北京八达岭的项目五十亩一栋，只盖２６栋，这是每户的占地面积。建筑面积可以说面积太小的话不可能成为别墅了，比如说二百平米，一百平米的别墅不可能叫做顶级了，我认为至少应该是２５０平米以上，甚至更大，即使是２５０平米，其它的方面够档次才可以。在有限的建筑面积里边，和普通的住宅不一样又分为两大部分，一类是必要的使用面积，一个户型有几个卧室，餐厅、厨房这都是必要的，不能省，没有这些不能成为一个住宅的，这些非常必要，而且根据具体功能做的，比如我们做亦庄独立别墅的时候，有一个教授要六间卧室，而且每间里边都能放一架钢琴，因为带了六个研究生，这种要求非常具体不可替代的。另一类是可有可无，因为买别墅的人并不缺面积，这些面积干什么，使别墅的档次升值。没有这些面积，别墅不能叫别墅。为什么这么说呢？所谓别墅或者顶级别墅和普通住宅最大的区别就是，普通住宅是以节省为目的的，每一平方米都得让它有用，楼梯间做得越小越好，走廊做得越短越，怎么从主路口最快捷到达房间，什么叫合理，使用面积多，交通面积少，这就叫合理，经济、节俭为目的。别墅和这个相反，别墅用不着节省，节省那是普通住宅。

    别墅必须体现它的档次，比如说拿厅，不仅有客厅，家庭活动厅，有门厅，有艺术展厅，通过这些不必要的空间，比如一进门有门厅，放雨伞，放鞋，过来是一个过厅，里边兼作艺术展廊，上面是水，放兵马俑，把灯打上去，即便餐厅分中餐厅西餐厅，把档次细化，需要这些有趣的空间构成，形成一些特殊的空间效果，把别墅档次显出来，这些建筑面积在其它的住宅类型里边是没有这样的，这是总结出来的特点。

    土建和设备标准。普通的别墅或者是住宅，一般都是以砖混结构为主，因为框架结构比较费。上一代包括都是砖混结构。做到很小型的建筑，而且平面也非常复杂加很多构造柱的话，最后的成本算下来和框架结构差不多，框架结构在高层大建筑规模上从体系上来讲可以省成本，小而复杂的结构做框架结构意义就大了。我们做了上海佘山别墅的时候，要求全部是钢结构，一层建筑全部用钢结构，我设计顶部结构非常独特，采用膜结构。

    其它的标准包括设备标准，包括很多具体的方面，比如说游泳池，我们在卖别墅项目的客户最常问两个问题，一个有没有游泳池，设不设地下室。作为游泳池如果设的话就要考虑成本，如果设在室外，在北方地区费用非常高，而且必须要保养，盖起来，水循环系统的防冻设备必须要解决的，如果不盖，有瘀泥的话，第二年不能用。在室内足够大的跨的房子做室内游泳池，加温系统，循环系统都是必备的。空调，现在普通大一点的住宅做家庭式的空调，做别墅不用说了。大型一点的别墅应该做一个系统以上，做两个三个系统，有大量的房间不用的时候系统不用开了。

    电梯的配置，基本是二层别墅也可以做电梯，也可以做观景电梯，不用安机房。小型人数人口太少，做直升电梯可能有一定的危险，这个电梯恰好停电或者短路什么地方坏了，警铃也坏了，人关在里边几个月不知道，毕竟它不是一个公共建筑，可以采取用更好的方式，沿着楼梯翻板下来，沿着楼梯上去，即便坏在中间一迈就下来了。采暖方式采用新的节能的环保的智能化的方式有很多了。智能化的设备，可选择性非常高，但是做高档别墅这些都影响综合考虑。卫生洁具海口的一个项目，全部美国进口的卫生洁具，卫生间洁具五金是２４Ｋ包金了。门窗五金档次，比如北京印象门窗除了玻璃以外还有三层，一层是室外的遮阳，一层是室外的防盗网，也是通过拉条下来，室内能看到室外，室外看不到室内。里边还有一个纱窗。我们做上海的顶级别墅玻璃是五化玻璃，一按电纽变成透明的，再一按电纽变成不透明的。

    装修。室内装修作为别墅来讲，恒基伟业７００万买的别墅，３５０万装修，装修是无底洞，你打算卖顶级别墅看客户什么样，针对使馆区外交官来这儿的高级白领这些人可能没有时间做装修，不认识施工队，到中国是短期行为，所有的费用是政府或者公司来付，国外的传统提供精装房，作为发展商应当适当考虑室内装修。

    室外装修，在过去的别墅来讲基本上没有做的，上一代别墅全国各地的基本上没有太大的特点的，和农民富裕起来自己盖的小洋楼差别不大，上海到南京沿线，有的是发展商建的成片别墅，有的村里自己盖的小洋楼开不出太大的区别来。作为新一代顶级别墅，从人民要求来讲，应该有一种特别豪华的期待感，花几百万上千万买别墅，期待着像总督府，殖民时代的人上人的感觉，和普通的装修达不到这样的要求。我们公司做设计来讲，我们有这样一个趋势，室外设计室内化，用室内设计的设计的精度做室外的外观。

    从外形态的规划景观有两个方面的趋势，一个是私密性，上一代别墅一栋挨一栋，谈不上私密性。现在买别墅的人应该说是非常有钱的人，如果买几千万一栋别墅，这样人不管影星、歌星，还是什么大老板，他不希望别人知道私生活，墙越高越好，院子越大越好，希望有自己的隐蔽性，慢慢演变成深宅大院的形式。在规划形态考虑私密性。

    过去的景观设计都是填空式的，建筑做完了把景观而且公司和绿化做出来做一个填空，现在应该说是综合的设计，景观设计就应该从空间设计考虑开始，而不是中国人的误解，景观设计等于绿化设计等于园林设计。景观设计应该是一个大的空间形态，什么地方是开放的空间，什么地方是过渡的期间，什么是曲径通幽，里面涉及到的系统，什么地方开放水系，什么地方是瀑布，什么地方是小溪，什么地方是人造的喷泉等等，照明系统，音乐系统，铺地，建筑的构筑物等等，而不仅仅是考虑到植被就是景观，我们做的把建筑和景观综合考虑做的，如何把室内作为阳来看，室外的景观作为阴来看，黑白阴阳，每一个系统都是相得益彰。

    一栋洋房在开发区里边，要反应出工业区的个性，现代化，清新、明快、工业化的味道，看起来像向前看的感觉。江南风情，就是白墙灰瓦。上海强调非常现代非常高科技，现在的加工水平先进的材料在建筑形式应该有所反应。

    上海松江，上海浦东气侯不太够档次不太够，东面是黄埔江，往西边发展，松江是重点的发展区域。松江有东佘山，西佘山，佘山是国家级旅游度假区，上海市花几个亿挖一千亩的大湖，剩下四千亩给上海兆业拿去了，分了西区东区。佘山顶上远东第一个天主教堂，佘山是上海第一高峰，在这块地的南边是上海的影视城，影视城的东边是上海的大学城，这块地从环境资源上来讲确实到了顶级了。地里边有一些水系，剩下的水渠是自己挖的，买了这块地首先挖了水渠，保证每一块别墅用地都能够有水系环绕。我们设计了两个方案，第一个方案是比较规整，这个方案强调的是深宅，主要口从下边进来，经过弯弯曲曲的小路到达第一个庭院，进来之后不知道庭院多深。整个的建筑设计上面要求南院北院，北院是社交区，南院是居住区。我们设计像四合院一样，下面是公共的停车，进来之后敞开的过厅，一边是水池一边是鱼池，旁边一个游泳池，游泳池和外边的水系是接起来的。这个方案的设计让你在院落任何一个角落都无法看到整个住宅的全貌，永远不知道这个院子有多大别墅有多大。连水系算上１８亩，建筑面积１４００平米。

    居住区，所有的卧室都在西边，做得很有中国四合院的感觉。这是它的社交区，做了一个非常大的舞厅，多功能厅。右下角这一块是餐饮这一部分，外边是游泳池。水洗是很大的资源，在水系上做了大量的文章，院内院外都有水系参联起来。

    这是第二个方案。因为风格非常独特，个性化非常强，整个的用地是综合的设计，Ｓ型的廊子把院子分了南北两块，这是马路，马路对面还有别人家盖一两栋政府的一二层小楼，不让人看到别墅的情况，所以盖了一米高的墙，上面种了一排树，自己又挖了一道沟，然后自己又种了一排树，又有一条廊子，生活区域都在廊子的西侧，四道屏障隔开别墅和外边的公共区。上面院子是公共院子，进来很气派的，客人进入客人停车场，进来玻璃顶，社交区的入口。这边是生活区。里边的园林做成丘陵式的，家人的私人活动空间。这边是社交区。

    这是门厅，两边是水，中间是大的舞厅，钢琴台，座椅都是根据宴会的规模可以动，两边是更衣室更衣间，厕所的设计也像公共建筑一样分男厕女厕。西餐厅，中餐厅，厨房，餐厅外边是室外的餐饮区域，可以摆五个室外的大圆桌，烧烤区，酒吧台室内一半室外一半，门打开室内外都是通的，打开以后对着，私家码头，上面一个湖上面三个小岛。男主人卧室是八角形的，书房更衣间和大的卫生间。女主人卧室做得非常柔和浪漫，有卫生间、更衣间和化妆间。家庭生活区域，家庭活动室健身房，家庭影院，儿童用房，上面是两间客房相对独立一点。辅助用房私家车库和仆人房设在廊子的另一侧。

    这是屋顶的设计，是花瓣形的。

    这是立体的，做出来的效果确实还是非常漂亮的。

    苏州宝岛花园。整个在太湖上的岛由大桥相连，四面环水，一共７９栋别墅，做了１２种样式，小区里边还有一个酒店。山顶上是一个总统级别墅，这是总统级别墅，１５００平米，其它的别墅从２５０平米到５００、６００百平米都有的，分为会所型，豪华型，温馨型和个性型。这是会所只有两栋，比较大。

    有１２种样式，大小不同，根据地形都不一样的，但是大的风格是一致的，是江南水乡，具有东方味，有人说这个很像日本建筑，我觉得更是东方的风格。这是比较大的豪华型。

    北京的一栋洋房，它并不是独立的别墅区，它是低密度住宅区，下面有二十几栋别墅，我们也是做了１２种样式，因为地处城南，价钱卖不上去，一万块钱一平米，设计做得非常精的，最大的一套大概有六七百平米，做得像一座游艇的感觉。

    太合嘉园的项目规划。

    南边是人造景观，南边是高尔夫球场，水系、景观走廊都是向着水过去的。当时做了几种规划方案。目的是一个，怎么向着南边的景观。

    广州华南新城的别墅区，做了七个规划总立面。上面是珠江，高档别墅。七个方案容积率从低到高，排到最高的话就没有什么绿地，容积率越高越规整。

    顶级别墅设计特点有这么几个特点和趋势。第一个更加重视环境资源。上一代的别墅发展商拿到一块地，觉得别墅有市场就做别墅，不太考虑资源能不能支持这个项目。现在发展商很慎重，发展商拿到一块自己没有把握做别墅，拉着我去看，看能不能形成顶级别墅项目。

    重整合性，原来的别墅把户型做好就完了，景观可做可不做的，现在景观必做，而且要和建筑一块做，甚至室内设计也要一块做。第三点私密性。这一点在原来别墅设计里边是没有强调的。

    第四点重高档设施高设备配置。

    第五点重艺术性。原来房子就是房子，能住就行，比如上海出了两个方案，方的方案功能上更合理考虑更周全，但是宁愿要更有艺术表现力的。

    重个性。这个档次的房子如果买主作为金字塔来讲，他是高端人群里边的高端人群，是金字塔上面的尖，人数非常少，所以做顶级别墅不如量身定做，让具体的客户提出什么样的要求来。上海的佘山别墅，上海市政府给发展商的要求每一栋一个样，栋栋绝版，不许有重样，因为这是上海市最后一块好地了，怕他们把它给糟蹋了，这个项目是上海市常委人人要过问的事情。

    第七重时代感。今天是２００２年，做一个别墅设计推出来的话恐怕是２００３年，不管怎么说也是二十一世纪了，做的别墅必须和九十年代的别墅和一年前两年前的别墅有比较大的比较明显的进步。

    第八个，重国情。很多发展商倾向从国外抄别墅把国外的房子搬过来，这种不能作为新意，头一两个项目也是能够获得成功，从长远来讲是走不通的。中国人的消费观念和国外是完全不一样的，因为国外有钱可能去旅游、度假、冲浪、滑水，不会把钱投在房子上，不是说绝对没有。

    国外设计的理念不一样，房子就是解决的问题，中国人不一样，买一栋房子讲究的是物有所值，房子的外观体现它的价值，我苦了几十年，现在要享受人上人的感觉，要把豪华劲做出来，这个差距上来讲，国外的房子即便照搬过来，满足不了中国人的胃口。我们公司有老外做设计的，经常出现这种情况，做了一个设计我觉得拿不出手，我没法拿给甲方看，甲方一句话就把我给也回来，这个图我也会，简单一个坡顶房子开一个小窗户口，不能说不好，国外就这样，开发商做商品房必须考虑到中国人审美的品位。

    总结一下。顶级别墅设计是高度综合化与整体化的系统工程。仅做好一两项是做不成的，必须综合的。

    第二个顶级的艺术与展示功能要求不亚于居住要求。传统的设计手法只把面积功能做合理，上不来这个档次，拿不来这个档次。

    第三点有两个趋势，一个就是顶级别墅虽然是一个住宅，但是应该是住宅和公建化。室外装修室内化。

    第四点，我认为不是而每个建筑师都能胜任中国顶级别墅的设计，对审美的要求等等都是非常高的。中国人普遍认为洋设计优于土设计，我认为这是一层窗户纸是早晚点破的，现在著名的发展商明白这个道理，找一个洋公司做一个草图做一个概念，具体工作都是中国人做的，楼书上只印外国人，中国人就不提了，没有哪个发展商提到铁道部建设四所做的设计，一旦印的话就是外国公司的，现在媒体不说，发展商也不说。日本某某大师，实际上只说几句话。真正打过交道的发展商都放弃这个想法，找国内的想法。如果有机会的话，单独就这个再跟大家沟通。

（提问部分）

提问：

    昌平有五十亩一栋的别墅，能动性给大家大概介绍一下五十亩到底怎么做？

回答：

    这个项目还在接触过程当中，还在谈，设计还没有开始，而且涉及到开发商的机密问题，不宜说得太多，我们刚才放的就是做完的项目，正在做的就不宜解释太多了。

提问：

    １８０平米、２５０平米、３００平米，哪些房间，空间，尺度如何分配？

回答：

    我们做任何一个建筑设计，不光做顶级别墅都是非常亲自设计是第二位的事情，市场的调查，产品的定位，开发的理念是第一位的，也就是说你的别墅面对客户群是什么地方，特点是什么地方？应该这个做一个充分的分析，而不是那么简单百分之多少应该是什么，所以不好那么具体的回答。

提问：

    作为顶级别墅，容积率是怎么设定的？

回答：

    过去的别墅可能０.３以上就不太好做了，做到３０亩地或者５０亩地一栋可能０.１不到，可能不太好讲，只能是０.２以下能够做出来，而且是没有下限，应该说有上限，没有下限。Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ超过０.６就很难做了，别墅超过０.３很难做了，往下做得越稀疏容积率越低，环境越高。从发展商来讲土地的成本和售价取得平衡，这是挺难的一件事，房子没到某个程度就卖不动了。

提问：

    您对低密度住宅容积率１.１左右您认为是什么样的情况？

回答：

    应该说是多层吧，可能多数在小高层的情况，做到０.７算是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ的限。但是质量稍微好一点像一栋洋房和康城局部有一点绿化的话的就是０.６。

提问：

    对于顶级别墅来讲，最重要的是市场调查，产品定位和开发商开发理念。我们现在也在做顶级别墅的项目，现在碰到最大的困难就是市场调查无从做起，因为顶级别墅面对的市场客户都是金字塔塔顶的消费群，市场调查是无法下手的。顶级别墅的市场调查和定位是怎么做呢？

回答：

    有这样三个渠道。一个渠道是专业化的策划公司，如果他真是专业化非常高的策划公司的话，第一应该有自己的数据库。第二个应该有自己的市场调查手段和人员。第三应该有自己登记的客户群。所谓数据库比方北京市每年开发量，住宅量，销售、售价，分地区应该有一个很好的基础，如果没有数据库支撑，拿不出全案策划书。第二个必须有一套方法去收集资料，第三个他代理很多的楼盘的话，有人希望二次置业，希望通过他们做，手里掌握希望二次置业和名单，哪怕没有多少，应该有的，第一个专业策划公司，这是一个新的事务，因为策划公司在前几年还没有，也是社会分工越来越细。在北京有，第一北京伟业顾问，第二个是金网络，第三个是一个香港的公司，再是协成房地产，再往下的公司有的是销售公司转过来的或者广告公司转过来的，物业公司转过来的，在挑选方面自己需要考察和慎重一点。

    比如五百个外企公司的外企俱乐部，现在也想进入策划这一块，至少做一件事他下面有所谓登记的潜在的客户，这是一个渠道。

    第二个渠道要做顶级别墅卖给这么少的人，这么少的圈子应该是有钱人的圈子，你自己必须是你的朋友，你是这个圈子的一员，在上海和苏州的别墅都有这样的情况，设计做得差不多，拿这个图到圈里一问一下订出几十套，他就放心了这个事没问题了，他在这个圈子里，知道这些人需要什么样的东西。上海的老板和新加坡刘泰格等都很熟，整个活动圈子就是这些人，卖的房子肯定要考虑自己这个圈子。第三个自己只有做市场调研和分析，太合家园专门调查使馆区老外在中国的需求。

提问：

    在您做顶级别墅，我听过您几次报告，好像对于这一类的别墅对绿色生态环保这一方面没有讲出您的设计理念和实施情况？

回答：

    因为首先涉及到投资，从理论上里讲，各种设施都有。在一个别墅里边去做的话，首先涉及到投资的问题，准备花多少钱，这是无底洞，大的方面节能、安全等。第一个方面是节能，第二个是安全系统，第三个是信息通讯，第四个是办公文化。下面分为硬件系统、软件系统，因为里边涉及到的东西太多。

提问：

    Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ这样档次的别墅产品与普通的中高档住宅在空间上至少应该拉开多少的距离？

回答：

    当然越大越好了，恐怕没有绝对的，刚才那个别墅离马路太近了，马路对面不是他的地，将来盖的只能最大限度的做这个。你实际上如果距离拉得不够大，没有一个定性，以后可能对销售上有影响。谁也不愿意买一个和高档别墅上面十二层楼都在看着他。在一个小区里边档次不应该拉开太多，这边是高档别墅，那边是住宅不行。

提问：

    一栋洋房和康城的设计费？

回答：

    普通住宅设计二十块钱一平米，因为我们是建筑专业化公司，我们服务范围是五个，城市规划，建筑设计，景观设计、室内设计和图文设计，我们只做方案。在国内还有一个限制，我们没有国内的建筑设计资质，甲级设计院、乙级设计院。国内设计院的利润靠从施工图里边体现，所以方案非常廉价地做，甚至是免费做，目的拿到施工图，我们根本不做施工图，我们的利润要在方案体现，方案必须高收费，反过来发展商也不是傻子，如果我们做的方案和别的方案一样，水平没有高到哪儿去，没有人找到我们做方案，每个方案精心去做，做得比别人高，这样我们在市场上有生存的空间。

提问：

    Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ与联派别墅像低别墅化一样考虑中国化的风格

回答：

    不是说应该，肯定是这样的，一栋洋房很难讲是什么风格，发展商问我是什么风格，没有风格就是风格。应该考虑到四个方面，要考虑到创新，有独特性，这个项目和别的项目不一样，做出自己独特的项目，独创性。第二点强调时代感现代感做出来是二十一世纪的东西。第三点北京市的地方特色，北京重污染多灰土气侯的天气，做得非常亮丽，高反差，第四点精细，远远超过现在国内设计的水平，大家看的房子效果图比较好看，可能还没有反应过来什么好看，因为所有的细部考虑得非常细。

提问：

    传统文化和舶来文化对现代中国建筑设计的影响？

回答：

    从传统文化的本质来讲是一致的，都是人性，是舒适、品位，这方面应该是一致的。作为具体的表达手段上来讲肯定是西方比中国要发达。从本质上来讲，中国过去的房子只有木头结构，中国有一个信念木头房子给活人住的，石头房子给死人住的，中国没有石头房子，混凝土都是钢筋混凝土结构，全是舶来品。我们现在做的住宅全部是西洋式的，欧式的柱式等那些符号才是西洋的，那变成狭义的理解。那些符号都可以用，但是从长久来讲，中国建筑师中国的发展商应该创造出中国自己的道路来，不可能永远盖一个地中海花园。

提问：

    您对北京顺义建别墅如何评价？

回答：

    北京市比较有影响的可能是碧水庄园、国际使馆村等，不知道那边还有什么别墅？

提问：

    您认为顶级别墅真山真水，北京已建别墅满足这一条件是否可以认为北京目前没有顶级别墅？

回答：

    我认为从价格上有，从质量上没有。为什么我朋友让我推荐，我很难推荐，他看了以后很难下决心，没有看了之后很冲动，买了也觉得不值，还需要改造，从这个意义上说是没有的。

提问：

    钢结构每平米造价是多少钱？

回答：

    我不清楚，我自己没有和厂家打过交道，而且刚结构的类型差得很远，我们现在做的钢结构造价低不了，也是这两项结合起来，膜结构和国内的价格差一倍。

提问：

    不做施工图，如何实施你们的设计意图？保证在方案实施阶段完整的过程，如何与设计院合作？

回答：

    这是个问题，但是问题不在我们这儿，我们在国内做所有的项目从报建施工图都是国内施工图做的，我们不推荐设计院，都是甲方找的，我们推荐也得甲方认可，最后实施效果，一栋洋房北京第一个住宅项目都盖完了施工质量差不用说了，发展商清场清了两回，撵走两个施工队，设计院规划局领导指定给谁做，我们做的方案另外一家做的结构，做的施工图。国内设计院设计费定死的情况下越简单越好，如果完善了我的设计需要多出很多的节点，按照设计院的希望做普通住宅做惯了，能用标准图用标准图，用标准构件用标准构件，少花一笔就少一笔，因为设计费是死数，这是免不了的事情。我们跟任何人签协议都有两条，我们可以全过程的陪同，但是最后的结果是，施工设计单位当然不愿意找我们，当然不愿意叫施工图，施工图照图设计，你没画，我当然不给你施工了，合同签了１２月２８号交房，就这么盖吧，责任不在我们这边，我们不希望做一个方案做一个设计实施出来完全不是我的样子，如果发展商有这个意图，我们可以一块把关，主要靠发展商的力度。

提问：

    传统住宅开发的市场有什么看法？如北京四合院，苏州的园林等。

回答：

    中国传统建筑肯定有自身的价值，恐怕没哪个发展商胆大现在做一个四合院，不是说没有，作为批量开发承担的风险太大了，这不是一个住宅问题，是中国文化问题。中国人落后挨打可能有二百年了，至少１５０年了，崇洋媚外是不对的，一切东西都是从电器开始，所有东西的洋的好，住房子不愿意住四合院，可能再过十年二十年也许会有一个回归，会有一个回潮，现在做风险太大，不是说中国传统价值没有价值，有价值，作为发展商来讲，如果开发的目的不是以销售成功为最终目标的话那就……

提问：

    您对潘石屹的建筑师走廊怎么看的？

回答：

    潘石屹做任何事情都是深思熟虑，服务于长久大目标的，这个事情不例外。做现代城强调有点另类有点前卫，建筑师走廊可以说彻底另类彻底前卫。宣传影响的作用大一点。作为这一类的建筑，虽然是不同的建筑师，１２个建筑师还是１５个建筑师做的，都是一类的东西，并不是建筑师自由充分发挥创造出来的，而是有个框框，在这个框框做的。在国内来讲是一个比较前卫的，样子都是集装箱式的东西，大胆尝试，不适宜居住，潘石屹自己说这是艺术品，是收藏品，没有说适合居住。

提问：

    在国内有一批像您这样从国外回来的专家在房地产行业和设计行业都有一个非常突出的成绩，你们在国内现在取得的这些业绩代表了洋设计打败了土设计，还是说明土设计还有发展的希望？

回答：

    从本质上来讲，这些都是土设计，只不过挂了洋名，挂羊头卖狗肉。但是这个话不能这么简单理解了，我没有说洋设计没有优势，拿我们公司来讲做机场做酒店做高科技大厦，做高功能性高科技要求的老外有相当大的优势，做机场来了五个老外，长处体现在哪些方面，做住宅他也有优势，但是和中国的市场不对路，就算国外的住宅一模一样搬过来，中国人也不要，是市场问题，不是洋设计做得好，不是说中国设计比洋设计好，是因为中国人更理解这个市场，洋人不了解这个市场，谦虚一点那得学，我得带他参观这是七十年代的住宅这是八十年代住宅，这是九十年代住宅，中国的发展商跟说搞顶级别墅搞高档别墅我完全理解，跟老外讲这是高档别墅他怎么知道房子盖到什么样才是高档别墅，我要培养出来花两个月的时间，我自己做完了，没时间陪。不客气一点的洋人肚子里有优越感，发展商找我洋公司找我洋人做设计要的就是我的设计，我设计拿出来你不能改，我这是艺术。发展商改了就不高兴，中国设计师改了不高兴，一生气下次不来了。对这种事发展商接受不了，是市场问题，不是设计好坏的问题。

提问：

    顶级别墅在哪些地区适合开发？国外顶级别墅做得如何？

回答：

    适合钱多的城市，可能是北京、上海，可能还有深圳，不敢肯定了。其它中小城市有钱人，国外顶级别墅，不要以为国外做的顶级别墅，中国人不了解，派过来都觉得是洋人，在我眼里在集团公司在悉尼分公司５５个成员，只有一两个两三个高手。作为一个公司里边不是每个设计师都设计过别墅，别墅在国外，这种房子作为一个独立式的ＨＯＵＳＥ，在国外是普通的ＨＯＵＳＥ，给普通人住的，或者中上收入住的，像我这样在国外留学毕业，在国外找到工作，夫妇俩工作都是买得起的房子。在中国这样的独立的房子都叫做别墅，所谓别墅，别就是第二，另外一个，已经是第二个居所，要求是完全不一样的，在国外做一个ＨＯＵＳＥ的人未必做得顶级别墅的，在国外也有人给杰克逊设计过房子，钱是很多的，恐怕不是每个设计师都有这样的运气做的。富人区有豪宅，庄园，很多是古堡改造了，不是新建的，国外的设计师接触这样的房子也是比较少的。

提问：

    江南水乡风格适合做顶级别墅吗？

回答：

    建筑风格和别墅关系不大，综合档次做出来综合质量做出来什么风格都可以的。观光农业和顶级别墅相结合，这个也可以的，但是太虚了，观光农业范围也太大了。

提问：

    顶级别墅与城市中心距离有直接关系吗？

回答：

    应该有，离市中心越近越好，但是现状越近没有什么景观资源。在二环路三环路还有一个湖面和山，往往没有这样的事情，只能往远走，就有一个平衡问题，走得越远交通越不方便，可能景观资源越好。