中国房地产融资途径新探索——首创分时度假投资基金的案例解析

    因为大家已经听了一天了，而且刘所长讲得非常精彩，刘所长在中国房地产理论界也是很重要的人物，应该是整个行业比较认同的理论权威吧。

    我下午大概听了一下，刘老师基本上把正房地产流程，把房地产开发到房地产金融，二级市场和房地产目前相关的政策做了比较全面系统的介绍，所以我今天要讲的可能就比较简单一些。只是房地产当中的一部分，从一个案例来看房地产经营的模式，我不知道在座对房地产相关的金融知识是不是比较熟悉，我听我们班的主持人讲，老师和学生可以双向交流，可能对我比较习惯一点，因为我没有做过老师，让我站在这儿讲半天，我讲不下去，我不知道讲什么好，但是我们都是从实践出来的，我一直在实践做，很多东西进行双方沟通的过程当中，互动去讲效果可能更好一些，我也知道你们需要什么，根据需求时间我们的供应吧。

    什么叫基金？或者基金有什么形式？我不知道在座的有没有哪位同学知道？刘老师把房地产金融基本的形式讲，有一些比较具体，可能涉及到专业的名词，需要我事先解释，还是我就这样下去了。

    我想在讲的过程当中，大家可以随时打断我，哪些东西不清楚或者需要我解释的，可以随时打断，而且我们也可以讨论。

    第一个讲房地产业发展的创新模式。传统房地产开发市场的饱和与边缘市场的兴起。上下午刘老师讲过房地产发展经过几个阶段，传统的住宅市场，特别是大中城市基本上饱和，这样的话，给整个房地产业提出新的课题。我们跳出传统的住宅业再去看房地产，房地产的未来还有什么，我们还可以做什么？我们今天到美国、欧洲区看，看不到大规模的房屋开发和大量的房地产公司，他们的现实是不是我们的命题，这给我们提出一个课题。

    第二个我们看国外，看美国，看欧洲，他们现在开发的产品是不是我们的产品，是不是我们的板楼和塔楼，满足居住功能，满足第一居住功能的这样的产品，是不是这样的？可能也是我们需要考察的。通过我们不断地考察，不断地看，我们不断地发现，第一他们的市场，传统的住宅市场在这个行业里边占的地位已经不重要了，甚至在国民经济中的地位也不重要。第二，传统我们认为的房地产开发公司在北美、在欧洲是找不到的，没有。房地产已经不称其为一个行业了。第三，欧洲、北美，现在所从事的或者说我们认为主要的房地产开发，我们把它认为是房地产的话公共事业地产、旅游休闲、度假地产，以及一些社会服务功能的地产，什么意思呢？比如说学校，福利院、养老院、监狱，酒店、度假村，这类地产形式在欧洲占到６０％的市场份额，在美国占到了４０％的市场份额，能够占到这么大的市场份额，意味着它是主流行业，它是这个行业里的主流产品。回过头来看自己，第一个房地产项目是８５年中房上海公司开发的第一个商品房的项目到现在，１７年的历史的发展，也经历几个阶段。今天在北京、在上海、在广州、在深圳这样的城市，我们也发现第一居所已经基本上满足了，北京的人均面积２４平方米。深圳、上海，广州这些大的城市人均居住面积到２０平方米左右，我们温饱式住宅模式已经解决了，传统的商业向何方向发展？我们自己也提出这个课题，不是说我看见别人，我们自己也提出这个课题。通过最近几年以来，我们也发现很多房地产开发商一些新的产品的开发，现在有建养老院的，从去年开始兴起旅游房地产，休闲度假物业，甚至还有一些开发商在考虑是不是我们能进行教育房地产开发，我们建学校，我们过去学校一直是政府投资，现在我们有很多民办学校，还有很多我们的公办学校，探索新的市场化发展之路，现在有很多学生公寓已经开始走市场化的路子和房地产开发商结合和市场结合和投资基金、投资商采取这样的发展模式开发，在主流市场以外一些边缘产品已经得到市场广泛认同，只不过今天还不是主流。在这个市场里边我们就发现，除了传统住宅产业，我们认为主流市场以外的边缘市场里边，哪个是份额最大的？旅游度假是最大的物业形式，这是我们过去没有意识到的，现在越来越突出。因为我们传统的温饱模式的开发时代已经结束了，我们的消费，我们的人民生活水平在不断地提高，很多老教授提到社会各阶层要重新划分，我们提社会有产阶层，社会的中产阶层或者白领阶层，他们对未来社会的追求，甚至对现实生活的追求和我们过去追求是不一样的。他们已经不能够满足于传统的第一居所的居住形式，他们要追求，他们要休闲，他们要健康，他们要旅游，他们要度假，旅游度假已经成为一个居住模式了，而不是成为一个热模式，因为旅游市场也在分化，传统的旅游市场是以观望市场为主体的市场，休闲市场，度假市场，运动失常旅游市场是要细分，我们过去一提旅游认为到天安门广场看看，去上海看看城隍庙，这是观光，旅游分观光、度假、运动、娱乐旅游等等，比如去澳门看看是娱乐旅游，有不同的市场细分，在不同的市场细分里面我们又看哪个市场是最大的市场，过去的观光市场不用统计，我也不知道有没有统计数据，我想肯定是８０％以上，到一个旅游景点，要么上车要么下车，上车就看，下车上厕所，一圈兜下来赶紧就回家。最近这几年来看，我们的旅游市场开始分化，休闲度假为目的的旅游市场逐步在加大，国家统计局有一个，统计，上次开会的时候，休闲度假旅游已经占到旅游市场的４３％，这意味着什么？休闲度假旅游市场已经逐步成为旅游市场的主流了。最后有一个问题它是不是一定自己去置业休闲，还是说他到那个地方住一晚上，休闲的模式有不同的模式，这么大的市场以休闲度假，我们房地产所兴起的以休闲度假为开发模式的，这两个市场在结合，结合到一起去了，房地产要有考虑，我怎么为休闲度假服务，提供什么样的产品去适应它。这就是以分时度假为代表旅游房地产开始发展起来。

    这个市场的发展是六十年代欧洲的阿尔卑斯山下面有一些度假村，度假村的业主就设计一个产品，叫分时度假，每年去度假村旅游的人只有那三个月时间有人去那儿度假旅游，平时他有九个月的时间房子没有人租，租不出去，当时阿尔卑斯山下面这几个业主就想了一个办法，就和夏维夷相应的酒店业主去协调，发现他们也是，他们一年有三个月时间基本上那个地方房子很少有人住，他的淡季是我的旺季，我的旺季是他的淡季，正好他们几个酒店串到一起，串到一起开始为消费者提供可选择的方案产生了交换方案。你一年买我五天的居住权，你可以上半年在阿尔卑斯山住，下半年在夏维夷住。夏维夷的人买了这个酒店，发的度假卡可以选择阿尔卑斯山住，买了阿尔卑斯山度假卡可以选择夏维夷住。这是当时很原始的一种状态，就是社会需求提出来，产生了分时度假模式。你拥有这样一个度假单位，就意味着你可以在全球它所联网所有的酒店里面居住，居住权是多少？比如你买这个单位拥有二十年每年七天的居住权，每一年都可以在不同的地方选择居住七天，今年可以拿七天住在北京住，明年拿这七天在上海住，下一年可以拿这七天在夏维夷住，这就是这种旅游休闲模式，它服务的对象就是以休闲度假为旅游目的的。它的目的旅游，不是观光旅游，观光没有目的地，它给你安排线路，线路上有八个目的地。

    六十年代在阿尔卑斯山兴起以后，真正在全球普及是七十年代初期的美国。当时美国受经济危机的影响，全美的房地产不景气，大量的房地产积压，五十年代美国经济最辉煌的时期，人都有钱，在美国东海岸西海岸风景比较优美的地方建了一大片的别墅，七十年代经济危机的时候这些别墅全卖不出去了，大量的别墅在那儿空置，这时候有一些比较聪明的美国的商人把欧洲的分时度假理念引入到美国，把美国在当时空置的物业集中起来，特别是在旅游度假村，当时建高档物业，都是在旅游度假区建设的集中起来设了分时度假产品，分时度假在美国得到长足的发展，它盘活了美国不良资产，使大量的不良资产盘活，通过盘活不良资产形成新的产品。分时度假产品现在已经非常规范了，有它的标准，有产品设计的标准，产品设计标准是指方案的设计，不是指酒店的设计标准，有管理的标准，有交换的标准，这些标准都是全部统一的。而且在这中间产生最大的分时度假网络ＩＳ公司，旗下５２０个会员，３５００个度假村，每年的营业额可能是几十亿美金，在全球一百多个国家有它的酒店，ＳＩ的发展收购不良资产发展起来，或者通过不良资产的加盟，或者传统的酒店加盟发展起来的，美国又发生一个大的公司ＩＩ，他们自己投资，建不同的酒店，一家建一百家两百家，旅游房地产还有其它的形式，但是主要的形式是分时度假，分时度假需要规模，规模是分时度假的前提，两个酒店，一个酒店设计分时度假的项目不可能，没法交换，我只能在你这儿住，这是我们前几年可能在座的同志比较了解，产权酒店就是这样的，产权酒店只是一种销售模式不是经营模式，ＩＳ分时度假是经营模式懂事也是销售模式。我们比较熟悉产权酒店，把产权划小，按照一个标准间标准间卖，或者按五平米五平米卖，最后的问题怎么经营，你的经营只能作为传统酒店来经营。要么你去加盟分时度假网络成为分时度假网络的一部分，但是成为它的一部分很多东西要相应改造，包括产权结构，那个房子全部卖完了，卖完分时度假卡的时候就没有产权保障了，我发行的还得对产品进行回购。为什么讲到这个问题呢？以后再讲旅游房地产的问题，讲分时度假的问题，旅游度假和房地产是什么关系？它是房地产的一种模式。国内做得最好首创，还有一个中安达，中安达和美国的安达公司搞了一家，这两家是国内分时度假的产品的生产商也是销售商。这两家经营的模式是不同的。中安达公司自己在全国开发一百家度假酒店，每个酒店一千人，首创首先我先收购一百个，首创走的是美国七十年代的模式，从原始积累往上走，中安达走的是今天国际通行的模式，今天标准化的，通过这几年的标准化，标准，开门什么标准，层高是多少，每个标间是多少，标间的设计标准和我们的标间不一样，因为它以休闲度假为主要目的，比如考虑相应生活的要求，比如在房间里洗衣服，只能在房间里做早餐，这些酒店有相应的标准，这是长期休假的需求需要。

    国内以分时度假为导向的产品很多，在深圳、广州、海南、北京、上海都有，有很多产时模式做出来的，但是最后在营销上采取度假模式，加入分时度假的网络，我们认为这已经是一个比较成熟的产品模式。

    但是市场需要规模运作，没有规模市场做不大，怎么解决规模运作的问题。这么大的产品，要做出规模，做出一百个度假村才能形成网络，按照传统的投资模式是无法解决的，任何一个投资商都无法拿出五十个亿先去做一百个酒店，做不到的，我怎么去做，只能把金融工具引入房地产开发。

    第二个问题，融资多元化和金融创新手段与房地产的结合。第一，房地产信托业务的发展与房地产基金。房地产金融各位在座都很熟悉，因为每一家都跟银行要打交道，贷款是第一个，投资贷款，开发贷款，消费贷款，房地产开发过程当中的流动资金贷款，这是通过银行建立融资渠道。还有其它的融资渠道，可能是我们没有涉及到的，比如租赁、不动产租赁，开发租赁和物业租赁。

    第三，房地产信托，房地产信托有很多形式，房地产债券的信托形式，房地产发行授意这种信托形式，房地产信托基金，也是一种信托形式，这里我会讲到基金。一讲到基金大家马上想到在证券市场里边的资金，证券投资基金。我们国家在对基金定位上把房地产基金作为产业基金定位的，产业基金相关的法规现在还没有出台，据可靠消息预测，今年１０月份到１１月份，可能会出台产业基金法，据说产业基金法里面对私募基金会把这一块拿出去，另外专门制定一个相应的私募基金的法规。传统的证券投资基金我们知道，我们买了裕兴基金，房地产基金作为产业基金的模式，它的投资方向来划分的，投资证券市场，在证券市场包括股票债券等等这些，这叫债券投资基金，实业投资基金就是产业投资基金，。房地产基金就是产业投资基金，目前没有法规规范它，它对房地产的市场有什么影响，它参照什么样的法律体系组建，组建以后在未来市场用的作用如何，是我们每一个人都非常关注的。我们过去一再讲，房地产经营手段和房地产金融工具的不断的运用，房地产资本市场的发展，融资手段的多元化会导致整个房地产结构变革，为什么讲这个？我们过去的开发商社会资源的综合体，它是系统集成商，它要集成所有社会资源，它是既是投资人又是承建人，又是项目管理人，还是项目营销人，最后还是项目售后物业管理人员，把所有的社会资源集于一身，那时候的投资主体导致的，投资主体以开发商为龙头的投资主体，未来市场里边房地产市场的不断的发展和健全，投资主体有很多的变化，房地产基金就是投资主体，租赁公司也要变成租赁主体，养老基金也会变成投资主体，保险基金也变成社会主体。它变成房地产投资主体房地产公司是不是要变革？你所承担的责任和义务不一样了。社会投资人的介入，社会投资人对你有要求，有更多的社会监督机制以及房地产，房地产商可能就会变成项目执行人了，这样的话对房地产结构会发生很大的变化，甚至有可能是本质的变化。没有有没有房地产公司？我们跟美国交流的时候，当时中房协有一个交流活动，我们要求美国给我们找开发商交流，第一轮找来全是不动产经纪人，在美国认为不动产经纪人就是房地产公司，我们说不是我们要要的，我们希望房地产公司投资和开发，ＯＫ，马上又调来一批人，那就是基金公司，就是投资银行的专业投资部，他们就是房地产投资公司，他们就是投资房地产的。

    我们也在想这个问题，房地产到底是一个什么？房地产是一个行业？房地产实际上是金融投资的一部分，这个行业为什么在中国存在这么强大，有它历史的问题和政策背景和体制背景。在主流资本主义社会这个产业没有存在这么强大，没有成为一个独立的一个产业，把它划分为成为投资银行的一部分，它从事的是投行业务，这个投行业务不是我们过去理解的资产并购业务，资产并购业务是投行业务的一部分。我们今天要说的，房地产信托业务，房地产基金以及其它房地产金融手段的引入会不会在我们国家也会导致房地产业的变革，这可能是未来五年甚至十年以上的时间。

    房地产基金就是这样一种模式，根据在目前的现行的法律政策的基础上，参照基金的模式来组建的专业用于房地产投资的基金。通过房地产投资的收益来偿付向基金受益人偿付回报，基金受益人通过房地产的收益来获取回报这样一种组织形式和投资手段，这是我们要说的房地产基金。房地产是一个很大的产业，我们暂且把它说成一个很大的产业。在市场细分里面有商业房地产，有专门做商场的，有做写字楼，有做住宅的，甚至独立就是为了一个项目，也有一种分时度假，它有不同的投资领域，不是房地产投资基金是所有类型的都去投？如果所有类型都去投，就不符合基金原则，基金首先要专业化，基金首先要遵循风险的原则，第二基金要专业化。基金如果什么都懂什么都会，基金绝对是成功的基金或者失败的基金，没有任何一个产业的投资基金，可以宣传他可以投资人和一个产业，这是做不到的，除非每一个产业的专家，你那个基金管理公司集中所有的专家都在你这里边，这是办不到的，没有任何一个机构能做得到，把某一个专业和行业做深做通做专业，房地产就是这样，房地产本身是一个大的行业，房地产这个行业分不同的产品模式，基金也要分不同的产品模式，有专业投资与商业房地产这样的基金，有专业投资和分时度假的基金。

    我们下面要讲到的分时度假投资基金作为房地产业私募投资的形式对旅游房地产发展的影响。从房地产市场的发展，新的产品模式的出现，房地产金融手段融资手段在房地产市场中所扮演不同的角色，我们今天要讲的主题就是目前正在做的分时度假的投资基金，这个分时度假的投资基金它作为一种产业投资基金形式。

    什么叫基金，什么叫封闭基金，什么叫开放的基金，什么叫投资基金，什么叫产业基金，要讲的东西很多，包括基金的管理模式，组织模式，什么叫基金管理，什么叫基金经理人，不同的人在基金里面的作用、地位和权限，这个要专门探讨了。我还是从基金的表面去讲，看看它的作用，它能达到什么样的目的，这样可能更好一些。

    基金是整个房地产投资界比较热的问题，资产证券化的问题也是热点问题，我今天在上海正在做资产证券化的问题。就是一栋楼通过把它证券化以后，向社会发行，把投资收回来，就是这样简单的一个事情，这里边有很多的相应的机构介入，信托投资公司介入，担保公司介入，他们在里面扮演不同的角色，总之达到这样一个目的，把资产证券化，这个楼五个亿资产，我现在向社会发行五个亿的证，由专门的机构给我发行和专门的证券公司发行，有专门的承销商承销，发行之后五个亿拿回来，拿回来我可以做别的事情。想通过这个案例试点，改造浦江两岸的投资，上海希望外商进来，不希望外商把浦江两岸的利润拿走，想找一种模式能不能设计一种模式，第一能够避开，金融监管避开，比方要发行大规模的债券需要国家计委、人民银行非常难批下来，又能解决融资问题。房地产金融里边有很多工具在用，我最近在上海做了资产证券化的案例。

    分时度假基金的案例。分时度假基金目标的设定，为什么做这个事情，干什么的问题，基金的目的，目的是干什么？第一收购旅游度假物业，因为在全国收购一百个旅游度假物业，第二个我要开发改造旅游度假物业，为什么？我第一收购过来的物业符合我的要求需要改造的。第二个有些地方是非常重要的，但是又没有相应的物业我就要去开发它。比方三亚没有愿意加盟的物业，怎么办？我就要去开发。第三，用募集的资金设计分时度假产品，我要达到我三个目的，这就是我设计这个分时度假物业的目的。用五十亿完成三个目标，我需要五十亿，五十亿怎么来，我们现在提出一个方案，叫分时度假投资基金，这是我们做的方案。这个方案要符合相关法规，又要有可操作性，那就是下面要讲的。

    募集的规模，现金规模是３亿，资产规模１０—２０个亿，第三个募集的方面与阶段，募集的方式采取基金元气发起人发起组建，然后向专业投资人定向募金。什么是原始发起人呢？第一，我这个分时度假公司就是原始发起人，第二我的合作方也是原始发起人，比如万科集团是我的合作方，我们两家就是原始发起人。我们向专业投资人募集，专业投资人是两部分，第一部分对获利，就是追求获利的，对获利感兴趣，对分时度假获利有认识的投资人。第二部分是什么呢？拥有在旅游度假区拥有物业产权人。基金募集的形式是私募，什么叫私募呢？私下募集，公募公开募集，所有人都可以买，不管你是谁，私募就是私下有目的有方向的，募集是通过契约来达成的，公募通过交易达成的，裕洋基金通过交易达成的，私募通过契约达成。

    方案的设计。首先要服从几个原则，要做这样一个私募基金，为什么说是私募呢？因为没有办法公募，公募集通过国家政策和法规，有关主管部门的审批，不能公募就是私募，所以我们讲到的资金都是叫私募基金。这个基金第一要服从现行法律的原则。现行法律是中国没有私募基金法，中国甚至到目前还没有产业投资基金，我们的基金只有管理条例，指导证券投资基金的，但是证券投资基金也有很多的私募基金，在证券市场上有六千亿私募基金，吴敬琏教授公布了一个统计数字，不知道怎么统计出来的。而且这六千亿个私募基金也是目前股市上面最安全的基金，如果不安全的话，这六千亿早就出问题的，相反公募基金反而不安全，公募资金没有私募基金弄得好，而且公募基金在这么监管情况下做到这个水平，私募还没有这么多监管，私募都是赚钱的，都是炒股，没有赚，反而赔钱，给你投资的这些人找追杀你，如果只有没出追杀案就认为私募基金做得很好，私募基金是一种募集形式，在全世界都有它自己的运行规律，在我们国家没有相应的法律规范它，但是并不是说它不合法。对私募基金国际上关得最严叫核准制，一般情况下各国对私募基金采取不管的方式，不纳入审批，私募，你们俩愿意给我钱让我去炒股，一个愿打一个愿挨，我们最近专家在研究投资基金法的时候也在考虑这个问题，对私募基金的规范，中国只要有一种产品模式或者营销模式我们肯定会有相应的法律管它。很多专家提出来，私募基金也应该遵循国际惯例，一旦有一部私募基金法，把私募基金放进法里也会产生审核制，但是没有法律，但是也没有法律规定它不能做，这是一种金融手段，这是国内通行的金融手段。

    由于没有相应的法规，我们的私募基金是按什么法律来组建，不可能都没有法律依据，没有法律依据你们俩把钱给了我以后，我跑了怎么办？我们现有的私募基金都是按照公司法组建的，按照公司法组建也就是公司型基金，基金有两种，一种叫信托型基金，一种叫公司型基金，公司型基金本身就是一种基金的形式。今天按公司法组建的公司型基金，国际商城的公司型基金是有区别的，按公司法组建的什么意思呢？基金受益人都是股东，在证券长买裕洋基金不是股东，只是基金受益人，到时候分红，到时候开收益人大会，实际上收益人大会权限是非常小的，但是按公司法组建拥有公司法所赋予你所有的权利，第二个遵循基金运作规律的原则。按公司法组建的基金，董事会、监事会、董事会，出了责任，董事长承担责任。这和基金的传统运作不相符合，基金经理人承担很大的责任，同时经理人对资金的使用有很大的自主权，你买的裕洋基金买深发展还是深宝安，有一点只能买规定，或者规定４０％股票或者６０％投入其它，按公司法组建的基金有一个问题股东起决定作用，董事会决定经理人，董事长签署重大的合同，这时候基金经理人干什么，就没有了，又不符合基金的原则。第三保护投资人权益。因为是私募基金，没有相应的法律法规约束，这本来存在一定的风险问题。第二遵循基金的运作规律，加大基金经理人的权利，这时候又要探讨如何保护投资人的利益？基金经理人的权利很大，你们随便把钱投出去了，我怎么能够保证这个基金没有风险。第四专业投资与专业管理的原则。基金是专业用于某一个方面的投资，投资是授权的，管理团队专业团队，不能说用厨师懂餐饮的来管分时度假基金，用懂机床的人来管商业投资基金，肯定是不对的。基金一定是高度专业化的团队。第五半开放的股权结构原则。按公司法，公司法是有限责任公司，我们是按有限责任公司原则组建有限责任公司是什么，股权是封闭的，股权只能转让不能退出，不能明天抽走了，但是有限责任公司跟有限责任公司法规又有规定，股权的增减由股东大会做出决定，所以他也为你开放股权提供一个便利。我们基金要考虑，基金要扩容溶，不断有新的投资人进来，我就阶段性开放股权，在章程里边规定。比如每年开放多少，每年开放，今年是三个亿规模，明年是五个亿，后年十个亿，资本金怎么做？用每股公积金转，而是新的投资人的介入，怎么介入？按溢价原则，有可能往上溢价，也可能往下溢，原来三亿，变成两亿五，如果增加了，可能按１.２元认购一个基金单位，开发的模式要在章程里面做规定，如何开放，开放的规模是多大，如何溢价，溢价的规定都要做规定。授限责任与管理责任。因为我这个基金是按公司法组建的，公司法组建对有限责任公司的规定都叫有限责任，股东承担有限责任，但是我又是组建了一个投资基金，这个基金又要符合基金的相关规律，我要考虑投资人和经理人之间的关系，他们是什么关系呢，他们是受限责任与管理责任的关系。授限责任说白了就是投资人，我们这些股东。他们叫授限责任股东。他们是拥有有限责任，第一他们是有限责任，第二他们的权利受到限制，所以叫受限责任，他们很多公司法所赋予他们的权利，他们委托给经理人了。管理责任是经理人，经理人就是领导班子，领导班子一方面可能是股东，他要拿一部分股的份额购买公司的股份，同时按公司法享有权利和义务，同时作为基金经理人他要承担管理责任，管理责任叫什么责任，我们设定叫无限责任。有限责任公司的法律又不能规定无限责任，中国能够注册无限责任公司只有中关村合伙制里边可以无限责任做了提法，深圳有一个法规在合伙制。基金经理人承担这么大的责任不承担无限责任，意味着随时把钱弄跑，你就溜掉了，投资人的义务得到什么保护呢？无法保护投资人的基金，对基金经理人的设定。设定无限责任，第一个抵押制，第一个认购公司的基金单位，才能做ＣＥＯ或者ＣＯＯ。第二个同时要交一百万作为风险抵押金，在基金发生亏损的时候，首先第一个是扣你的风险抵押金，第二扣你的股份，第三才是减少其它投资人的权益，他的风险分摊方式是这样的。发生亏损或者有问题的你承担无限责任。

    第二个模式财产登记制，有限无限责任，第一你交一百万，你认购一百万的基金单位，比如说是一百万，对你的有效财产进行登记，把有效财产在公司做抵押，比如有效财产是三百万，汽车房子等等这些东西设定抵押，发生亏损的时候也是这样的赔偿方式。第一是缩减你的股份。第二实现有效财产的抵押权。第三，其它投资人承担相应的亏损责任。这是对责任的承担。对收益的承担，基金经理人拥有１％的基金单位，享有１０％的基金受益。

    发行与发行保障。第一个组织及申请报批程序。私募基金目前没有相应的法规约束他，也没有审批机构，所以私募基金目前为止不需要审批，但是严格来讲今后应该有相应的主管机构备案，但是它有监管机制，一旦基金备案了，就有相应的机构，证监会或者各地的证监会的派生机构对你实行监管，要登记监管，要定期报送有关财务报表，出示审计报告。第二个收益权的设定回报方案，投资人的回报怎么体现，与分时度假产品的结合，通过分时度假产品的经营来使我们的投资人返还投资收益。比如我是２０亿的基金，发行组建，这里边有现金，也有房产，这２０亿的资产，整理完了以后，就以２０亿的资产为设定抵押，发行分时度假产品，我们叫分时度假卡。这个卡代表什么呢？代表我在不同地区的２０亿的资产，如果我发行五千个单位，意味着五千个单位由２０亿的资产作为发行抵押的，也就是以２０亿资产为依托，我可以设定五十张卡，每一张是十个天间，每一张卡每年可以住十天，多少年呢？我根据我的产权的时间，原则上应该和我产权的时间相吻合，但是一般情况下是低于产权时间，比如我产权时间中国是五十年七十年，我应该发行的卡这一张拥有七十年在我这个网络酒店里面每年住十天的权利，但是实际上一般是按２０年设计，比如说这二十年里面你每年可以在我的酒店里边住十天，任何一个酒店，你每年可以去，我说十天是举例，也可能是１０天，也可能是１５天，你设计这个产品。卖这个卡要有收入，因为我们把时间卖出去就要有收入，拿了这样一个卡，今后就不用到任何一个度假开房间了，只要每年给网络公司打电话，一进去，我今天要去青岛，在青岛呆１５天，你就就行了，去有人接待的，有人住，明年你说去成都，就定成都酒店，你去住就可以了，使你的度假简单化了。二十年都可以这样的，而且也可以转让，不想享受了，可以转让，也可以继承，我死了以后，让我儿子继承，但是有时间继承，比如二十年有效期内。这个东西要卖的，有发行价格的。比如说发行价格是五万块钱一张卡，五万块钱去买２０年每一年十天或者每年二十天的居住权，要算一下帐，可能相当于每天房租是２０块钱或者三十块钱，但是设计的房租与现行差距非常大，现行的房租四星级房租四百快钱，让你算下来每天可能只有３０块钱或者５０块钱，这样觉得划算，要不然买这个卡干什么，他就没有价值了。第一个节约成本。
 

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