房地产开发用地供应政策及发展趋势 

   我今天讲政策这一块，本来应该请官员来讲，但是我想我从实战的角度，我也没有实际操作过，跟开发企业有些联系，有好多朋友，知道一些皮毛的东西，所以我在这儿跟大家讲。听的时候，有什么问题，可以给我提出来，咱们做一下交流。

    第一个，我们给大家印的资料叫房地产开发用地供应政策及发展趋势，有一个提纲，我今天讲的时候可能按照这样一个内容给大家介绍。重点还是我们国家的土地制度和土地政策，因为说句实话房地产开发很关键的一个方面就是跟土地的实用是相关的。首先给大家介绍一下中国土地资源和利用的状况。从屏幕上可以看到，我们国家现在的面积是９６０万平方公里，山地占三分之一，耕地大概占国土面积的１０％，我们原来一直就有一个说法，中国用占７％的耕地养活占２２％的人口，实际上面积非常紧张。房地产开发当中肯定涉及到用地的问题，前几天在北京的沙尘暴，实际上我们国家土地资源环境的问题是越来越严重。我们开发商从经营的角度来说，前两天有一个老总告诉我说，我觉得现在建公馆，别墅觉得建得习以为常了，得建公馆，张学良在美国在纽约的时候住在贝氏公馆，公馆不但有钱还得有身份，而且公馆怎么建法？一套公馆至少占地５５万，实际上我们说，我们国家的土地的利用在很大的意义上要看我们国家的有多少资源可以用，在某种意义上来说，开发商也有一种社会的责任。

    我们国家大概是这样，９６年底我们大家有一个调查，全国的耕地是１４多亿亩，但是最新的调查，全国的耕地在２０００年１０月３１号，我们国家耕地是１９亿多亩，原来传统的说法是１４多亿亩，人均１.１７亩，实际上看来我们的数量又多出来了。多出来并不是说我们怎么回事，地又多了，经过调查发现，实际上我们国家征收税收，然后报单产的指标的时候，产量指标很多地方政府希望少报我这儿有多少地，比如说我产出一万斤粮食，我十亩地产出还是八亩地产出的效果是不一样的，为什么在９６年以前的耕地面积的总数为什么有这么多的水分，很重要的原因还是我们管理体制的问题。另外以前的技术也不怎么前进，最新的数字实际上通过卫星航拍的资料，通过推算，再去核实，实际上得出来最终的数字是１９２３.６４万亩，我们国家１２多人口，大概认定这样的现实。

    确切地说，中国的人口占世界的２２％，耕地是世界的１０％，但是这样依然是一个很紧张的。我们国家耕地的减少的速度非常非常快的，１９８６年到９５年因为沙漠化和开发耕地减少了近６７０万公顷。９６到年９９年净减少２６９４万亩。２０００年这一年减少了耕地面积１４４３.５万亩，前两天刮沙尘暴的时候，中国每年的耕地由于沙漠化的原因，每年减少一个县的面积，长此以往，我们真是有问题了。所以，我们国家土地资源这方面的情况非常不容乐观的。所以我们在国家国土资源部对耕地的保护下了很大的力气，它自己的工作目标在十五期间，我们的耕地保有量要不少于１９.２亿亩，我们这个主要是中央成提出来一个思路，我们的耕地不能再少了，这样的话，国土资源部就说，我们要做到耕地保有量的动态平衡，占多少补多少，实际上这个问题也是很严重的。我们补的和占的是不一样的，我们占着好的粮田，我们补出来的都是不能耕种的一些区域，一些河滩地，一些荒地。这实际上是我们国家资源的情况。

    简单介绍一下我们国家土地所有和使用的制度这也是我们在进行房地产开发的过程当中，必须要了解的制度。根据我们国家土地管理法的规定，中国实行土地社会主义公有制，全民所有制和劳动群众集体所有制，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。我们一般意义上的房地产开发都是在城市土地上进行开发，当然也有一些跟农村的集体组织合作搞的开发，但是这些按照我们法律的规定，都是属于违法的开发项目。像北京有些乡产权搞荣誉村民，这种实际上都是违法的项目。但是我们现在又有一个什么问题，劳动群众既然集体所有了，都所有了，还不允许他跟别人一起用吗？这个问题实际上在我们国家土地管理法律关系上，现在还正在研究。全民就可以随便用，就可以征用农民的地，农民自己想用地，人家还是所有的地，都不允许他用或者非法，这里边在法律上有进一步需要研究的地方。

    实际上比如城市建廉租房、低价房屋，现在征农村的土地不太容易了，比如乡政府或者镇政府就说，我并什么要给你，这是我所有的地，研制之外，他把地跟开发商合作搞开发挣更多的钱，给政府做经济适用房或者低价房屋就挣不到钱或者很少拿到钱，这样的话他不愿意做，土地所有制在目前来看，农民这一块矛盾比较大。

    土地所有者对土地所拥有的权利，包括占用权、使用权、利益权和处分权。国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，土地的所有权和使用权都受我们国家法律保护。实际上我们国家在土地所有制度上有一个大的变革，我们在８６年以前土地是禁止转让的，所有用地都是由政府来划拨。我们国家土地管理局从８６年开始的，从８７年深圳和上海市招标出让，深圳以拍卖的方式，上海用招标的方式出让国有土地使用权，那时候叫打破了我们的禁区，冲破了一个禁区，中国的房地产市场从什么时候开始的，一般我们说在１９８７年７月２８号深圳市用拍卖的方式出让第一块土地使用权。用当时的法律来说是非法的，但是冲破禁区，开始用拍卖的方式出让第一块国有土地。我们的土地出让实际上出让的是一个使用权，我们所谓的两权分离，土地的使用权包括所有权，土地所有权实际上是一个权力树，里面有很多的分项，权力可以转让。我们把两权分离，把使用权和所有权分离，从所有权分离，我们出让使用，这样就绕过法律的障碍，所有权还是国家的，没有影响我们国家土地的根本的制度，但是土地可以进入市场，进入市场要有使用权解释。当时也是参照香港的土地的制度模式。

    现在回顾起来又有好多的问题，比如说当时规定的年期，现在越来越成为焦点。土地所有制的问题，土地公有这是我们国家土地的根本制度。土地使用制度像北京市从全国范围来看在８７年就是一个开始，北京实际上从９２年开始对传统的土地行政划拨无偿无限期的使用和禁止转让土地使用权的制度，从那时候开始改革的。北京实施国家的城镇国有土地使用权出让转让条例的办法在９２年１０月１号公布的，从那时候开始北京才开始出让土地，所以比深圳和南方晚了五年的时间。到目前为止在北京市初步建立国有土地使用权依法有偿使用的制度，这个制度极大的推动北京市房地产市场的形成和发展。北京的土地使用制度改革大概经过这么几个过程，第一个过程征收外商投资企业的土地使用费。第二个阶段征收城市基础设施建设费和市政公用设施建设费，为什么在房地产开发税费非常多、很乱？要牵扯很多的精力，跟我们的土地使用制度也有关联。因为我们在最开始的时候土地使用制度用划拨的制度，想建设一个项目，立项，同意立项以后要去找地，找地来以后，政府虽然不是说卖给你，这个地划拨给你的但是要建有关的各种费用，城市基础建设四源建设费和市政公用设施建设费这两块我们一般叫做大市政费四源费，在北京这实际上从９６年就开始了。到目前为止北京市这两项费仍然存在，四源费主要是自来水、污水、煤气和热力源场的建设费，源头建设的费用要摊钱。市政公用设施建设费这个叫大市政费。大市政费修三环、四环、五环、六环，修各种各样的道路这样大的工程。这个钱要从建设项目上出，因为财政没有这么多的能力去投资建设这些基础设施，为了加强城市建设的步伐，采取了收大市政的费用和四源费的方式，这是第二步。

    第三个方面，征收城镇国有土地使用税，一开始我们没有出让土地，这个按每年每个平方米征收的０.５，和外商土地使用税差距很大，一年一平方米比如两百块钱，征收土地使用费我想到一个事情，当初最开始，我们签第一块土地使用权转让，我们做了第一个项目丽晶苑公寓，是一个香港的商人开发的，当时的地价怎么算的呢？当时在出让土地的时候出让的地价，土地使用费一个平方米一年２０块钱，那时候的标准，９２年９３年的标准。它是公寓，按照我们国家法律的规定是７０年，７０年每个平方米２０块钱，那就是１４００块钱，当时按照地面价１４００块钱一平方米就把那块地给开发商了。后来人家就笑话，这个开发商胆真大，相当于不用钱白拣了这么一块地，１４００块钱在建国门外大街上拿了一块地，现在按照楼价一个平方米２３００一平米，我印象交几百万美元把这么大一块地拿过来，很多人羡慕得不得了。为什么会出现这种情况？当时北京市土地管理还是两家管，一个叫房地产局，一个叫土地管理局，这两家都可以出让土地，那家找到土地局，就办了这么一个手续。土地局跟房地局合并以后，也是政府发的证，我们也不能不承认，就算了。为什么在早期有些人能够挣钱或者很轻松白手起家，这是很重要的原因，我们的制度有一个不断完善的过程。

    当时我们算地价土地使用费一年乘上７０年，我们这么算出来的，给大家介绍，红桥开发商Ｃ２６号地块估价的时候用三几年的时候的标准，南京路上地价一亩地值白银多少两搞出来的，白银核美元核人民币再折，当时跟香港比一比，跟东京比一比，因为我们当时没有卖过地，不知道地多少钱，红桥区最后卖给日本孙氏企业集团，红桥开发商太阳广场那个项目，那是中国用招标的方式出让第一块土地使用。

    接下来国有土地使用权的出让，按照国家的规定，把土地的使用权在一定的年限给土地使用者，土地使用者向国家交付土地使用权和出让金，通过出让方式获得土地使用权建立有偿有限期的基础上，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，它的权益受到国家的保护。我们先开始收费，收跟地相关的费，慢慢觉得比如说像北京市现在实际上对于房地产开发项目，把大市政费和四源费拿入地价款，交地价款这两个费不交了，在北京如果做基本建设项目，清华大学在校内建楼这属于基本建设项目，这个项目交大市政费和四源费，最早规定投资或者售价的１５％交四源费，后来交不上去，实际上现在这个费用在北京一个平方米建筑面积，不管建什么房子，一个平方米一百块钱，四源费一个平方米８１块钱，用一源交一源。清华热力不用市政管网，我自己有，减多少钱，有些新开发的区域，哪一源接不上不用交这个钱，是这样一个原则。

    接下来就是土地管理的机构。我们国家从中央政府里边有国土资源部它里边有规划司，负责土地利用总体规划，有耕地保护司，它的目标保护耕地，实现耕地总量的动态平衡，所以我们每年北京市有一些耕地指标，今年被市给你六千亩耕地占用指标，占六千亩还给还回来补六千亩，补不是说，比如海甸区朝阳区可能占地比较多，但是自己在区域里边补又补不上来，怎么办呢？大兴县那个地方造地了，造三千项，把另外两个指标卖给朝阳区和海淀区，朝阳区和海淀区花钱在那个地方造地，维持平衡。为什么我们现在整地的费用也在不断提高，跟我们国家耕地保护的制度也有关系，一亩地大概是三万还是三到五万块钱，海淀区多占一千亩，多征不回来了，买大兴县一千亩，一千亩给三千到五千万，在市的范围里边是这么平衡的。大兴县的土地整理中心专门把边边角角的地整理成耕地，整理耕地国家给它一部分经费支持，整理出来的地还可以卖钱，至少可以把指标得到通过，跟其它的区域得到通过。开发商涉及不到这样的问题，就知道找农民跟你一亩地要多少多少钱，实际上有政府里边专有的事情。土地利用管理司土地资产土地评估这一块是土地利用司、地籍管理司、土地登记、产权管理、土地变更调查与土地动态检测统计工作。在地方政府管理叫做房屋管理局或者土地房产管理局等等，有的叫土地管理局国土厅国土局。像北京上海都叫做国土资源与房屋管理局，深圳叫规划土地局，天津也叫规划国土局，很多省用国土厅这样的名字，土地管理实际上和规划和房地产是相关的，我们很多的城市在慢慢把房子的地统一管理的方面上，统一管有两个模式，像深圳土地和规划和房地产都放在一个部门来管。像北京规划和土地和房地产，等于规划有规划委员会，土地和房产是一个部门来管的。天津就比较有意思，天津房屋和土地分开的，所以有时候说，你要买一套房子，买完房子做产权登记，首先要登记房屋的所有权到房管局，登记土地使用权得到土地局去办理，登记部门是不一样的。如果你要是有一个国有资产要处置，处置涉及到房地产，包括土地使用权，你要估价，就得分别照土地估价师估价，找房产股价师估价，估价完了到两个局备案，非常非常复杂。基本上的趋势就是在房地合一的模式，但是中央现在不太可能合，中央是两个部，所以底下有些地方聪明就合到一起，上海实际上是最早合到一起，房屋土地管理局，北京现在也是慢慢合。

    北京市在９５年的时候房地产局和国土资源管理局，组建房屋土地管理局，到２０００年北京市机构管理当中矿产资源局和房产办又并进来，现在的北京市国土资源与房屋管理局，由这个局管理和负责国土资源和房屋的工作。区县两级土地管理制，在土地出让环节，地价的环节分别发挥什么作用。市局八个城区土地出让的审核、报批及签订国有土地使用权出让合同等工作，还办理１０个远郊区、县１０亩以上的国有土地使用权出让的，１０远郊区县的房屋管理局负责办理本行政区内１０亩以下国有土地使用权审核、报批及签订国有土地使用权出让合同等工作。市区县房屋土地管理局土地出让管理处用地科负责承办具体业务工作。我们也看到过一些情况，有些区里边有些开发商搞了一片地，两千亩，应该到市局，而且像两千亩的占地，这么大，占耕地的话，按照现在的规定到国土资源部去报批，把两千亩地拆成２０１本，每一本９.９９亩。现在据说有的区里边还敢这么做，如果开发商真的这么做的话，意味着承担很大的风险。哪个县长倒台或者有问题的，这里边就出问题。针对土地管理，我们的法律法规的建设应该说心里是比较健全的。

    土地管理主要的法律我们还是土地管理法，还有一个就是房地产管理法，城市规划法，这三个法是我们全国主要的一些法规。具体到每个城市又有它自己的实施的办法。

    第三节国土使用权的方式和途径。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，这个叫土地使用权的出让。出让我们叫一级市场，我们经常听到房地产一级市场、二级市场、三级市场，所谓一般讲房地产一级市场指土地出让的市场，政府出让土地使用权这是一级市场。开发商拿到地以后再转让，或者建成了房子以后再卖，这是房地产的二级市场。存量房屋的交易，那算三级市场。我们平常碰到的都是住宅一级市场、二级市场，房屋的一级市场或者住宅的一级市场是指新建成的住宅区销售，这时候是进入了一级市场，我们也叫做增量市场。住宅的二级市场是指存量房屋交易的市场，我们叫存量房屋的交易市场，二手房的概念。大家在讲房地产的市场的开放二级市场，住房一级市场、房地产一级市场，从房地产的市场层次划分来说一级市场土地出让市场，二级市场新建成房地产商品房的市场，三级市场存量房屋市场。住宅市场和那个正好差了一层。

    土地使用权出让的年限我们国家有法律的规定，居住用地７０年，工业用地５０年，教育科技文化体育用地５０年，商业旅游用地４０年，综合或者其它用地是５０年。我们进行出让土地使用权实践过程当中居住用地７０年没有问题的，我们先有一栋楼上面有公寓，下面有商场，还有写字楼，这时候在出让的时候，可以有几种选择，第一个居住狗鱼可以按７０年，写字楼按５０年买这个地，商业这一块只能是４０年。在同样一块地不同的楼层土地出让的年限是不一样的，这个实际上在管理当中，我们现在还没有感觉到矛盾。到了期的时候矛盾就出来了，如果把它变成综合用途，不管是什么东西，反正这个楼是综合用途，按５０年出让，五十年出让买公寓的人说，公寓不是７０年，你凭什么卖给我５０年，他也不愿意，所以在这个时候，我们通常情况下是要分开，用途出让，给你规定出让这块地楼面地价多少钱，不同的用途的年限是多少。但是将来随着时间往前走，我们现在基本的估计是什么呢？关于土地出让年限当时怎么定的，也就是因为香港土地出让最开始是９９年，后来是７５年，为什么７５年考虑中英香港回归的因素，香港回归以后，香港过渡期期间土地使用权再出让的时候，一律到２０４７年６月３０号为止。２０４７年正好是香港五十年不变，现在香港土地使用权不变都出让到２０４７年６月３０号。５０年挺长，我们这一代人基本上５０年以后上哪儿去基本上不知道的，那时候让别人解决这些问题，我们就不管了。思路是这样一个思路。

    如果把年限变成，变成９９年，像英国也是，英国所有的土地都叫王土，他出让的年限是９９９年，９９９年就很长了，但是９９９年之内你必须每年象征性交一点钱，象征这个地是女王所有。年期的问题为什么将来会慢慢显现出来，在于房地产的价值。比如说，我这个房子新建的商场或者写字楼，我后面的期限有４０年或者７０年，或者还有５０年，这个价值用现金流的方法估计价值的时候还很高，还剩下３０年可能还比较高，剩下２０年可能还比较高，如果就剩下十年了这个房子的价值就非常低了。非常低了以后就有一个问题，我们担心到期政府给我收走了，我也不好好维护了，就随便糟蹋了，反正政府要拿走，我联通地上物给政府，不利于我们国家资源有效的利用，也不利于发挥……因为房子政府收回去干什么，收回去自己当业主和老板，也不是那么回事，因为整个国家也是全民所有制的国家。我们现在感觉，到那个时候土地出让的年限可能会延长，允许续期，续期象征性交一点费用。很多城市的政府把卖地收钱看得很重，到时候经济发展，可能对卖地收钱不一定看得这么重。现在政府吃土地，让以后的政府吃空气，拼了卖地，房地产开发商狂热，狂热我们说首先是政府狂热，你不卖地还狂什么热？主要把钱收回来，八十万行不行？二十万行不行？十万行不行？收了钱架一个桥修一条，表现我的政绩。今年第四次全国城市建设工作会议，在这个会议对我们改革开放以来的城市建设做一个总体的回顾，对我们现在存在的问题进行分析。山东的荣成建的广场比天安门广场还大，脱离我们的经济实力。本来县城有五十米宽马路不错，非要搞成１５０米，到处都在搞大道，景观大道，什么什么街，实际上电视揭露的不少，最后没钱怎么办，把沿街弄纸架子画上，挂上房子的样子，领导坐着车过去的一片高楼大厦，实际上是一片纸，实际上又是新形式的冒进，造成很多的浪费。很多下岗工人的就业问题，农民进城以后的问题，贫困人口的问题，没有人关注，都在琢磨怎么做表面的文章。

    据说全国城市建设会议规格很高，总书记要出席，还要讲话，要讲他的观点，我们城市建设到底为了谁？是为了那些顶尖上的人物，一个人挥霍几十亩几百亩土地，占多少地方，还是为了让老百姓大家有房子住，当然这里边也不能够极端化，否则这样一说，你的子环境在哪儿，让我们的老板挣了钱就存到美国去，不在中国存。不行买澳大利亚的护照，哪天不高兴就走了，任何的东西都是双刃剑。关键是这里边怎么把握好有效的保护私人的利益和财产和公众利益的维护。因为政府是代表所有人来维护公众的利益，来维持一个公平这样的东西，如果这两个关系摆不好也会出问题。据说有些领导说查一查北京一万多块钱的平米都谁买，什么人住里边，我们那天听到这个说法，你们中央机关都住一万多平米，一万多块钱以上的房子，老百姓住的都是三千五千的。真正的老板住的好像也有，不是这么多。北京的中央国家机关住的地方都是好位置，房子都装修标准很高，都得一万块钱以上，实际上领导思考问题的，老百姓收入低，北京房价高，老百姓房子解决不了，都谁住，一翻帐，比如说国有的大公司，大企业一套房子三五百万，买一套解决一个人的住房问题，北京的房子就这么上去，大公司这些企业拿着国家的钱，国有资产，然后买了房子分给个人住，这里边确实有很多的矛盾和问题。

    年限的问题有最新的法律规定，关于最长出让年限如有国务院另行规定，暂时还是这样，将来可能要有突破，因为我们说，土地出让年限如果太短或者快到期的时候如果政府没有一个明确政策的话，将来会导致这部分资源极大的浪费。实际上像香港也到期收回，但是没有收回一个，只是到期再交一点钱，补一些地价再接着用，而且很多人提前就告诉你你这个可以延期。大家的短期行为，如果到期，快要交出去我这个房子还给它维持这么干净干什么？那些灯碎了，最后交给政府，拿回去混凝土盒子，破破烂烂，拆了还得花钱，这个东西实际上是国家资源的浪费。

    土地使用权出让的方式，我们现在有协议出让，招标出让和拍卖出让这样几种方式。大部分属于协议出让，招标和拍卖占的比例在全国的土地出让量里边占的比例大概总共只有５％不到。大部分情况，大部分的土地都还是用协议的方式。所谓的协议就是开发商跟政府来商量。协议出让使用权的有意受让人直接向国有土地代表机关提出有偿使用的土地的愿望，由国家国有土地代表与使用权有意受让人。招标，拍卖北京也曾经搞过，也不是特别成功。这三种方面还是以协议的方式。按照国家改革的思路慢慢加大土地用招标拍卖的方式出让土地使用权的数量、范围，后边我还会结合土地储备这些问题我还给大家讲。但是实际上这里边也并不是说不同的方式使用有它的范围，另外就是说一厢情愿说我这个地就去拍卖，也不是这么简单，协议土壤的锄地目前掌握普通住宅用地，工业建设用地，教育科技文化这样的用地。招标拍卖用地主要用于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等项目的用地，主要是针对一些项目。实际上在选择委托出让方的时候，大家很多志在必得最好用拍卖的方式做，如果大家没有兴趣求着人家买，这时候拍卖的话，像北京曾经出现过一次，拍卖的拍卖师说这块地好，第一个好处就是它大，第二个好处还是大。这个地某一个开发商开发的，政府动员他，顶次你买回去，举牌，万一有开发商跟着他举牌，把这个给他，你就掏钱，就赚钱了。结果没人跟着举牌，最后我自己买我自己的地，一千万举一下手，一千一百举一下手，一千二百举一下手，一千五百万举一下手，一个人连着举，一千万一个人举手，一千二百万还举手，让人一看这叫什么拍卖，这个人不是傻，本来一千万可以买到，一千二百万、一千三百自己给自己涨，这是北京第一次土地拍卖弄的笑话。最后怪拍卖师怎么回事，拍卖师也没有招。这关键是市场的问题，你获得这种类型的土地有很多途径获得的话，为什么到你这儿凑热闹。土地拍卖的时候你所确定的价格，底价也好是不是被大家所接受，你也不清楚。在这种情况下很难说拍卖就能够成功。

    比如像北京市加油站的竞争非常激烈，拿着几片地拍卖小块地，加油站，我们对土地估价最难的就是加油站的价格，加油站实际上是垄断性的行业，它的利润也很高，它的零售额比同样的地段的商场零售额要高，但是它的价格我们不敢定高了，就是不知道它到底值多少钱，拿出几地拍卖，看看有没有人买，肯定有人买。那么小一块地，费这么大劲折腾什么，北京有几千个加油站，如果搞出标杆性的价格，试探一下市场真正能够接受的价格是多少，也非常好。包括一些停车场，我们现在觉得停车场不赚钱，老百姓都喜欢把车停到路边上，不愿意上楼下地库，一建停车场开发商就说我肯定亏本，不行。所以，我不但不能给政府交地价款，你倒找我，我才能干。怎么倒找，你给我地建商场，别收地价，我就建停车楼。我参加王府井开业的，找不到停车楼，是一个大商场，后来在地下三层，当时我们算帐的时候建停车楼亏损的部分用其它地方的地价弥补的，很多人对停车楼感兴趣把这个地拿出来拍卖，试探一下这个价格到底是多少？拍卖招标一定很多人志在必得的，如果在座的各位对表不感兴趣，拍卖的话，不是自己给自己难堪吗？如果大家都想得，这个表有多么悠久的历史，怎么着怎么着，大家可能都想要，这时候拍卖它是可以的。

    接下来就是地价款和土地使用权的出让价格。地价款是政府出让一定期限国有土地使用权所获得的经济补偿，一般包括这么四个部分。土地使用权出让金，城市建设配套费和土地开发费，这个叫做熟地价。像北京和好多城市不管拆迁安置赔偿的工作，出让给你的是毛地，红颜色就是毛地价。我们后边还会具体给大家解释地价的形成过程。还有一种出让土地，通过出让的方式获得土地使用权就要给政府交钱，交地价款，按照出让价格给政府交地价款。另外一种方式是行政划拨，行政划拨对政府来说没有多大的意义了，基本上这条路已经堵死了。但是行政划拨等于国家机关用地，城市基础设施用地公共事业的用地，国家重点扶持的能源交通水利等项目的用地等等还是使用划拨的方式，北京市旧城改造区域的用地也实行先划拨后出让的模式，一开始就出让一块地给你，就必须花很多钱买，旧城改造难度很大，肯定给一点优惠政策，一开始先划拨给你，你开始做土地的拆迁整理工作，等你开始卖地，等你开始预售房子的时候，那时候再按照土地出让的步骤，新划拨，后出让。这样减轻负担。开发商获得土地使用权土地转让，北京都有这样的公司，先开发，开发完把地切块卖转让。北京好多楼通过土地转让建的，北京建国门的华润大厦，北京城市开发集团开发了那一片地，以楼面价大概７８００块钱一平米卖给华润集团让它建成今天的华润大厦。像复兴门大街，中远大厦、国际金融中心都是城市开发集团拆平了地，７３００还是７５００一平方米的楼面价卖给这个大公司。我们叫土地使用权转让，这个转让又不是非常正规，为什么？比如７８００一平米卖给你，我还没有交给政府出让金，我卖给你的同时，我们向政府那个地方交毛地价，７８００中比如有２０００交给政府，有５８００给开发商，同时办理出让转让混在一起做。
 

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