第二个生活又方便，那你何乐不为。我通过消费这个卡我获取利润，给我投资人回报。是不是基金一次性把基金受回去，基金投资人在回报里边是长期回报，第一通过发行可以获取回报，第二可以通过经营获取回报，因为酒店有经营的，经营也可以有回报。

    第三，保险基金与担保机制。谈到发行卡有一个问题，非法集资的问题，以前广东集体农庄，卖完以后不知道跑哪儿去了，很多问题出现过这个问题，人民银行也发过文。分时度假以后也可能被不法商人钻空子，拿他作为非法集资的手段，最后把这个市场搞乱。据说国家旅游局和建设部在做相应的法规，在立法，西方发达国家对分时度假都有专门的立法，因为它已经成为主要的旅游模式了，主要的产品模式了，国家对它都要专门立法，叫分时度假法，我们现在已经准备在立法了。但是在法律出台以前，我们要有相应的保障，叫保险机制，由保险公司或者由担保公司对你所发行的卡进行担保以提供保险。我花五万块钱买这个卡，我最后住房子没有房子，保险公司要承担责任，赔你五万甚至十万。或者就是说，我做了这个房子和我当时买卡宣传的不一样，我买这个卡的时候，比如我买的是金卡都是四星级的标准，但是最后我到青岛发现哪个房子只有两星级的标准，这个时候也要追究赔偿责任，要包赔保险，保险和担保机制的引入，对这个卡的正常发行，对相关的一些法律纠纷起了一个更完善的保护作用，消费者的权益得到更大的保护。我作为投资公司，我们叫分时度假基金管理公司，我的资产向保险公司进行抵押，要不然保险公司不会给我保险，但是这个已经没有界限了，我们在跟担保公司和保险公司公司谈过，都是没有问题，都是按照现行法规可以操作的。

    第四个基金托管人责任。既然按照基金的模式出现，就要有基金托管人，基金托管人在里面扮演什么角色呢？基金是什么呢？基金是执行与资金分离。基金经理人是没有支配资金的权利的，资金谁负责？由托管人支配。托管人根据什么分配呢？根据基金经理人的要求，符合基金章程，符合基金契约，符合基金投资方向约定，在符合这几个原则上基金托管人进行支付，由银行、信托机构和金融机构来托管，这笔钱投到建设银行信托投资公司要承担托管人的责任，支付钱的时候根据基金人的要求，基金人会给他支付通知，他要对照基金章程和契约看支付是不是合法的，支付是合法就给你支付，支付不合法就不支付。第二个责任定期向你报告和提供基金的收益报告，向谁提供，向股东，或者权益人大会提供收益报告或者叫盈亏报告，从他的角度来提供，基金经理人也会提供，这两个报告是相吻合的，实际上就是相互制约的，怕基金经理人蒙蔽股东。

    第五个基金权益证券化与交易。现在的基金权益证是股份，这个股份现在还没有证券化，无法进行交易。

    下一步，这个基金单位进行证券化设计，证券化设计什么？这个基金受益权为抵押，发行收益凭证，向社会发行，通过谁发行，通过相关的信托机构来发行，发行以后，可能他进入二级市场，二级市场进行交易，我不知道我的基金谁买了。第一步做到了，第一步私募，私募以后，基金成立以后，以这个基金的收益权为抵押再发行信托凭证，信托凭证就向社会发了，银行信托公司有巴黎的发行渠道，发不完他有承销商会去承销，这样进一步降低风险。就是刘老师今天讲的四个环节，开发商最后到公众，最后这个基金变成公众给它买掉了，证券化以后，由公众去分析了。首创分时度假模式就是按照这样一个模式设计的，这里边涉及到很多关系组织问题，所以比较复杂，真正向外发布就没有那么复杂，就比较简单了。我就告诉你，分时度假回报率是３６％，我要求你投５０％，５０年每年的投医率是１５％以上。１５％收益是什么保证的呢？由发行分时度假卡保证的，分时度假卡怎么保证的，是保险公司担保的，就是这样一个环节，一环扣一环。

    因为涉及到具体的产品，讲起来比较复杂一些。真正不动产证券化或者叫资产证券化不是很复杂，这是全世界都通行的东西，只不过国内用得比较少一些。国内做证券化做得最成功的案例是上海世界贸易中心。最笨的人是用木赚钱，聪明人用钱赚钱，最聪明的人用纸赚钱，决定聪明的人是靠主意赚钱。我说上海世界贸易中心这个人是决定聪明的人，这是一个国内跑到香港的一个人，应该说自己基本上没有什么资产，把上海世界贸易中心资产证券化以后，自己变成二十亿的资产，过去的股东提供一个方案，资产证券化的方案，这是什么资产证券化这个项目已经快死了，半死不活的项目，开发商干不下去，没有钱继续投资了，上海金融风暴不行了，投资商业没有，有效需求没有，银行不给贷款，房子盖不下来，他给开发商提了一个建议，第一我保证这个房子盖起来，第二保证这个房子卖出去，第三我保证所有的基金给你解决，只要你把这个问题解决，我给你５０％的股份，提一个方案，设计一个证券化的方案。把他２０亿的资产设计了一个信托凭证，设计了２０亿的信托凭证，２０亿的信托凭证所对应的就是淮海路这块地方，这块地的未来，这个项目建成以后，现在这块地不值二十亿，但是对应的是这个项目，发行特地项目的收益凭证，发行２０亿，最早在哪儿发行的呢？在香港发行的。因为香港普通老百姓对上海还是比较认同，特别是有特定的财产，而特定的财产又在上海的闹市区非常繁华的地方，他们都是比较认同，如果是２０亿靠五个大投资商，每个投资商出四个亿五个亿，但是每个人出五百块钱一定能找到人，他是这么来做的，他发行２０亿个单位，当时由香港的信托公司按揭贷款公司在香港销售，最后一销售全部一销而空，他的２０亿拿回来，他也拿了５０％股份，这个人没有什么本事，什么不会，什么不懂，就提了这个方案，现在看起来非常简单，非常简单的一个方案，成功了，最近这个人又在提方案。我们去做浦江两岸改造设计的时候，他也在提方案。资产证券化有很多的模式，现有资产证券化，对开发资产证券化，证券化对标准物，特定的标准收益凭证，还有特定收益凭证，一般房地产都是特定标准，比如现代城，我发行现代城收益凭证，这个业务目前没有法律障碍，这是信托投资公司正常的业务，没有法律障碍，其实债券非常类似，一说债券国家计委、国家人民银行总行就得通过，虽然在改制，改成核准制，但是有一个过程，我们现在发债还是很困难的。相反发收益凭证就没有，收益凭证的发行要考虑一个环节，比方担保、保险，这些公证机构的介入，比如劝募人，战略是什么？公证的认购，这是没有劝募人，在发行收益凭证的时候劝集人的作用就非常大，谁来扮演劝集人很多是投资银行的经理，甚至就是说银行里面的储蓄部主任，直接劝募人是这些人扮演，这样使你的证很快卖出去，你也可以选择专业的劝募公司，他为你做发行的劝募。

    房地产金融工具不管理论还是实践在国内都非常重视，大家都是在一边做一边研究，一边总结经验，大家在座各位也有很多方案都在做的，有机会我也希望和大家一起交流，包括你们做的一些案例，或者正在做的一些项目都可以一起探讨，看怎么做，做得更好一些，我们也在设计的过程当中不断总结经验。