土地储备的战略和策略

    各位同学下午好，我还是很愿意称各位为同学，仿佛我也回到讲堂上，所以挺爱好这一档子事，这几年比较忙，难得有机会，我也好好准备了一下。平时乱侃，因为别耽误同学时间，比较认真有系统准备了一下。

    我们这个公司下属五个房地产公司一个物业管理公司，，我们这个公司一大特点就是很新的公司，我们整个公司的治理结构是很有关系的，董事会三个人，两个博士，两个硕士，整个公司里边博士四个，硕士五个，起码的水平是大专的。关于土地储备，关于住宅郊区化，我们都是先想明白，或者想得差不多之后才干，这因就避免走一些弯路。我着重讲一下土地储备的战略和策略，顺便结合一些实例来讲一讲。

    关于土地储备应该说在北京做房地产我算了一下，算上两天正好十年，９３年开始，现在２００２年，房地产在中国应该说是一个兴起行业，我们和其它的公司一样都是一步步走过来的，开始房地产公司是现吃现做，没有什么土地储备的东西，第一个，许多公司准备做一把，赢了，就完活就走人了。另外还有一些当时想土地储备没有这个实力，刚开始都在挖第一桶金，逐渐认识到，大概做了三五年认识到土地储备的重要性。发现有些人由于以前也做过，等开发的浪潮上例以后，土地就升值了，真正比较认真地考虑土地储备这个问题，把它提高到战略角度来说是基于两点。也就是说有许多房地产公司成长壮大，形成一定规模，他要要求自己可持续发展，不是现做现吃，做完了以后下一步怎么办呢？土地储备真正被人民很迫切地认识到，这是一个大问题，就是今年以来。今年春节过后，２月２８号，北京市土地储备中心发标，对于广渠门外两个厂子的大块土地实行一次性招标，这是对于房地产公司有刺激的方面，一下子把那一片地整个给卖了。第二个去年下半年以来，外地的大公司和甚至海外的港澳的大公司大批量在北京市拿地，像另外其它外地的，像珠江、和成创产，在北京大规模拿地，不是一块，一拿就是三块五块，像珠江拿了六块地。这对于北京大公司来说，它都感觉到威胁，我原先系有一些土地储备，但是在新的情况下，新的环境下，我还能不能拿到相对合适的土地，大家都自文，都感觉到了危机，而另外一些呢，中小房地产企业就感觉到是不是以后２月２８号这次招标是一个标志，标志着北京房地产的一级交易市场从此要走向透明化、公开化、市场化交易，以前靠两家一撮合土地就拿到手的办法已经不灵了，所有土地或者是招标或者是拍卖，或者是挂牌交易，总之是透明的，中小公司有没有力量去竞争？所以中小公司也把土地储备提到非常高的议事日程上来，关于土地储备这个问题一时间成为北京各个房地产公司高度关注的问题。土地储备的战略意义怎么会走向今天这一步，下面我们就来说一说土地储备的战略和策略。

    先说一下一般的道路。做事各家诀窍是不同的，但是基本原理总是一样的，而且善于用心，你仔细想一想，都是在基本原理的基础上，基本原理怎么用到极致，招就高了，不会出基本原理。土地储备重要的意义不言自明的，对于房地产公司来说为什么不言自明。相对于房地产公司其它生产力要素，土地资源具有不可替代性，不可再生性，在这个意义上我们可以把房地产看作是叫地产，房地产公司有这么一些生产力要素，资金、土地、人力资源、技术、固定资产，这样一些生产力要素。对于其它的要素来说，都是可再生了，土地资源是不可再生的在北京也好，在祖国任何地方从事你们都会发现这块地就是这块地，具有唯一性，就像每一个人一样，这是第一个道理。所以特别是在紧俏，特别走俏地段上的土地，这种不可替代性非常鲜明。所以，我们就把房地产可以叫做地产，我们以前还有一个说法，房地产，尤其是城市，尤其是城市建设规划好了，越建越漂亮，越建越繁荣的城市，我们实际上在做一样什么东西，在做地产。为什么这样说呢？你盖完这个房子，这个房子从盖完第一天，交给你房子就开始折旧，但是在房子折旧的同时，这块土地可能在悄悄地升值。北京的ＣＢＤ地区有一些以前拿到的项目盖了房子的，没挣钱，或者挣了很少的钱，没盖房子的反而现在增值了，几倍的增值，这说明什么呢？房地产由于土地不可再生性，ＣＢＤ区域就这么一些地，拿到这块地，可能不用开发，过几年以后就增值了，赌的是什么，赌的不是房子，而是地产。第一个基本原则。