雪梨澳乡、亲爱的VILLA、第七街区、世纪东方城、第三置业、UHN国际村等六个典型项目的介绍。

一、低密度别墅型项目: 雪梨澳乡、亲爱的VILLA——把生活的价值做足

雪梨澳乡

位于海淀区西三旗环岛东南角，距北三环马甸桥只有7分钟车程。

占地30公顷，总建面14万平方米，分为A、B、E、D四个区，由568套独栋、双拼别墅以及64套花园洋房组成，容积率仅0.47。

由澳大利亚设计师弗根史密斯先生担纲，原版澳州街区设计，原汁原味澳州生活。

别墅共八种户型，地上2-3层，地下1层。地上面积从167-265平方米不等，赠送半地下室48-83平方米，另外每户还赠送100-300平方米不等的私家花园。与国外HOUSE一样，户型以厨房为核心进行设计。

雪梨澳乡第一次在别墅中运用了内庭概念，很好地解决了室内外景观过渡及进深大的问题。

在设计上，完全以街区为主，每个街区都是一个独立的景观。每个街区的道路与环岛相连，道路呈枝状分布。每个环岛景观也各不相同。曲线形道路设计，采用尽端回车的设计，避免夜间行车的对视，对步行者更加安全。

墙体、坡顶等极具澳州特色，尤其是外立面的颜色。从澳大利亚本土颜色中选取了18种颜色，每座房子从基座、中部到屋顶的变化中加以表现，使每个街区内的建筑各有不同。

别墅期房均价9400元/平方米、现房均价10000元/平方米，单套总价从141-299万元不等。花园洋房均价5600元/平方米，单套总价从83-115万元不等。

雪梨澳乡为居住者打造的是：澳洲街区文化，七天别墅生活。

雪梨澳乡的成功之处在于：既保持了原有澳州建筑的纯粹性，又在容积率及规模上满足了国内开发商的需求。

亲爱的VILLA

亲爱的Villa位于亦庄经济技术开发区北部，北侧为国际企业文化公园，东侧为亦庄大型购物中心。

项目占地12.69万平米，总建筑面积6.3万平米，容积率0.43。总户数177，其中151套为小独栋别墅，其余为双拼。VILLA为典型的美式风格社区，大面宽、小进深，居住舒适度高。

户型面积从270～410平方米不等，目前均价9300元/平方米，单套总价在230-540万元左右。

本项目于2003年11月初开盘销售，从交易情况和市场反馈来看，客户和业内人士对本案都非常认同。

本案在京城首先推出了“小独栋”概念，填补了高端别墅市场和中端Townhouse市场之间的空缺。本案地处亦庄开发区，随着开发区的日趋成熟，居住在亦庄已经成为体现业主居住生活品质的象征。从成交来看，多数客户对“独栋”概念十分认可，VILLA满足了现今部分购房者在总价门槛限制下的精神情感上的奢侈追求。

雪梨澳乡、亲爱的VILLA是低密度别墅型项目，它们都是属于国外的建筑类型，都是原汁原味的拷贝。

做别墅的体会之一：由于国内别墅市场开发较晚，国内企业比较缺乏做别墅总体规划的经验，因此最好请国外设计师做项目的总体规划，或多与国外设计师合作、交流，并去国外低密度社区参观、实地考察；

体会之二：别墅的建筑设计应当服从环境，在有好的自然、人文环境的地块做别墅，建筑设计应从环境出发确定风格；当周边环境特色不明显时，则可拷贝原汁原味的国外建筑形式，使建筑本身成为区域的人文景观；

体会之三：做完总体规划后，要进行深入的研究，不断调整。别墅产品的总规要比集合住宅的复杂程度高，有的总规图面上、理论上满足指标，但配套、交通、设施等设计的细部不到位，不好用；

体会之四：注意成本控制。国内别墅生产水平和产业化程度低，概预算方面也缺乏经验，不能简单套用集合住宅的经验，由于别墅设计施工的特殊性，其建安成本常比经验值偏高。

二、新区项目：第七街区、世纪东方城——把地段的价值做足

第七街区

位于西四环岳各庄环岛东北角，距长安街2.7公里，是北京西南的交通要冲地带。

占地23公顷，总建面80万平方米，是一个集酒店、办公、商业、公寓、住宅、学校、公园、园林景观于一体的原创欧洲社区，是一个大型的建筑综合体，其中住宅50万平米。整体容积率2.5。

“第七街区”由世界知名的建筑设计师E·蔡德勒设计公司担纲，采用复合型规划，现代都市街区感油然而生。“新哥特”设计风格，立面线条挺拔、均匀、序列、优雅、极具无限向上的力量感。

街区的中心是宁静纯粹的居住区、园林、广场和学校，外围是15万平方米公建配套，包括四星级酒店、酒店式公寓、商业步行街、购物娱乐中心和两个面积近18.5公顷的健身公园。

本案于2003年9月开盘销售，一期率先推出两栋楼共800多户，户型为42平米到194平米不等的1-4居，开盘均价为4380元/平米。2004年3月，一期售罄时均价已上升到5000元/平米。

第七街区的横空出世，打破了区域市场非专业化运作和无营销的市场状态，大大提升了区域价值平台和市场认知度，实现了最初“逆市操作、以我为主、区域市场不是本案的救世主，而本案才是区域市场的救世主”的操盘策略，在文化创新及营销创新层面为区域市场作出了表率。  

世纪东方城

世纪东方城位于朝阳区四方桥东北角，距CBD 核心区3.5公里，紧邻东四环与京沈高速公路，处于正在迅速崛起，并逐步展现其巨大地块价值的的四方新区大环境之中。

世纪东方城具备成为CBD卧城的条件。

项目占地55万平米，总建面105万平米，容积率2.08。全部为集合式住宅，以板式小高层为主。

户型种类丰富，面积从60 平米一居到300 平米跃层不等，两居主力户型96-106平米、三居主力户型113-155平米。

本案的另外一大特色就是被绿色包围，本案周边有占地一平方公里华侨城主题公园，窑洼湖公园、四环绿带公园、密林公园等合计24万平米的社区外围绿色园林，内部亦规划了18.5万平米的绿化景观，世纪东方城成为名副其实的CBD绿洲。

本案于2003年8月开盘销售，开盘均价4800元/平米，截至2004年7月底，整体均价已上升到6100元/平米。

第七街区、世纪东方城的经验是把土地的价值做足。这两者所在的地段档次都不高，世纪东方城甚至特别的冷清。如何在冷清和容易被人遗忘的情境中提高关注度，成为问题的关键。而这两个项目的策略是造城和造区。第七街区以空降的方式，在没有“根”与基础的情形下，造出了一个独立的热闹的城堡。世纪东方城则通过造区提高关注度。他们的共同点就是通过整合区域资源，把地理条件、市政发展的条件，尤其是北京非常珍贵的绿化带改造资源等充分调动起来，充分发掘出地段的土地价值，做足土地资源。

三、产品创新项目：第三置业、UHN国际村——把建筑的价值做足

第三置业

第三置业坐落于朝阳区三元桥东北角，踞守机场路和东三环交汇处，交通畅达，商务氛围浓厚。

占地1.934公顷，总规模19.46万平米，其中地上总建筑面积16.43万平米，地下总建筑面积为3.03万平米。是一个集写字公寓、商业、办公和配套设施为一体的建筑综合体，由一栋150米高的甲级写字楼、两栋88米高的公寓和两层底商裙房组成，容积率8.5。

其临街位置及挺拔俊朗的建筑立面不仅成为三元桥板块的地标性商务建筑，更提升了区域价值平台。

与以往商务公寓不同，第三置业着重强调新派写字公寓，更人性、更时尚、更多样、更灵活也更具潜力。

本案采用框架剪力墙结构，空间可任意分割，销售面积从89至1100平米以上；配套设施齐全，健身中心、餐饮中心、商务中心可以满足各种商务及休闲需要。

本案于2003年5月开盘销售，开盘均价9380元/平米，2004年4月一期售罄时，均价已攀升至11500元/平米，但较同区域写字楼仍低出1000－2000元/平米左右，性价比优势明显。其在按揭及使用年限方面的优势，更是写字楼物业所不能比拟的。

本案最大的特点在于：以住宅立项的写字公寓，不仅为开发商获取了最大利润空间，也为客户提供了写字楼水准、公寓价格的实用办公类产品。

UHN国际村

UHN国际村位于朝阳区东北三环国展桥北300米、坝河南岸，尽享太阳宫地区的百万平米绿地和国展、燕莎商圈的国际氛围。

    UHN国际村占地面积10.57公顷，总建筑面积32万平方米，其中住宅建筑面积22万平方米，总户数约1700户。

    UHN国际村的住宅建筑沿3条由东向西的折线布置，曲折有序，相互呼应，构成一个延展、开放的社区空间。建筑主体以28层的短高板式为主，“高桥”与“低桥”交相互映，构成极富造型感的“U”型、“H”型和“n”型，“桥楼”部分或连接高板建筑上部，或置于半空成为跨桥式，或位于低层架于地面一层之上，突破传统，增加竖向空间的虚实序列变化，减低高层住宅群的压迫感，组合成一群超大型的城市雕塑，具有超强的标示性和震撼力，是居住社区的崭新体验。

    建筑立面同样追求简洁完整的风格，南北立面的玻璃通透与东西立面的实面墙体形成强烈的虚实对比，立面上的金属构件增加了楼体的立体效果。

社区园林与立面横线造型相互折射、相互投影，将环境景观辟为建筑的“第六立面”延展同一的设计主题。景观设计以“叠合园林”、“层组空间”、“三维园林”为特色。绿化与建筑相连续，绿地与桥体相呼应，产生一个三维的园林意境。

社区配套十分完善，娱乐、休闲、购物、健身一应俱全，社区内有大型运动主会所，设备齐全，包括：游泳、健身、球类、攀岩等。除此之外，还有六大情调派唯美私会所，包括：画室、工作室、艺术廊、图书馆、酒吧、茶室等，充满了生活气息和艺术氛围。另外社区内还建有篮球场、网球场、商业广场及超市等，使住户在社区内生活更便利。

    户型面积以60平米一居、100～110平方米两居、130～160平方米三居为主，配送全部欧洲品牌高级精装修。

截至2004年7月，UHN一期现房均价8740元/平米，销售率95％；二期均价8580元/平米，将于2004年年底入住，销售率85％。三期将于2004年秋季开工，社区整体计划于2006年内全面建成。

第三置业与UHN国际村这两个项目所在的区域档次已经非常高，地理条件也已经非常成熟，竞争很激烈。他们的成功经验是：用建筑说话，力求建筑创新，尽量把建筑师的本事调动出来；做足建筑，把各种规范、各种建筑手段都调动到最高的层面来解决成本问题、规划设计问题。

第三置业以一种建筑创新满足一种特殊的功能，实际上它填补的是中高端写字楼的市场。它既符合住宅的很多设计规范，但它又满足写字楼的很多功能。

ＵＨＮ国际村是一个纯居住项目。它是北京住宅当中最酷的一个建筑。它诉求的是文化层面的东西，用自己独特的文化品位来塑造一个精神家园。这种诉求是建筑本身在说话，而不是广告在说话。ＵＨＮ最大的特点是要形成人群的区隔，住ＵＨＮ的人和住其他房子的人是不一样的，他更多是诉求社区里面业主一种精神文化层面的享受。

总之，这两个项目最主要工作的着力点是在建筑上，从建筑入手，花特别大的功夫进行设计创新，都属于创新型的项目。ＵＨＮ国际村请香港利安的赵善创先生花了一年的时间进行规划设计。它们支持的都是中高端的人群定位。其中，第三置业解决的是一种特殊物业功能的需求，而ＵＨＮ更多解决的是一种人文的需求。大家都知道，俗话说十万买房，百万择邻，在高端物业当中和什么人在一起住，是一个非常重要的事情。