房地产开发与农村城市化进程的互动作用(速记稿)

    因为我讲这个课题恐怕和我目前开发的项目还有一些出入。今天上午看了看名单，基本上开发商比较多，有很多是设计院的领导同志。刚才听了柯院长和晓航两位同志的讲话，我觉得都讲得很好，我今天想说的课题可能和目前在从事的建设的房屋由关系，但是讲得更超前一些。

    因为长期以来，也经常和柯院长几位在探讨一些问题，这个课题我们公司曾在上海由姜春云同志主持的农村城市化进程研讨会上的一个稿子。

    题目是房地产开发与农村城市化进程的互动作用。因为中国农村城市化进程国务院已经列入很重要的议事日程，也发了很多的文件关于小城镇建设方面的。中国的未来农村城市化进程是势在必行，一个落后农业的国家，如果不加速农村城市化的进程，这个国家、人民的综合素质都要受到一些影响，诸多的问题。

    第一部分，住宅郊区化的现状与问题。住宅郊区化现象起源于美国，由于城区生活环境恶化等原因，美国一些特大城市中心区的居民纷纷离开城区，迁居到郊区。住宅郊区化现象因而成为二十世纪五十年代以后美国城市发展显著的特征，据一些数据显示，从上个世纪五十年代到九十年代，城市居民人口比例由３５％下降到２９％，郊区居住人口比例由２６％上升到４８％，将近５０％。居住人口比例由３９％下降到２３％，从数据可以看出，九十年代以后已经约半数的美国人居住于郊区，可能眼下更适合国内的大中城市，可能在座有来源于一些中小城市的开发商，这个问题作为开发商可以做一个对国家对未来有宏观的展望。

    城市经济学家在分析美国的住宅郊区化现象时认为，这一现象的出现是美国城市工商服务业外迁于卫星城及小城镇不断繁荣发展相互作用的结果。美国住宅郊区化现象的重要的支撑就是卫星城和小河城镇的超前的基础设施和配套设施的基础上，因为我们公司也是美国国家建筑商协会的会员单位，美国国家建筑商协会在总结了美国成功的住宅郊区化经验的基础上建立起了精准增长，城市建设理论，也一理论清晰地阐述中心城市周边城镇建设成功的规律，主要内涵是中心城市周边的城镇建设要基础设施完备的建设超前。

    第二，中心城市周边的城镇建设要坚持配套设施建设，适度超前并与新旧业同步发展，因为我们正在和规划院的同志正在商量，在北京郊区要做一个小城镇的示范区，可能不光一家房地产公司参与，可能要联合一些有实力的房地产公司一起共同做一点工作。

    第三用土地控制性持续供给计划获得超前基础设施建设资金。

    第四，同步规划新镇经济内循环和新镇经济外循环，用新镇主导产业新镇经济的外循环。经济增长的城市建设理论被美国业界公认为美国新镇建设当中合理利用土地的典范，目前美国有８５％的新镇建设是在这一理论的指导下进行的。我想今天的美国可能也是我们未来的中国。

    我经常和一些同志探讨中国住宅，到目前为止我们国家的住宅是什么样的状况，我们住宅的发展历史和为中国人住宅应该住什么样的住宅方式。比如说我是这样认为的，因为我们国家，房地产开发的历史应该从７９年算起，当时邓小平同志提出住宅商品化的问题，到现在二十年的历史，二十年我认为应该是我们国家的政府在为我们的居民尤其是城市居民解决欠帐问题，长期以来居民的住房欠帐问题实际上我们还谈不到中国人住宅的舒适度、理性化，仅仅是在欠帐，应该说这个帐还远远没有还清，各城市还有很多的老区的改造任务，中国人未来住什么样的房子，就是值得研究和探讨的问题。

    美国９０％的人都住在独立性住宅里边，第五大道和城市中心地带也有个别高层，主要是一些公寓型的，应该说９０％的人都住在独立性的住宅里。也有人这样想，我们国家一谈到这个问题就认为美国土地多，人口少，人均土地用量比我们多，实际上我们国人住宅所占用的土地并不少，浪费的土地资源也比较多。比如一个农村的一个屯子，可能占到两千亩地，院子里有猪圈、鸡窝等等，土地浪费非常严重。日本人均占有土地比我们少多了，但是日本大多数人也度在独立性住宅里边。实际上中国的未来住宅，比如三十五十年以后，到底我们的后代们，我们的子孙们他们住什么样的房子，中国人应该发展什么样的房子，值得房地产界认真研究以及讨论。

    我们现在看到城里边一梯八户，尤其是北京，国内的几个大型城市，大型土地施工，在二十几层以上，甚至在一百米以上。前不久和张开济大师一块聊这个问题，都谈到这个问题。实际上我们在很大程度上，在给后人做垃圾。到底怎么办，因为住宅是时代的产物，不同时代会出现不同时代的住宅方式，还和社会的经济，社会方方面面有着密切的关系。现在作为一个开发商眼界应该超前一些了，超前想这个问题，我们有这个责任做引导工作了。当我们回过头来卡，我国的住宅郊区化现象对比之下，我们不难发现下列问题。一住宅郊区化的首要推动力是廉价土地的资源。住宅郊区化住宅土地比较便宜作一些低密度住宅，郊区化住宅首先想到土地要便宜，北京郊区十几万一二十万一亩地，城里三百万亩，燕莎旁边九百万一亩地，三四环之间三百万一亩地，土地价钱是很高的。发展商经常讲回归自然，但是心里想是廉价土地的帐，这种现象抵赖的直接后果是造成新镇土地失去了良好的现实价值，连现实价值体现和未来增值的空间。

    第二，由于缺乏新镇建设的发展规划，造成所谓住宅郊区化的主要的现象，沿着中心城市之间的交通线，交通连接线住宅开发建设，这样建设的住宅区大多存在或多或少的基础设施和明显的配套设施线。作很多的开发商，我们在郊外盖一些房子，应该说大市政配套和城里应该差远了，比如水、路、电讯、天然气等等，还有其它的配套以及医院、学校，方方面面的配套，北京郊区有很多这类的房子，有时候转一转看一看，晚上在那里坐一坐，回来开车一路没有一个灯光，西北上两侧在庄稼地里边走。晚上在郊区里边的住宅小区里边，散散步，蚊子就撞头，现在郊区化住宅存在着严重的问题。

    在许多情况下需要住宅项目的开发商独立承担起基础设施和配套设施的任务。本来应该政府配套的人政府没人配套，靠开发商自己投资，所以大大加大了成本。这样做带来的好过郊区住宅基础设施和配套设施低水平建设，由于不能共享基础设施和配套设施资源造成社会整体基础设施和配套设施投资的高成本低回报，同时使购房者用相对高昂的代价换取相对低标准的基础设施和配套设施服务。

    第四个问题城市居住生活的内涵并非医院、娱乐等这样的东西，应该带有特定风格的特定氛围。这种氛围只有依靠以城镇为建设内容整体开发建设才能营造出来任何一个以住宅为主要建设内容的项目，无论多大的规模都不可能营造出这样一种分为，所以目前的住宅郊区化在承诺给人民更多的自然环境的同时，实实在在，做一点降低人民居住、生活水准的事情。

    第二个大问题，城市发展的合理模式。城市化水平低已经成为制约中国经济持续问题法定的一个严重的问题，经济学研究成果指出，城市居民消费水平比三个农村居民水平还要高。城市化水平低是我国经济发展内需不足的一个根本性的原因，在未来的五年到十年当中中国有两亿多的农村剩余劳动力脱离农村转为城镇居民，在目前我国城市人口趋于饱和的国情情况下，如果走发展中心城市的道路就意味着我们需要兴建一百万人口的城市两百个，或者新建五十万人口的四百个，这无论是从经济上考虑还是保护土地的角度考虑都是不可能的。在党的十五届三中全会上，中央确定了走大力发展小城镇的道路，结果我国经济发展当中城市化水平低这一瓶颈问题的战略方针，提出小城镇大战略的小城镇建设思路，中共中央国务院在关于促进小城镇建设发展若干意见这个文件中进一步确定这一指导思想，为建立合理的小城镇发展模式奠定了原则的基础。发达国家城镇建设的成功经验也对我们建立合理的小城镇建设和住宅郊区化模式提供了许多值得借鉴的东西，德国的要城镇建设是最好的解决了住宅分布与经济发展的统一，协调统一的典范，德国许多发达工业行业尤其是以农业为服务对象的工业行业依托于小城镇而发展，而这些工业行业的发展同时又创造出了大量的就业机会，吸引着来自城区中心城市和农村地区来到小城镇居住和工作。德国中心城市居住人口３０.４％，小城镇居住人口比例６３.３％，农村居住人口比例６.３％，以上来自欧洲强国德国的数据，为这一点论点提供有利的证据。

    印度首都新德里周边的小城镇建设采用建设各种技术产业研发基地的方法改造旧城镇，建设新城镇，新镇的基础设施建设由跨国公司和国内的大集团公司投资并经营，整个新镇采用企业化的城镇的机制运作，这种方法带来的好处是以企业的运作机制广泛吸引了各方面的社会资金和金融资本以及国际资本进入到基础设施建设水平，提高基础设施的水准，保证土地资源的合理，价格的体现，这样的方式让产业基地分担了新镇基础设施建设的投资，降低新镇住宅建设当中的基础设施投资份额，同时又高新技术基地带来的新的居住人口又给新镇建设创造服务的需求，从而增加了新镇的就业机会，拉动新镇的经济发展。

    日本由于土地面积狭小，经济发展当中的人地关系特别紧张，在五十到七十年代日本形成三大都市圈，东京、大坂、名古屋。为缓解大城市过高的人口密度压力，在全国整体规划，统一布局的情况下，日本采取由政府投资兴建基础设施建设和公共设施的方式建设新镇，这种方式使新镇的基础设施建设一步到位，并且具有很高的水准，当然日本新镇建设的主要的目标不是大量分散中心城市人口，而是控制乡村进入城市中心人口的大量的增加。同时面组中心城市二次置业的需求，由于日本的新建建设特别亲自保护和发扬地方特色，文化特色，发展特色产业以及，建造特色住宅，所以日本许多新镇会聚来自全国的同一类人群到新镇生活。

    美国二十世纪五十年代的新镇建设和住宅郊区化现象是相伴而来相伴而生的，精准理论的广泛应用，保证人民居住在小城镇意愿的持续增长，美国前副总统格尔评价这一理论这是一个创造，是美国人合理解决居住空间与就业空间发展空间矛盾问题的典范，结合国外的经验，中国的现实国情和中央精神我们可以认为建立中国起中国城镇发展合理模式至少要解决以下几个方面的问题。说这个情况，对开发商而且有志于长期从事中国房屋开发大的开发商业来源讲我觉得非常重要，只有抢在社会发展的前头，更好立于不败之地。

    一，要坚持在城镇整体功能规划的约束下进行中心城市周边的城镇建设，科学的规划城镇功能，使城镇朝着区域经济中心的方向发展，成为带动辐射地区的经济发展的龙头，而不是现象。在这样把其建设成中心城市的复数的居住区。

    第二，要在正确认识中心城市周边乡镇土地资源价值的土地上，用创新的机制和企业的运作方式广泛吸纳社会资金、金融资本和国外资金进入到小城镇基础设施建设当中来，提高小城镇基础设施的水准，比如有几家企业集团联合投资小城真基础设施建设。由整个城镇的各项功能建设共享基础设施服务，降低单位建设的基础设施服务成本。

    第三，坚持把小城镇的土地利用与带动当地的产业发展相结合，改变现代小城镇建设用地直接用来建设中心城市附属居住区，居住区开发建设与所在小城镇产业发展完全脱节的现象。实际上国内这种情况已经比较普遍了，最近我们在和柯院长研究这个问题的时候，考虑郊区化住宅的发展和地方经济可持续发展相结合，比如人员就业、发展三产等等。

    第三个大问题，房地产开发与城镇发展的互动作用。这个话题各级政府现在也比较关心，因为和市里个别的领导同志沟通，对这种思想比较鼓励了，因为这个工作是互动的。正确理解房地产开发和城市发展之间的关系对建立合理的小城镇发展模式有着十分重要的意义。房地产开发至少在以下几个方面对小城镇建设起到积极的作用。

    一、小城镇可以通过出让房地产开发用地获得建设资金，用来进行小城镇的基础设施建设和实施产业发展计划。

    二、房地产开发可以加强小城镇的居住功能，美化城镇居住环境，同时也可以提高小城镇的知名度。

    三、房地产开发可以给小城镇带来消费人群，促进小城镇第三产业的发展，增加小城镇的就业机会，推进小城镇的经济发展。

    四、房地产开发可以直接带动开发项目周边土地的增值，增加小城镇的资产总额。

    如果同样从积极的意义上来看待小城镇建设对房地产开发影响和作用，我们认为：

    一，小城镇科学合理的规划可以创造出理想的居住环境，提高房地产开发用地的使用价值和产品的市场价值。二，小城镇的基础设施建设可以为房地产开发提供高水准，低成本的基础设施服务。使房地产开发项目有更宽阔的利润空间。三，小城镇的经济发展和不断完善的配套设施建设可以给居住者提供好的城市生活水准和良好的文化生活气氛，提高房地产开发项目的市场价格。四，小城镇的产业发展可以提高小城镇居民生活水平和综合素质，从而间接提高为房地产开发过程中和过程后服务的水平。

    反过来如果我们从消极的方面，来看房地产开发对小城镇建设的影响，我们也不难发现：一，目前的房地产开发往往在占用了小城镇优质的用地的同时，没有对小城镇的经济起到应有的促进作用。小城镇往往随着割让建设用地的增加而逐渐失去了发展经济的后劲。二，目前的房地产开发由于没有与当地经济发展，增强就业相结合，往往造成被占土地上更多的农民因而失去生存的基础造成项目开发到哪里，哪里农民就上告的被动局面。第三定位不准房地产开发项目和基础设施不够完备的项目往往因为销售不畅造成停工、烂尾以及土地闲置。

    对周边其它项目的开发和小城镇建设产生不利影响，而小城镇建设在如下几个方面对房地产开发产生消极的影响：

    一，缺乏科学合理的整体的规划的小城镇往往不能保证所提供的房地产开发建设用地能够持续拥有良好的居住环境，从而影响房地产开发项目的应有价值。

    二，不能提供完备的城镇基础设施服务的小城镇会因需要开发商独立解决开发项目的基础设施投资而提高项目开发成本。

    三，不能提供好的城镇生活配套设施的小城镇会由于没有城镇生活环境而气氛，而使房地产开发项目失去市场竞争力。

    四，小城镇经济落后会造成居住人口素质低下，使房地产开发项目失去好的人文环境。

    上述分析，我们可以看出出房地产开发与城镇发展有着密切的相互的关系。是既相辅相成，又相互制约的。如何才能做到使房地产开发与小城镇发展相互促进，共同繁荣呢？我们认为正确的途径应该是：

    一要建立小城镇发展的合理模式，并且用法需的形式约束其实施。二要转变目前由单个开发商征用小城镇建设用地，进行单个开发项目建设的现状，建立起由几家大开发商和所有的参与小城镇项目的开发商联合投资建设并共享小城镇基础设施服务的运作体系，以保证小城镇基础设施建设水准，同时降低房地产开发项目的基础设施成本。三，针对目前国际机构、跨国公司与中国小城镇建设主体之间没有建立起直接的商务活动关系的情况，应该在小城镇建设发展规划和城域规划的前提下，潜力起可以将小城镇资源委托有实力的开发建设集团开发建设公司进行经营管理的机制，由开发公司引进国外的技术、资金，投资于小城镇的建设，这样既可以小城镇基础设施的水准，又提高房地产开发项目的品质。第四建立起在保证小城镇经济持续稳定发展的前提下，进行小城镇规划和治理小城镇土地利用计划的机制，小城镇的城市区域规划、经济发展的规划、土地利用的计划、产业发展的规划要通盘考虑。改变目前房地产开发单纯将小城镇建设用地作为中心城市居住功能补充的状况。

    今天讲的正是我们公司正在研究的话题，就我们公司的情况可能在座的同志也有了解，从低密度上讲现在做得比较成功是时代庄园这个项目，因为现在卖得很好，基本上推多少楼卖多少，这个位置还不是郊区化住宅，应该是城区里边的低密度，它的价位在六七千盘和周边高档的盘差不多，做到低密度做到１：０.８６容积率还是可以的。性能价格比是一个好的楼盘，所以卖得快。小城镇和郊区化的发展还有一定的区别，这个楼盘毕竟在城里。

    介绍一下华润置地新市镇的计划。新市镇计划的基本思想是新都市主义，可以追溯到十九世纪末的花园城市，新都市主义理论在美国出现的时候，并不是因为当时没有郊区化，他们要用新都市主义促进郊区化，正是因为在八十年代九十年代这个时间，美国的规划师发现到郊区化的泛滥，有一极度的郊区化，分散太厉害，在这种情况下才提出来的，其实它对郊区化的反叛。为什么我们现在要研究这个东西，可能对今天做低密度项目有最直接的意义。

    华润置地提出的新市镇，因为我们大量做旧区的重建，旧区重建是我们目前业务量的８０％至少是７０％，在这种情况下没有必要再给我旧城重建项目再贴标签，旧城重建可能有更多的细分，相对来说新市镇的项目占我们的比重少一点，提出来之后我相信这项业务会在公司业务里的比重会越来越大。新都市主义同时关注旧城重建和新市镇的发展，都市中心和新的市区采用同一标准，不管在旧区发展和新区发展，标准都是一样，就是人性的需求，要实现就业、居住、商业、娱乐的统一，适应多极的城市和多元文化的要求。低密度住宅，建筑师也谈，我说这是我的作品，明天来一个建筑师说是他的作品，既对又不对，对是对的，没错，既是发展商的作品又是建筑师的作品，但是从发展理论上来说是不同的。新市镇要把城郊，把城里人挪到郊区，为什么讲新都市主义首先为了实现旧城重建必须有新市镇的发展。为什么？很简单，因为我们现在看到北京的旧城改造的成本，其实这两年是在逐步下降的。为什么？因为政府在降低拆迁的补偿费标准。因为在九十年代基本上旧城的地拆了都要盖写字楼盖甲级的商厦，这时候拆迁的成本并不敏感，可以负担更高的成本，但是到了２０００年之后甲级商厦的需求下降，旧城需要用更多住宅的方法来做，住宅发展商不能承受更高的房拆的成本，这时候政府通过补税，利用政策或者减少出让金的分子来做，其实受到一种压力，这种压力看起来是政策上的，市长说三到四年，七到十年把方式办法，吸引开发商，成本降低，这是表面的，深层次的是新区的发展，新区发展把地价拉低了，发展商可以不在旧城做，可以在新做低价位的房子，这时候城里成本降低了，在城里再做项目的可能性就有了，我们到底在郊区做项目和城里做项目不是绝对的。我们讲郊区和城市化最本质的原因它看来要往返的，最早的商业机会在城里，９２年的时候项目几乎都在城里，当然做项目离城越来越远，我相信某一个点就像马拉松一样一定要折返，原因是旧城的成本已经低到可以做的成本，土地越扩张，供应量大，平均成本降低，城里成本降低，这时候我们的发展机会又要回到旧城里。还有一个循环，再出去再出去，到某一个折返点再回来，从旧城的核心到折返点这个过程可能十年需要重建，也许二十年需要重建，它是一个非常奥妙的事情。在北京它的折返点是什么，城市发展到什么地方，一定要回到旧城再来呢？这个折返点按照北京的城市规划应该是六环路，如果六环路的发展差不多了，五环路到六环路，一定再回来再来一遍，这是新都市主义对思想性非常重要的认识。

    新市镇主要的功能和商业价值，要提供更好的居住环境，以规模化的产品多种形式，在更经济的同时实现更好的居住水平。我去年讲了一个观点，他们后来都骂我。我说Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ就是经济适用房，很多人骂，尤其盖低密度的人，你们实在没有智慧，什么叫没智慧呢？你不对的我讲的是什么意思呢？我讲的经济适用房是说，政府要给低收入的人建经济适用房，我们的任务是要给中等收入的人也要建经济适用房。没智慧，这么明显的道理看不懂。什么意思？一定在郊区化发展的时候，不是说到这儿一万五最棒，有建筑师待会儿给你们讲，特棒多少钱，一万五，两万一平米，不是这个。那就不是一新市镇，那是郊区化，也是低密度但是不是主流，不是大家关心的，我们关心可以成为主流产品这样的低密度住宅，一定要用更经济的价格，要让消费者付出更经济的成本来，这才是要害。所以说在这个时候，我为什么讲经济适用房，它是发展商为中等收入甚至高收入的人提供的经济适用房，让你可以付出更低的价格，但是可以有更舒适的享受。为什么讲低密度住宅有人讲Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，有人讲Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，１５０００、１２０００，那不是你的低密度住宅，那是你的别墅、豪宅一万二还不是豪宅，当然是豪宅，如果讲Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，最早做现在很多人往自己脸上贴标签，谁最早，这个没有意思。在中国九十年代甚至八十年代有人做Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，它只是一个形式，他卖两千美金，但是和今天说的Ｔｏｗｓ  ｈｏｕｓｅ，让它卖四千五千六千，甚至在有些城市卖三千块钱完全不是一个概念，虽然是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ的建筑形式，但是不是今天要讲的Ｔｏｕｓｅ，如果讲这个没有意思，在中国把Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ卖到２０００多块钱，以我发现是在广州番禺，他们把院子盖得非常简陋，像农民房子一样但是都是联屋，前后小院卖到２４００。在北方把Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ卖到三千多块钱，那是我，我在天津万科，天津万科新城把Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ做到三千，是大量发展，不是几栋，是几万平米，最后做成二三十万平米全都是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，我们做Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ不是说因为建筑师说的那个Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ的形式，而是讲它的能不能以更低的价格提供更好的居住环境，这是我们发展商要考虑的问题，谁设计的姓吴的姓刘的，那是咱们的权利，因为建筑师为你服务的。

    有商业有居住，新市镇和别墅区的区别，北京有民族园，一千美金两千美金，那不是我们要发展的，因为它只是一个封闭的大围墙一围，一站岗就完了，我们要发展的是更低价格，更低价格更有生活气息，有更多的就业。刚才有一个记者问我，你给我出出主意，你看我住城里还是主新市镇，他一定不会住两千美金的房子，他希望更有配套，有学校，民主园不需要学校，给你设计的就是高成本的生活方式，用私家车送孩子上学的，或者让他们上寄宿学校，不用考虑这个问题，那些买家不会考虑有没有学校，不会问这个问题，因为是不同的生活方式，我们给提供的应该在中等收入的这批人，可以在这里安家居住的，所以它的产品定位应该是低密度，低容积率以及规模的居住社区。一个小社区能够负担学校，这些商业配套吗？你负担不起，盖五万平米怎么负担？对小的发展商是不是就没有机会呢？错了？因为我们所说的新市镇，有人讲新市镇还有人反对，中国的土地太宝贵了，你们都低密度开发，你们是浪费土地资源，这又是非常机械的观点，这是计委的人讲的，非常机械的观点。我们做新市镇发展不可能是违反城市总体规划的，不是做违法的项目，要么就是卫星城要么就是卫星城的一部分，这一定是我们发展土地的来源，不是说我看了一块空地，没有规划我就在那儿盖房子，不可能的。在那个地区城市要求规划的要求就是这个低密度，北京的城市规划就是五环六环就是低密度发展，就是给我们提供大量的土地，不是说盖了低密度住宅使中国的土地资源就浪费了，完全是器械的，死板的一个观点。

    小的发展商只要在卫星城或者在边缘组团地区发展，可以完全依托当地的配套设施并不是造镇，脱离实际讲大盘，为了大盘而大盘，那也是错误的。

    新市镇的项目有一些特点，配套、生活设施、文化形态、景观，可持续发展的生态系统。我讲的内容和其它讲的不太一样的，我特别注重工商园区的发展和住区，中国不是没有新市镇，只是中国不叫这个名字，中国的新市镇从八十年代开始的，最典型的每个城市都有开发区，开发区其实是一个新市镇。不过开发区主题非常鲜明，是以工业为主的新市镇，每个开发商都是新市镇，都是那一套发展思路，只是我们不知道，我们忽略它的社会作用，我们只是从一个城市产值，从吸引外资角度看的，没有从整个城市体系来看的，其实开发区就是新市镇。我们现在有很多的低密度项目都是在开发区范围内做成功的，都是在科技园区范围内做成功的，在很多城市都是这样的，很多这样的例子。这就说明工商园区和住区的活动可以实现整个新失真发展。为什么有开发区热，为什么在八十年代末九十年代初有开发区热，从一般的观点来说，好大喜功，各地方怎么样都有这样的说法，但是从宏观社会发展它是很必然的，开发区就是对城市化的补课，国家这么多年城市规模是控制的，发展太慢，要发展新区，本身是有需求的，不是一个简单的行政体制上的错误，也不是一个谁把经济没控制好，这完全是很有道理的。

    Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ是很好可以适合低密度住宅发展的形式，但是它绝对不是唯一的形式，一提低密度只能盖成这样，绝对不行，一提到Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ和只能盖成五米五米，绝对不是这样的。因为在新市镇里边，不同的房屋的组合和多样性的需求，同样会创造小镇的生命力。

    华润置地的新市镇计划基本上包括了，我们在北京的东、北、南三个地区发展，现在总的面积在五百万平米左右，要通过这个储备在未来会给这个公司带来很多优质的土地储备，而且也是一个非常重要的项目的发展的基地。

    去年让我讲项目，讲图纸，我就不讲，虽然翡翠城那个项目还没有做好，但是名气很大，甚至有些人写文章，市场反应不好，我说我这个东西根本就没卖，你就告诉我市场反应不好呢？我当时没有讲，因为当时有商业秘密的问题，今天可以讲一讲，因为这个盘马上要开盘了。这是我们的口号，“从此我们过着幸福的生活”，从童话故事里爬出来的。

    它的创意来源于经典的童话故事，这是美国的片子，叫《绿野仙踪》，其中讲到翡翠城。支持这个项目不光是这一个方面，还有其它的，我们支柱的理念一个是来自于《绿野仙踪》，另外来自于文艺复兴的意大利名城，佛罗论萨，徐志摩给它翻译叫翡永翠城，当然这些都是标签的东西。

    位置是在五环路和京开高速的汇节点，十字汇节点的西南方，通过这两条快速路可以快速抵达城市的中心以及城市的周边的其它的卫星城和组团。面积是１２０公顷，可能有两万人的规模，以低层低密度，高绿化率的规划，这是我们首推的项目和一般的发展商做得不太一样，把它做到整体的规模。

    这是总图一大部分，还不是很全面的。能看到住宅城市大部分是低密度的联排，还有小高位，在有块公园的地方。如果你们去了我们的现场售楼部都会有这样的资料。

    这是我们小高层部分的产品，这是现场还没有做好的状态。我认为这是在北京做低密度住宅全新的尝试，为什么这样做呢？从建筑的角度为了打破大家对联排住宅死板的认识，一想联排就是某种固定格式。山林水路是规划的理念，这些事人我的规划师讲更棒。

    我们讲究时尚和通透，讲格局我们用一个词通透，还有临街跃层的住宅。

    还有一些小的高层、公寓。

    如果大家对低密度住宅有兴趣的话，一定要看这个盘，你去了一定是不虚此行，一定会有收获。

    有一个河道，这里有一个运河，现在还没有挖呢，马上挖。路网清晰，等级分明。

    第一期这个项目叫风景翠园，是整个翡翠城项目第一个推出的组团。这个组团我们给它起了一个名字叫联院住宅，是联排住宅一个形式，都是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，但是在Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ里边还可以做很多的细分，产品的技巧不是重要的，只是市场需要你可以用什么样的产品，这次基本上类似独立式的住宅，但是比一般的独立式的住宅要更密一点，它更有街坊和邻里的感觉在里边。独立出口等概念，这是北路口，这里边会看到街的感觉。

    它也是并排放在一起的，但是其实并不相联。这个就更有意思了，因为这是工地，我相信现场要比这个漂亮十倍，它会有一些院落和停车，有些不同的产品。这是绿化和建筑的关系，这是绿化和建筑的关系。

    从个人的经验来看，这是我们所尝试的，在我以前的经历当中也从来没有做过的项目，当然这需要我们和建筑师做很好的配合。

    第三部分设计师的问题。ＷＳＰ的吴钢也来讲课，他是我们这个项目的规划师，包括提供产品的基本方案，我们做这个项目用了三个人还有一个加拿大回来的建筑师，他做了建筑的设计，立面的设计，还有一个是北京本地毕业的小伙子，非常年轻，他做的是园林，等于是这三个非常年轻的设计师共同的作品。

    第四部分，新天、新地新人居生活。郊区化不是把建筑搬到农村，过去在九十年代的时候也有郊区化，比方在通县，我们的基本做法是这样的，我们在城里这个房子要卖六千块也许八千块，产品并不变，并没有修改设计，还是这个图纸，可能搬到通县它就马上卖三千块四千块，通过这样的方法来占领市场，因为土地成本降低了，今天这个思路有一些问题，我们今天要做的是，也许把产品放在了郊区，我仍然让它卖六千块到八千块，但是已经完全是不同的产品了，这是两个重要逻辑的转变。九十年代基本上都是这样做的。２０００年之后我们开始通过降低土地成本，目的不只是为了降低价格，而是为了提高产品的品质。

    怎么样做好规划设计，大家可能更是专家。

    翡翠城这个项目５月５号正式亮相，现在已经可以看到它的样板房了。

    总的占地１２０公顷，建筑面积１００万平方米，总的容积率是１.１，总户数５０００户，总人口２万人，第一期叫风景翠园，总用地１４.３６公顷，建筑面积６.５万平米，其中１６１户联院住宅，４万平米，２万平米是公寓。

    第２期翠冷翠镇，总用地８６.０８公顷，含公园１６.０６公顷，居住人员１.５万，总建筑面积８０万平米，主要是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，低密度联排住宅。

    谢谢，这是我今天给大家提供的一些数据。

提问：

    低密度住宅未来三五年发展趋势？以华庭家园为例，华庭家园在四环售价是一万多，康翔安桥十几分钟的车程有低密度项目，售价是８８００，卖得也不错，是不是在未来三到五年低密度发展趋势，对城乡结合周边高层高密度的房子有降价的压力？低密度住宅在三到五年内利润空间也会降低？

回答：

    是不是会对四环这样的盘有降价的压力，我相信一定是有的，基本上靠区位产品很差，靠区位有高售价的盘压力很大，这个趋势在过去几年已经有所表现。我家住的那个地方过去卖一千五美金两万美金，现在卖八千，总体趋势不光是Ｔｏｗｎ  ｈｏｕｓｅ，而是整个市场低密度化，但是四环是不是说某一个项目一定会降下来，不一定。因为要看整个楼盘的品质，提供产品的竞争力，毕竟有这个项目的优势，有人喜欢这个项目。低密度楼盘利润会不会下降，我相信整个房地产业的利润都在下降。在这个下降过程当中，低密度住宅下降得更慢。因为我们是通过降低土地成本来做的，所以说低密度住宅的利润空间一定会保持得很好。

提问：

    如果想做低密度住宅，按照发展商来说拿到地价按占地面积来算的话，怎样追求跟大的商业价值和回报？又能做到低密度的住宅呢？

回答：

    你买高密度住宅也是用占地面积算地价的？这一块我相信不会有计算方法，你问的问题是不是容积率的问题？

提问：

    可以这样说吧，如果我要做高密度的话，我的商业价值可能会更高，回报会更高，如果做低密度的话，相对而言，商业价值是否会低一点呢？

回答：

    你讲的是规模问题，因为你讲的是容积率，在这个地区容积率的问题我可以做一个回答，有些时候容积率是一个自欺欺人的东西。我们在相当远的郊区做一个很高的容积率根本就没有市场，看起来摊薄楼面地价会便宜一点，但是你并没有市场。你做了相对低的容积率，就要看楼面地价的成本，这时候你只需要算楼面地价在楼面里的比例，我相信会更有意思。低密度不是拣钱，今天的时代不是有容积率就有钱的时代了，我相信越有容积率越有麻烦，现在的情况基本上就是这样。

提问：

    翡翠城的售价？

回答：

    大家可以打电话问题问，打销售电话问，联院住宅大约是在六千块钱以上，如果这个项目我说它是四千块是假的，我相信一定会认为很合理，对我来讲一定是商业上很不成功。

提问：

    翡翠城组团包括很多产品形态，有联排有小高层，小高层会不会不好卖？客户的定位群体是中产阶级，能不能再细分一下，收入大概在多少，您当初考虑是怎么考虑的？这个群体在北京的这些人群当中占的比例是多少？您跟您同类竞争的楼盘，您的自信来源于哪儿？

回答：

    在北京三环路、四环路、五环路我们买一套公寓大约五六十万，什么意思呢？城里边相当多的人可以支付五六十万的价格去买房子的，可能占总人口比例没法算，因为总人口比例没有意思，因为很多人不买房子，只要算要买房的人，在北京一年有四百亿的市场规模，我做得好不好别人总会卖掉四百亿的房子，在这四百亿房子里边不管是谁，人可能是动态的，一定有人买房子。四百亿里边大家倾向于买什么样的房子呢？大家可以看看过程，我相信能够承受六十万到八十万，也许是５０％以上，甚至更高。这些人都是我的客户群，也就是说我在两百亿的购买力去筛选，我不是说有多少人购买，而是在两百亿筛选，我大概需要五亿，我就是１０％，就是这样的情况。在两百亿里边２.５％的人听了新市镇的话，看了我的房子，去买就够了。

    怎么把握，我相信我们得一起去把握，什么样的点该回来了，有句话吃着碗里看着锅里的，我们在这时候做低密度住宅，也许旧城的项目开始出现机会了，我不是一个胡同走到黑，我回去做这个项目，但是有一个时间的把握，但是从大的趋势上，一定是有一个时间段，到这个时候可能这边的机会会更好。因为一个城市总会变旧的，再新的城市都会变成旧城，旧城改造就是我们的机会，就是发展商的机会。

    我在２０００年的时候开始研究美国的项目管理体系，当时是非常需要这件事情，因为我在管理公司的时候，这个公司的运作体制已经明显不能够适应现代市场化的竞争需要，在这种情况下，我需要找一些工具进行管理的改革。我两种路，一种路是我自己设计，发明一个体系，还有一种需要学习和利用一些其它的体系，这时候我发现偶然的机会我读到一个文献就是讲项目管理的。通过项目管理课程我拿到的资料之后，我发现它是非常重要的，尤其是对于房地产行业来说是非常重要的知识体系。因为房地产行业并不是一个专业行业，我们做一个项目，建筑师说是他的作品，我说是我的作品，到底是谁的作品呢？建筑本身确实是建筑师的作品，但是它是不是成功的项目，它卖掉，大家住得很高兴，如果这样的话，这个产品是我的作品。很多人买，他们住进去觉得很舒适，这时候的作品是我的，因为建筑师并不负责卖这个东西。在综合资源的管理里边，房地产业运用项目管理知识就更加地有必要，今天很难一句话把项目管理讲清楚，大家可以帮朱总做广告，可以参加朱总项目管理课程的训练，我们公司做了多次的项目管理课程，使清晰项目的目标是非常有利的。

提问：

    翡翠城的地价是多少？

回答：

    我可以讲，但是人家卖给我地人不同意。

提问：

    在北京建安以外的费用是多少？

回答：

    我相信建安以外主要是土地开发，这更加不同，建安还能讲一个大概的谱，建安以外的费用就没谱了。