中国房地产领先区域市场与中西部市场的比较，这个题目很大，而且也很难讲细，我们前一段主要讲了一下北京和广州，从它的发展轨迹讲了它的差异性，讲了它的共同性，这是一个规律，那么不管先进的市场领域，或者说是较落后的市场领域，它都会有一个各自的发展规律，这种发展规律它的主流应该都是一样的，那么我在考虑你们给我出的这个题，我在研究这个时候我想比什么东西，后来我想来想去，我想比观念，因为其他东西很难比，我自己有个感觉，我到全国各个城市去走，去看房子，看楼盘，我发现每一个地方都有一到两个比较好的楼盘，你不管在哪个城市都有不错的，你在大城市，在北京也有差的，并不是北京好，北京大，北京市场发育比内陆要前沿，它的房子都好，不是，也有很差的，甚至在９７年的时候，在湖州，浙江的湖州那个地方房地产，９７年的时候很多人都没明白的时候，那儿的小区盖的相当好，当时宁波的杭州的都到那儿参观，什么原因呢？好的房子是不是一定都在大城市，不一定，是不是那些内陆城市的房子就一无是处呢？不一定，所以我最后得出一个结论，也就是说一个城市有没有好房子在于有没有一个好的老板，好的投资商，有没有一个具有创新观念的，走在别人前面的发展商，这是关键的而城市不是决定房子好坏的关键，那么它城市越大，可能它接受新的观念的人就越多，所以就有了差别，这个差别在哪儿呢？我讲这个差别是一种量的差别，它不是值的差别，不是说内陆城市的房子比北京就差一个档次，不是这个，我觉得是数量上的，可能内地的房子好的数量少，让你感觉到它落后，沿海地区好的房子多，而你感觉到他先进，如果拿好的和好的比也有差异。

那么大家在座的有很多是中小城市来的，那么我相信你们能坐到这儿来，你们的观念一定比当地的超前了，当地就没有认识到要来听听课，充充电，吸收一些新的观念，回去盖一些好房子，所以他们的房子盖的是不如你们的，如果你到这儿学了以后，回去以后还弄不过人家，那就很麻烦了，所以说这就是一个观念。我因为对西部市场，比如说我们拿西部来相比，西部的领先城市，成都、重庆、西安，我拿这三个大城市来比较，从总体上来说，成都的房地产在这三个城市里边，平均水平是最高的，重庆由于它地理环境的制约，重庆要做一个好的楼盘是非常难的，我刚才说到一个社区解决车库是一个难题，在重庆要解决车库问题是难上加难，所以地理环境决定了重庆的开发难度，它难找一块比较平的地，难找一块比较大的社区，除非在江北。

但是重庆现在机会很多，所以前一段时间，王石到了重庆，说谁现在不到重庆来那是亏了，哪个地方都有哪个地方的特色，比如说西安，因为我在西安做了好几个项目，我觉得西安的特点是什么呢？落差极其大，西安的品牌垄断性极其高，比如说紫薇地产，你到西安一提紫薇品牌，好多市民都知道，它跟很多房地产商它都不是一个量级上的了，比如西安有一个康健工程如果搬到北京来或者搬到广州一点不落后，甚至在某一方面还比广州很多楼盘都要强，那么我们现在在西安，我们现在启动一个大盘，１８０万平方米，我来说明一下怎么炒作的，首先这个老板是ＭＢＡ的，西安交大的，他首先就是一个研究生，他首先的创新思想让我们都服，他有一句名言，不换思想就换人，这是他第一个条例，第二句谁不创新就下岗，由于这样的管理，由于这样的创新，我在四年前就跟他合作，我不是今天跟他合作，我９８年５月份在北京讲过一次课，他就把我请到了西安，那时候他也来听课，我们从９８年开始一路合作，最早跟他合作西部电子，一个西部电子商城，我们做了工程划分，紧接着又给他策划长安工业产业园，一个５.８公里的产业社区，在这个社区里边有一个１８０万平方米的大盘，当时是两年前调查的，现在才启动。

两年前就跟他合作了紫薇山庄一个很大的别墅群，一千多亩，一直合作，我就感觉到这个老板的创新意识他做的房子，以及他市场的占有率都是非常强，这个１８０万平米的盘怎么启动的呢？我们怎么去创造市场的关注力，怎么去创造？我用一句话概括，就叫做谋事不谋子，上两节课讲到，我们圈地，讲到地，做房地产赚两块钱，一块赚地钱，就做地产生意，一块做房产生意，这个老板首先谋事不谋子首先是从地开始炒，而不是炒房子，卖房子，是炒这块地，怎么炒这块地，启动在哪里，有什么样的事件，我给大家演绎一下。

这是人家做广告的，信息部，这个公司的名是我给它起的，信息部事业有限公司，当时我给他起了十个名字，他认为这个好，我们也认为这个好，这是他的老板，这是第一篇，第二篇全是跨版，这是第三，我帮他写了一篇文章，在中国建设报上发的，西安怎样做大盘，这是给它的一个起飞，他当时请了六家外国公司来给他规划，我就给他写了一个开头语。这是六家公司的文案，这个公布以后，又搞了一个百万市民评这个标，西安一百万市民参加，什么样的房子好，哪个国家的好，大家来评，交给市民，六个国家的公司，在中国房地产住宅设计史上是第一次，你说哪个房地产开发公司找六家公司来，因为它可以承受，他敢这样干。

老百姓最关注，他为自己搞了一个网站，通过新闻的创造影响力，关注力，整个西安都关注了，所以说它的起步将改变西安人的居住模式，让你从传统的单位人变成现在的社区人，它的建设起步将会影响西安市城市功能格局的新走向，对未来西安城市发展战略产生深远的影响。它实际上从房地产运作已经走向了资本运作，所以说这就是起步，起飞了，提高它的关注率，这种广告的效果比你卖房子要好得多，实践证明如此，通过这些大盘的炒作。

好了，这上天了，上天还要想着落地，我们不能空炒，这里给大家一个规律，我的一个感受，做大盘２０万平方米以上的的我们叫大盘，大盘的炒作空军为主，因为它的成本承受得起空军，像打海湾战争似的，打阿富汗空军一来就点射去了，反过来卖精品楼盘，卖价格比较高的楼盘陆军为主，靠销售员，北京一个盘，小小的一个盘有四五十个人在销售，靠人力销售，因为北京大，北京的媒体不集中，他的提成很高，所以有相当一批操盘手，这些小姐年收入上百万，她们手上有一大批的客户，方法不一样，我的方法是对大盘。

先是飞机造势，飞机先鸟瞰，我讲这个并不是你们回去以后我也来一下，不同的盘不同的操作方法，小盘有小盘的操作方法，大盘有大盘的操作方法，怎么落地呢？大家看这些词，这个都是比较实在的，在进行了这几轮轰炸以后刚好有一个房展会，在房展会上一亮相一个盘这个就４月１７号的房展会，到现在１个多月了，４月１７号房展会登记了三千多套，就几天的房展会，到我回来为止统计５２００套登记，叫先交一千块钱，到时候给你签合同的时候当两千块钱用，你不买一千块钱再退给你，当时采取这样的方法。

所以当时报纸上来了一个想不到，他们也没想到，田园都市想不到又是一个整版，这是当时发的公告，第二篇整版文章叫做紫薇为你造新城，这些东西都在这篇文章里面落地了，老炒作不行，就是开始我们怎么去设计产品？我们按照这些规则，这些做产品的，做房地产的规律研究产品，下一个开始做产品，你炒归炒不能老在天上下不来，而且在这个过程当中发展商又不断的创新，又提出了一个新概念，就是说组织发展商到北京看楼，我前两天刚刚带来２００人，就是买他们房的人免费每一个人成本１千块钱到北京看ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，看亚运欣欣家园。

当时到北京，报名买他ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ和洋房的才可以，这又是一个创新，所以我又给他写了篇文章叫做紫薇地产跟谁叫板，他在跟自己叫板，我搞房地产十多年了，从来没有发展商赶带客户看别人的房，这个就是敢于否定自己，敢于创新，敢于给自己把标杆拉高，我就不信比不过北京，起码有这个自信，所以我有一句话，走看楼去，走出去，站起来，不是我们矮，而是我们蹲着，老板对这句话特别感兴趣，周总这句话特别好。我们给自己自信，我们让老百姓更挑剔，我们还三权给老百姓，把知情权给他，看人家怎么做楼的，回来你才能做好，说到底还是给发展商施加压力上他做的更好，所以这一招又在西安引起了轰动，这是北京看楼的纪实。

这是北京当时邀请看楼的一个广告，这里还创造了一个房地产的旅游，我给大家念一念，这几句话是我跟老板一块弄出来的，这个老板他自己会弄，所以大家很有合作缘，走北京看楼去，到北京看什么，看北京人住七八千元的普通住宅，看北京人享受ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的舒适和优雅，走北京看楼去，看一种叫ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ生活，北京的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ会使西安人震撼，北京的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ会使西安人兴奋，走看北京看楼去，看北京的天真的那么蓝，看北京的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ真的那么好？看北京的生活真的那么优雅，走北京看楼去，看住上了ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的北京上班族，看国际接轨的北京住宅，看走向了奥运跳出故宫的北京城，走北京看楼去，看楼时想一想，为什么西安人还要沉湎于秦砖汉瓦，为什么西安人还走不出千年的丝绸之路，为什么西安人非要守住这兵马俑，走北京看楼去，看完了换一换，换一种生活情趣，换一种居住观念，换一种理财方式，走，北京看楼去，感受一种叫房地产的旅游，这个写的很有味道，这一走把西安乃至北京震撼了。

北京保安全部，一看楼没看见５辆大客车看楼，保安拿着指挥拿着高音喇嘛解说，他们看到的人也觉得这种举动连他们自己都想不到，说这些，这里就讲到创新了，我们每一个盘它都有不同的特点，都有不同的魅力，我们只要沉下心来，我今天讲的这些例子，这些吆喝，打法，空军的做法只是给你们一种启发，并不是回去我也来一个走上海看楼去，那就没有意思了，我们要研究自己的这种特殊性的东西。

比如我们马上那边又开一个２０００亩的叫“紫薇产和新城”我们研究这个的时候口号就不敢叫那么响了，因为那里是东郊，下岗工人很多的地方，我们买楼的时候就要研究，最后研究来研究去得出一个很小心的口号，叫做什么呢？产和新城，叫东郊明珠是个说法，置业新城换个活法，为什么换个活法？对他们很亲切？东郊刚才我说了都是一些大的国营实业，重工企业，还有一个纺织城，当时计划经济的时候就是这么配的，五大产业重工产业男的多需要配一个纺织城，从国民一厂到国民六厂女的多，这就是当时计划经济的西安，所以在这个时候他们在这儿生活了４０多年，５３年，５５年的时候投资建厂到现在４０多年，在这么多年里面，这些人都是住在那些，东郊到现在没有多少楼盘的，很少，我们盖一个楼盘只喊一句口号让他们换个活法他们都很高兴，满足了，你到我这儿来，你那儿活的不好，４０多年了，老在那个院里应该换一个活法，到一个新的地方，我们就该编了，有什么东西呢？

你们怎么让人家换一个活法，所以我们在创造组团的时候就编了，这是秦川院，东方院，昆仑组团，为啥呢？加强购买力，因为那些人一个大企业，那时候军工企业的主人翁意识很强的，瞧不起你的，成分好的人无产阶级立场坚定的人才能到那个厂，一般人去不了，所以他那种自尊心团聚，尽管他不是那种血缘关系，但是一种企业驱主化的居住现象非常严重，你说秦川人组团秦川人都去买，你说昆仑组团他们就去买，所以这个就是一个具体问题的具体分析，不能像紫薇田园都市为新生活而干杯，走向２１世纪，那是全新的，那是西安新城，西安未来的发展方向，我怎么好贴怎么往上贴，往东郊贴没法贴，他不能要你，品质敏感度，文化敏感度对他们来说不如价格敏感度，就像我说的若为价格固两者皆可抛，他们是那个。

所以我提醒大家，你们看的很多的书，很多的案例，只是那个鞋能穿上那个脚，换上你的脚就不对了，所以一般让我去讲案例，我一般不想讲，因为一讲就容易把大家带到一个模式里面去，只能给你这个模式我们把它的共同地方抓住，研究它的不同地方，这样才能解决问题，因为我是学哲学的，现在不讲马克思主义了，还是讲马克思主义，不要忘掉了马克思主义，马克思主义一个根本的灵魂解决具体问题具体分析，这是精髓，马克思主义还是真理的，现在有人批评马克思主义，说它不好，但是你批评的时候起码资本论要看过吧，马克思的很多书要读吧，不能全盘的推翻，现在一讲马克思主义人家觉得你有问题吧，落伍了，现在都说数码，网络，我觉得不对，方法论的东西是不会落实的，你数码也好，什么也好都通过方法论来解决这个问题，今天暂时跟大家说到这儿，我想留点时间，大家还是像上次那样提问，你们有什么问题，我们来一个交流。

提问：

请问一下房地产产品设计与销售力在房地产市场当中占的作用可以占多少？销售力与产品设计，产品定位它的比较，比方这个产品设计做好了推向市场它的销售就很好，它的主要力量是通过产品设计，因为你的产品好，所以销售很轻松。

周勇：

我们通常有这个比喻，广告带球产品射门，广告把球带进来了以后，销售员把这个好的产品一脚射进去，如果这个产品设计的不好，球带来了这个坏球一踢瘪气射不进门，这个产品不好老实现不了销售，至于他们之间的量化关系究竟怎么占百分比很难分，这个很难，但是我告诉你产品设计好你的销售力就容易实现。

提问：

周总我想问一个问题，这一节课是中西部市场的问题，第一节课的时候您讲到广州在９０年代初房屋价格６００多，后来速度涨的很快，到了６千甚至１万左右，这个问题引起我一个思考，所以我想这个问题请教一下，广州这个楼盘增值有它的经济背景，那么多的购买力支撑，今天的题目是中西部市场，刚才你讲到西部的重庆，成都和西安，我相信作为一个省份城市来说，它也同样像广州有一个雷同性，我们做类比推理的话这个潜质是一样的有购买力的支撑，现在很多中部的省份比如说江西，它的国民生产总值，居民人均收入就是一年四五千块钱，现在２０００年全国的房价统计数字只有江西和湖南还有福建三个省平均价格是没有超过一千块钱，当然这两年也上来一点，我在思考这个问题，就是说在这些地方把产品做到非常好的情况下，它的价格升值潜力的多大？价格增长的模式会跟广东一样吗？谢谢。

周勇：

这个问题非常好，但是有一个误区，你不要以为我们把产品设计的好一点，做的好一点成本就很高，不是这个概念，这个唯一是观念要领先，就是说好房子不是用钱堆豪华，而是好的设计，好的构思，好的市场引导让它有好的销售这是好房子的标准，比方江西他的这个低，但是土地价格很低，总的建设成本，人的劳力还是比沿海的低，我不理解江西９００块钱的房子怎么买？南昌９００到１０００，９８年还这个价，升值空间一般我感觉到在一个省会城市，房地产涨价到三千左右的均价应该是没有问题的，这是在未来，可能在初期的时候要低，比方说现在非常不合理的一个价格比武汉，武汉汉阳的房子现在一千三，如果放在宁波这个房子不知道在哪个农村了，宁波的房子均价差不多三千多了，武汉不对是怎么回事儿，对武汉发生了问号，武汉汉口的高层就卖到三千，汉阳更低了，所以说我觉得这个价格的承受应该是跟一个地方的经济有关系，但是没有必然的关系，我想未来武汉的升值潜力会非常大。所以说我想刚才回答到你这个问题来了，就是说我们设计好的房子，哪怕在比较落后的地区，由于设计的好我们的很多创新不会增加它很多的成本。

提问：

请分析一下北京郊县的销售，怀柔，远郊地区。

周勇：

我打个比方，北京在中国算超大城市，没来过北京不知道北京大，北京说不远的地方打车要２０分钟，我们上过当不远一打车２０分钟，广州２０分钟从南到北穿过去了，所以北京有一个距离，我认为在北京４０分钟的车程以内都有它的开发价值，如果４０分钟车程以外就要考虑了，因为我是开车一族我知道，我一听路４０分钟我觉得能接受，朋友一约吃饭一听４０分钟能去，或者别墅在那儿能去，一个小时，我一个小时从广州开深圳这个概念，再多一点我到珠海了，特别现在高速公路，所以高速公路半个小时还应该，我说的是通常的路，高速公路半个小时以内有的做，比方说广东最近又推出一个碧桂园叫做凤凰城，他就离天河城高速超过半个小时，已经到我能接受的极限，我在高速上开半个小时在多我就不能接受，所以开发远郊的话以这个空间距离为它的衡量标准。

提问：

能否讲一下小盘或者不知名的盘销售时应如何造势。

周勇：

这里要弄清楚，因为这里面有很多的未知，这里是一个题Ｘ＋Ｙ＋Ｚ很多东西，这个小盘在什么地方，小盘小到多小，需不需要造势，１万平方米还是５万还是１０万就很难答了，是多小的盘一会儿私下讨论。

提问：

异地中小楼盘的开发注意事项。

周勇：

给大家说一些原则性的东西也是我的经验，我们要学会吃“投弹汤”所以的应注意事项就是我今天讲的四个例，我这个基本上概括了房地产的开发规律，要作好房地产就按照这个走，如果做到了规定动作完了玩自选动作。

９７年我在珠海做盘，当时很少有人做彩色广告，包括珠海９７年，我跟老板商量了一下，我说咱们联做四个版的彩版对你来说非常划得来，为什么？你用四个版跟广告部谈价由于没人做你会很便宜，第二由于你开了先河，你的品牌知名度一下子在珠海可以很快提升，老板说有道理，于是我们首开记录在珠海连做四个半版的彩色广告，而且成本非常低，也就是说它做到这个品牌效益的机会成本是非常低，但是效率很低，后来我们走了帮他服务了一年多，这个品牌一直在珠海，容业地产非常好的，因为吃了投弹汤，你们要预测，因为你们在中小地区，在沿海的地方我们讲拿来主义也是创新，你把别人的东西拿来可以用的，没问题那也是创新，你先走这一步就比别人领先一成，这很重要的，因为创新也好都是为了竞争，我们前几个月，中国房地产报采访我一篇文章，问了一个问题，ＷＴＯ来了以后咱们怎样办。

中国房地产应该怎么去应对，我说那是不是你想的事儿？老喊狼来了，先不要讲狼来不来，要胜人必须先自胜，先把自己考虑好再去考虑别人，谁都知道管理学很幽默的例子，两个人到山里面碰到一个大狗熊，然后一个人说咱们跑吧，另一个人说咱们跑得过狗熊吗？那个人说跑不过，但是我跑得过你，这你就竞争胜利了，你们在当地也是一样的，我跑不过别人不要紧，我在当地我跑第一，我就多拿些别人没用过的招，别人没尝试过的东西我先尝试，你先创新就是你的核心竞争力，这是最应该注意的事项，就是创新。跟您合作的前提条件是什么？我这个没什么前提条件，比如在座的我们许总跟我一直合作的，宁波的，我们一直在合作，我是他的顾问，没什么条件，大家就是朋友，你可以跟他介绍一下经验，也是我的老板。

还有中小盘的开发，有一个叫做特别是户型配比一定要一次到位，特别准，大盘开发户型马虎一点无所谓，后面还有一个调整，五万平方米到十万平方米的盘都是一次过的，这种要一次性到位，这个前期要测的非常准，因为一开盘无法调的，在中小城市的开盘量，除了二级城市，什么是二级城市，比如珠玑，常州，中小城市，大概开盘量在六万平方米左右，一般的省会城市都能容纳十万平方米的首次开发量，一次性可以容纳的，在这种开发量的前提下大家要注意它的户型配比非常重要，如果２０万的不要紧，我发现第一轮一期开发户型配比发生问题了，我第二轮马上可以调整。

主持人：

如果没有太多问题，咱们待会儿吃饭的时候，跟周总私下里单独聊一聊，让我们用掌声再次感谢周总。

周总：

谢谢大家。

主持人：

我们希望今后能够有更多的机会听轴总讲课，周总留个电话。

周总：

１３８０２９３８８９６我一经常一个电话是８２３３８２９，还有一个８２３２９４０，都可以找到我，那是我一个售楼部，随时都有人的。

问：紫薇山庄现在销售情况好吗？

周总：不错，现在实实在在大概１６０套左右，一共４８０套。

问：开盘到现在多长时间？

周总：半年了。

问：价格？

周总：紫薇山庄我们开盘价打了个成本价，不是成本价我还销不到这么多，成本价还是有点威力的，但是很低的，因为那个地方的价格别墅，市场价格大概是五千五左右，我四千五开的盘，而且是内部销售，现在涨价了，就销的慢了，现在涨了一千，我严格的按照诺言，我四千五大概卖了一百多套，把市场带起来，因为一个别墅起步卖的时候，一定要想办法让它火爆，哪怕你赔钱也得让它有一定的销量，否则的话后来你是很难拉动的，我现在不怕了，我有一百多个客户，我现在做起来，我形象一完整，这个是绝对没问题的这个盘，它绝对不会成烂尾楼的，因为起步还起的好，将近一半，而且我这次卖的好在哪儿，大部分是别墅，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，我４８８套还包括两百多套Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ反而卖的差一点，因为老百姓会算帐，他发现别墅的升值空间要比Ｔ大，Ｔｏｗｎ一般８０万一套，它的升值空间在一百万，超过一百万的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，别人宁愿买别墅了，所以它的升值空间很窄，别墅不一样，一个品牌别墅它能升到两百万没问题的，所以通过这个实践我们自己也得出经验，真是别墅的升值空间要比Ｔ大。

问：紫薇田园都市第二期。

答：这个还没有正式开盘，只是做了一个登记，５２００套，一共是１１０００套左右。问：是根据销售情况确定？

答：不是，现在那个工地很热闹的，售楼部都盖到五层，它是统一开发，统一销售，有好多发展商去做的，所以这里面它是个运作问题，它是资本运作，它是先把地都卖了，然后打紫薇的品牌，你必须打我的品牌，我统一炒作，我统一组织销售，统一策划，发展商就收钱，没你事儿，你信任我就跟我干，你把钱给我，这一平方，就两百块钱利润，但是我帮你把它卖掉。

问：所有的设计都是由做地的人？

答：对，由紫薇一起来做的，但是有不同的发展商，首先你进入我这个系统的时候，你进入紫薇舰队的时候，你要同意这个条件，我扣你代理费，广告费都签好了，因为老板知道，紫薇品牌不会让你太亏，所以他乐意，他也省心，我赚薄一点。他是土地商，因为紫薇地产的背景是高新开发区，它是一个很典型的国营企业，但是它的机制，由于它在开发区，它的机制又特别灵活，所以你觉得它四不像，叫做小政府大市场。

问：紫薇利润空间有多大？

答：这个不同，有的进来早一点利润大一点，就看开始那块地谁都不相信能把它做好，很远的城市，不要以为在市中心，就是要过五六公里的没房子的地方，你们想象这个地方，任何房子没有，全部在希望的田野上，那些买主先看好的，后来都去买了你利润就薄了，紫薇地产商都不看好的，你买的风险就大了。有些有车，有些没车，我这就城区大巴，我刚才为什么提出自由居住这个概念，我在里面配了电影院，音乐厅，还有两个国际学校。他自己配的，比如他两个学校，他原来想提个口号，凡是到这儿买房子，保证上大学，我说这玩意不能保证，他现在搞了一个，他有个国际学校，进这个学校可以直接到国外读书的，但是到国外读书是否能保证你读大学，因为国外读大学是不要考试的，它是学分制的，你要钱就行，国外可以保证，国内就不行，所以他搞了一个国际学校，准备把这个国际学校做的很好，还有一个示范高中，做的确实配套上做的不错的，没有这些好的配套老百姓不会到那么远的地方去，边缘的热闹地方还有六公里，好活不会让我们来炒作的，都是比较难的。目前房价一千七成本价，所以这个就叫什么？打一个胜利大逃亡，快速很低的价入世，５月２６号今天涨３０块钱，从７月１４号到５月２０号一千登记的多层房，那里好多品种的，所以这个Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ把我打死了，把紫薇山庄打死了，我在紫薇山庄卖Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是３５００，它３０００，它比我近，我紫薇更远，２８公里，到它那儿再开车，再开２０公里才到我这儿，你想象我那多遥远的紫薇山庄，但是它Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ一推出来，它Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ卖的特别好，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ卖光了，十万平方米Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，超过我，我完了，我这儿卖不出去了，但是都是一家。

问：您用紫薇品牌搞资本运作，如果我们没有那么多品牌如何运作？

答：所以说他们的事儿别人比较难学，你就没那么大的号召力，现在讲的晚了，要提前去做这个品牌的工作，我跟他合作了四年，这个老板是非常大手笔的，他就知道在几年前知道，当时媒体的报纸，现在报纸贵了，当时的华商报一个整版三万块钱，现在十万块钱了，你说他当时的成本，我们为什么说我们在不发达地区拼命利用，他创造的价值不一样，它不像房子盖起来能知道，他创造的价值是在老百姓心里边的。你还得做，还得有你的项目做。

问：时间上怎么安排？

答：养客户一般来说不要超过两个月，现在我们打时间差，为什么会有这样的概念，一般的说做房子，当你拿到预售证，当你盖有个时间差，我们设计完以后，沙盘做出来以后你还拿不到证，这样的话你不能卖，但是这里有个时间差，我们如何用这个时间差把这个信心放回去，这样你可以提前入世，跟别的竞争对手抗性，老百姓手里的钱走要落实一个地方，而且培养一个多层住户大概是五年时间，你捞到一个客户是一个，所以很多人都提前打，这个时间不要超过两个月，为什么？在两个月的时间里边你要做很多工作，如果有二百人，这五千人很吓人的，我们现在急于开了，如果不急于开最后会崩盘的，新的竞争对手来了，因为你成了众矢之的了，人家旁边的发展商研究你了你是什么策略，在你没有开盘的时候人家把你的客户抢去了。

还有由于你在设计的时候，售楼小姐对消费者在这个期间提出的很多问题你说不清楚，因为还没设计完，你说不到位，当你解释不到位的时候，老百姓觉得这个东西好是好，但是有些不满意，容易给你吹毛求疵，你自己不能自圆其说，物业管理费用你很难回答，到底多少钱，因为你现在还没报批大概多少，很多建筑材料，你用什么建筑材料，现在还没设计出来，又给你疑问了，你不是说精品房了，你又蒙我，这些现象出来，所以我们的经验，两个月以后很难养，养油了，白养，走了，水干了，有这种现象。