深圳房地产研究(EMBA课程速记稿)

-----课程讲义-----

（专业方向：行业管理与工程   房地产）

    今天我讲的是我自己的个人看法，深圳可能大家都知道，做地产的都喜欢到深圳去观摩，考察，现在深圳有些展会大家去看的时候可能并不能找到这种感觉，我这次回去看了一下，最新一次的展会确实很多同行都感觉到真是没有什么好说的，所谓的乏善可陈，但是实际上深圳是走在市场的最前面，大家如果感觉到我说的方向性的错误可以举手改正。    总体来看做了一些比较大家就可以看的很清楚了，我在这里比较把深圳的特色显示出来，去年的总量是上去了，这个市场大家针对个案考察的时候会发现，他并没有对总体的市场带来多少可借鉴的东西，有些东西是不能学的，因为它的市场，尤其比如政府的角色这些方面跟其他的城市没有办法进行对比的，一些具体的项目我可以穿插介绍一下，广州可能大家都看的更明显，但是能不能代表广州市场的主流这就是一个问题，实际上大家可以看到，一些项目做的确实不错，但是不错在于什么？都是用密集型的资金堆积起来，包括一些大盘都是这样的状况。

    为什么要从北京走到全国这是有原因的，广州的开发商也好，广州的代理商也好都是面临这样一个局面，就是这个市场受伤了，他并没有对这个市场进行一个培植，这个市场实际上是自己把自己搞乱了。

    等一下分析深圳时大家会看见，实际上大家是做事儿，这方面并没有有一些严重的效果，这个市场目前深圳的开发商比较担心，但是还是比较健康的走过来，在北京大家可能会熟悉一些，像概念方面的东西，前些年比较多，现在不太搞这样的，前些年导致开发商的一个顾虑，实际上总体市场是不错的，但是并没有形成一些合力，让大家感觉到能够引起市场的一个变动，所以我们给一个词波澜不惊，深圳切实大家从展会上看到，这个市场上给我们到底带来什么样的启示。

    最近包括一些城市在搞一些城市金融性城市，最近也有一些市场研讨办，国土资源部搞的市场研讨办，探讨各个城市在房地产市场中的一个作用，希望通过地产带动整个城市的建设，说明大家都有一些重视了，但是重视不代表大家在市场确实是在分段性的市场，有可能是在制约，包括出台一些措施都可能制约这个市场的发展，稍微说一点让大家对这个市场有一个比较简洁的认识。

    大家可能都知道８７年１２月１号，前国土局局长，现在是计划局局长他开始主持了第一笔投入，从此整个中国的市场才开始起步，这么多年为什么深圳在制度上没有一些创新呢？实际上整个的国家的政策体制基本上没有形成，去年３月６号开始这个表现在深圳市受上海市场的启动影响，政府压力比较大，出台的一些政策，它当前成交５５亿，最近北京像规委，计委，建委联合出台一个东西，我昨天看了一下，根据这次的考虑是比较周详的，但是能不能推行，现在大家都已经看到了，包括海淀其他的一些地，海淀科技园五块地，还有四块地都在那儿挂牌交易，这种交易到底合适不合适？政府比如说第一个是我们的土地资源方面这个政府到底能不能做这一块这个都是考虑，深圳这方面去年我们配合做了一些，这个实际上还是比较成功的，这个是政府是怎么看的，怎么对他们有利，平均高出底价２７％，等一下我介绍另外一个情况。

    还有一些可能就是传说的笑话，就是说万科的扩张，说万科一扩张大家心里就发慌，当你扩大的时候很多的开发商都灾进去了，现在市场上流传的笑话万科一扩张大家都发慌，如果像北京这样的实际上是有需求意义的，如果全国推开了实际上万科这样的扩张方式在法律上得不到保障，目前还看不出这样的可能性来，不过万科内部压力是比较大的，它的扩张应该在大股东层压力还是比较大的。

    这里面我们可以看到，在市场进展了这么多年，差不多有１５年的时间里，制度上的变更非常少，大家可以看到上海的一些政策，实际上这些东西对整个的制度，制度创新上实际上没有什么贡献的，只不过是市场开启的局部问题，怎么样激活这个市场这些方面，但是对整体的市场是不是市场机制，这种实际上不能成为制度创新的一部分，刚才说的一点还是深圳市的政府还是有所作为的，这方面今年表现的更出色一点，不仅仅是表现在政策上面，更主要包括局政府，区政府，相关的部门比如国土局，大家都开始有一些动作，实力上的政策是创造上一个竞争环境给大家。蓝色盐田实际上是一个区，盐田是深圳一个区，当时政府设计了一些政策，它可以计划五年内，计划收入多少，这个实际上对当地的信息发展的局部利益是非常有用的。这个开始公司是以盐田的名义跟我们一起来探讨盐田的市场发展问题，当时做的一个项目是来自盐田的计划，去年还有一个总产量还有一部分论坛，主要是围绕着怎么样经营，这么小的一个区域里面这个市场怎么样把以前的比如说售价，从三四千块钱，国内的价几百块钱这样的水平怎么样抬高，但是又不至于影响整个的盐田区的产业。

    去年的结果是不太理想的，这个姿态地方政府很难做到这一点，这一点觉得政府可增进的一点，去年万科是４.１个亿拿下了这块，当初的底价是２.７个亿，实际上卖到了很多，１.４个亿，这个是政府参与做营销，政府是营销的主角，我们是提供一些支持，更多的是他自己做的。

    去年更大的是一个红树湾的推广，这个是一些大企业集团收到我们的材料，我们去年给全国的一些主要城市排名在前五，前十位的开发商我们都有一些材料，详细的介绍关于红树湾这一块的状况，包括深圳市政府要搭建那些方面，在这个之前听取大家的意见，如果大家有兴趣投这块地有什么样的顾虑做这块的调查，实际上最后的营销也是深圳的开发商，在香港可以去做，香港的政策政府的ＮＴ没有什么把握，没有做到效果，成交是２２.３５亿，政府的市场性的这个，今年的整个局面是政府全面铺开了，几乎所有的区金色洛夫，每一个区都有一个，这个可能是未来的一个趋势，政府本身也存在一个竞争环境，这部分的市场激活了，业绩也是很明显的，所以这样对官员的为官之道也是一个方面。

    今年的情况是全面铺开了，我们７个项目，并不是说具体的项目，就是整个的土地资源的一个普查，哪些土地资源还可以再开发，然后比如说这个区到那个县还有多少的价值被挖掘，福田还有多少，争取机会怎么样推广，目前的规划实际上对福田来说非常空前，占整个市场是比较大的，所以要抓住可利用的资源，就是不放过它，住宅局势也有些网络，但是觉得搞政府基本上都是搞一块，比如说一块圈一块，基本上就可以了，但是实际上住宅局是自己的，这个成绩是非常明显的，这方面也是通过市场性质，怎么样让这个项目政府是打平的概念，不是市场的概念，但是确实考虑到市场的因素，怎么样让这些人能够接受。

    能够接受一种新的方式，大家又不至于付出过高的代价，所以这一些都是一些宏观的介绍，我现在开始说到具体深圳的开发商哪些方面是可以借鉴的，实际上在外地，像北京、上海这样一些城市，大的地产商它实力和规模远远超出深圳，但是在做法上深圳有什么可以借鉴和学习的，我们看比如说像北京，北京城建也好，天宏也好，铺的面是很广的，项目也是非常分散的，做的一些产品可以说比较积极一点说就是个性特色，实际上它就没有形成一种能够它代表企业的，或者是形成一个区域的优势没有建立，在这方面实际上深圳是非常明显的，早些的上市公司做的不是太出色，大家可能都知道，比如像深化集团，金田，早些年他们是积极去做很多市场，但这种市场都是一个项目一个项目，甚至他走到全国，哈尔滨，西安，到处都有项目。

    有几个突出的我介绍一下，一个是招商地产，一个新地集团，还有一个华侨城，这三个是非常明显的特点，而且它们的收益是非常可观，它是不能以一个项目来衡量的，它们能获得持续的利，所以作为规模开发商，我们等一下再说一些比较细小的一些开发商，或者开发项目怎么做，但通常来说具备一定规模的开发商是可以借鉴这样一些模式的，招商大家都知道，招商局占了一些资源的优势，但这些优势它阶段性是有些困惑的，我记得９６年我们跟招商地产一起探讨的时候，我当时指出来最突出的一点就是感觉是什么，就是蛇口工业区的人性它没有形成，而且包括一些经营层的人就是养尊处优，就特别舒服，因为深圳整个的竞争压力还是满大的，但是蛇口整个感觉不到这个气氛，可能大概在９７、９８年以后把它激活了，蛇口本来是工业区，但是前些年９５、９６年的时候就没有发生这种转移，一方面是什么？蛇口工业区的人，这些工业人口并没有迁出去，同时新的一批人，什么样的人能够转移到蛇口来，因为很多蛇口的人，包括招商地产的人都是一样的，通常是什么，单位分给他一套房子，自己再买套房子，已经没有动力再扩大，再买三套、四套房子，整个的需求就表现出一种短缺，所以他们做的非常辛苦当时。

    他抓住了什么样一个契机呢？就是滨海大道的通车，当时有一个非常有名的话，叫海风一路吹回家，这个一下子就带动了整个市场，不是说南山自己的职业问题，实际上是在福田上班，甚至是罗湖上班的人一下子转移南山，因为大家觉得什么？尤其像２０４这样一些快线大巴，能够解决这样一个问题，所以当时诞生了一些像招商海月花园，蛇口花园城，这样一些项目，做的还是非常成功，可能大家参观更多的还是像蔚蓝海岸，也是地产新秀，９５年以前做的还不是太突出，做的比较辛苦一家开发商，这几年做的比较风光。这几年它也是在努力，比如说前年和去年持续地拿了两块地，也是接近红熟湾那个地方，在高新科技园南边那两块地，他们当时投标的时候也是借了我们一点力量，如何拿到这块地，因为拿到这块地实际上是对招商地产来说有特别的意义，一个是走出蛇口，再一个就是持续的形成南山这样一种霸主地位是有作用的，所以当时搞的其他开发商摇头，比如说广州的何申创展，当时拿的时候直摇头，招商局怎么以这样的价格拿下来。

    实际上也没有高多少，当时第一块地是高出五千万，第二块地因为当时我们给它做了一个测算，是比较低的价格，１９１０我们当时建议一下，我们建议是１９００，它是以１９１０拿下来的，所以这个都是让他如愿以偿了，至于项目具体做的大家看的比较多了，也是规模上，深圳项目可能很多都是这样，比如售楼处的展示做的还是比较充分，其他方面可学习的东西相对来说比较少，包括它像户型的设计都是大陆做了，当然考虑了一些大面积职业，很多深圳的平民职业，他是整体职业的情况，这样的话等一下我们一起分析一下比如户型的分布，大家可能看得出来，主要的就是３房，２房，２房的面积比较小等等。

    再看另外一个，可能在宣传上也比较猛，已经到北京来了，像金地，金地最近的格林小镇大家还是可以去参观一下，我觉得做的还可以，本来金地是一个工业区，是一个区属的企业，这个地方它位置并不是说特别的好，早先它做的一个叫金地花园这个项目，这个项目也是非常一般的项目，做金地海景的时候做的比较出色，它主要在园林上做了比较多的工作，还有物业管理上强化了一下，所以金地这帮人是非常肯干肯学的，因为通过外部的力量比较少，它整个企业文化建设这块还是比较突出的。最突出可能大家看到了，参观的时候参观了金海湾，还有今年推出了一个翠堤湾，也是金地海景的第二期，这些项目奠定了金地作为一个上市公司的地位，他们可以学习的有一些，尤其是一些小项目，他们当时做的小金地翠园，在非常困难的情况下，在施工场地非常狭小的情况下它能做出一些园林出来，就是在销售期间，所以这一点我们在跟北方的开发商接触过程中，大家可能这点的抵触比较多，大家通常认为不可能，比如施工单位通常会提出来这不可能，实际上营销它并不是说，我营销部门的事情，它是需要协同的，各个部门协同的，你不能说我现在马上就要刊授了，我这时候工商上还是搞钢筋穿过我的售楼处，这种情况都会发生。

    在深圳这方面比较突出，它会把把营销摆在最前沿位置上，包括脚手架，所以我们营销并不是说后期来做的，后期通常是什么？就是积压楼盘的消化是可以这么做的，但通常在我们能够有精力做前期铺垫的时候，我们应该考虑这么细，比如说塔垫，一看是塔垫竖的时候，这个塔垫应该在什么位置比较合适，这个都要有考虑，不能说到时候我要打开售楼广场的时候就打不开了，因为这个塔垫竖在这个地方。我们当时９８年在做一个叫新何林居的项目的时候，当时我们没有办法，就是这样，当时京产局非常恼火，但是也没有办法，必须服从这个大局，如果当时没有这个广场我就不能做到，比如说头一天晚上十点开始排队，广场的效果就没有了，当天有一个６０套的成交，一个局面，而且电视台的全过来，帮你做宣传，这样的局面是比较困难的。

    那么新地这方面做的还是比较理性的，他们当时做那个新地翠园的时候，我们觉得他做的非常棒，像金海湾，不过有些条件像北方未必能够实现，比如说像北京很直接的就是一个，比如说受日照的影响，有１.６倍，像在南方的话要求比较少，１.０，可能更低一点，０.８都过得去，所以这是有些困难的。那么再看一个华侨城，华侨城可能最近也有些动作，这两天我们营销总监也陪着他们在考察北京市场，他们在南模房拿下了一片地，它在长沙也有一片，我们最近武汉公司给它做调研，华侨城的做法有些东西是不可移植的，就不太好学的，它现在推出一个旅游地产的概念，实际上我们昨天跟他一起，华侨城的营销总监昨天我们在一起探讨的时候也说到，实际上旅游地产这个概念并不是一个，就是很难成立的，它往往指的是一种旅游度假的一些，那种地产，比如说度假公寓类似这种性质的，反而是像华侨城这种大规模的一个旅游城，在这里面做地产开发，这种东西实际上地产和旅游是两条线的，它只不过是在最佳的旅游区里面做地产开发而已，它这两个是两条矛盾线。

    我们在一起谈到，比如说我们当时做了一个研讨会的时候感觉是什么，共同点是很难的，而且两个是冲突的，我们在做大南沙，当时在调研的时候也是，我们做若干要素的配比，有些要素是矛盾的，大家做建筑设计的时候也是，建筑设计的时候或者叫规划的时候，它有些要素是冲突的，我们想用这个东西，它可能有些东西是冲突的，大家最近如果要在华侨城做一个参观，参观比较多的可能是波托菲诺，最近是新的一期叫纯水岸，主要是Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ和一些多层住宅，因为这个是我们大概在９７、９８年开始介入到它锦绣花园这个项目里面，之前我们是围绕它周边一些市场在打，所以打的没办法的时候才跟我们谈合作的事情，因为它自己本身有比较庞大的销售力量的，但实际上在营销这一点上可能受一些体制上的制约，导致了它没有做的特别出色。

    在我们介入以后，它锦绣花园当时我们再四月份介入，在十月份的时候差不多收到十个亿了，就是锦绣花园这个项目，后来推出一个天鹅宝，如果按你地段上来看，实际上它捱着老北房，那个地段上实际上并不是有两个，它本来预期的售价大概是六千多是比较满意的，所以这点可能越是专业的，所以这点可能是有一个误区，大家结合自己的项目可以做一些思考，有时候我们自己会有一些误区，像天鹅宝这样一个项目，它当时是在那样一个环境里面，专业人士普遍判断大概六千多一个水平，做到七千已经是非常理想了，因为它对面就是一个厂区，厂区的价格像那些公寓大概是三千多四千多一个水平，这个我说的是华侨城。

   大家如果观察比如说东海，东海爱地，可能大家知道，实际上在车工庙工业区这样一个环境里面，对面实际上是公寓，普遍是四千多的水平，当然东海花园做到了一万二，一万四这个价，当然持续会有一些问题，价格抬的太高会有问题，但是这个市场给它建立起来了，但是在这个楼市里头我们不要太向理性价格的屏障，给我们设定一个价格屏障，我们自己都认为这个东西是不可突破的，这个完全取决于什么？前提我们确定的价格前提是什么？跟这个相关，如果有些要素进行改变的话它就不同了，比如说我们当时叫波托菲诺，１８２平米，这么大的规模里面，其中最外围的一些高层是这个角度来看就不同了，因为它整个是俯瞰欢乐谷一期二期，然后俯瞰波托菲诺第二期的纯水岸，前面有个非常巨大的水景园林，这样一个条件改变了以后，它的价格就不同了，所以现在大家普遍看到八千九千的价格，所以价格是做上去的，并不是理性价格，比如说昨天华侨城跟我们一起探讨，说南模房的价格是多少，旁边肯定有四千多的，三千多的都有。

    它这个价格趋向到底是多少，这个我说现在是没有办法回答，你未来这个地方可以做到什么程度，比如说你的旅游项目是做到什么样的程度，是非常噪音的，还是可以跟住宅区相容的，如果是相容的把华侨城，尤其华侨城的生态广场的效果复制到北京来，我想这种（英文）绝对不是抬升１０％或者１５％的概念，价格绝对能够抬升到３０％，甚至５０％，所以我感觉，如果它能做出这种效果的话六千块钱还是有可能的，这是说到华侨城。

    华侨城持续的开发，这个往往是我们一些大企业比较亏的地方，它刚刚把这个偏区，包括华侨城在北京拿的这块地规模还是偏小一点，刚刚把这块地做的比较成熟了，然后价格抬上来的时候，没地了，像华侨城还有３０％的地，这样周边能占到一些光，但是它自己控制这些地对它的利就更有效，它现在这么做了一个，也是请外国的一个设计师做的，就是铜锣湾广场，一个ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ，这个可能是国内目前做的比较领先的，实际上ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ的概念，像北京流传一些，实际上并不是太突出，往往一个大的商场这些并不是ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ是若干个大商场的组合，如果仅仅是一家商场，比如说这个铜锣湾商场，建筑这个地方就叫ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ是不太合适的，等一下我们介绍另外一个，就是另外一个开发的概念这是国际趋势的，往往在做新市政计划，像北京现在要做的一些卫星城，在香港叫新市镇计划，在日本叫新都新计划，最近可能有些概念，大家新都新，实际上这些东西大家是打偏了，新都新并不是核心，并不是城市中心的概念，是一个郊区概念。

    它往往是在这样做新市政计划的时候，首先是有一个巨大的ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ，然后构成一个社区的基础，当然包括轨道交通的一个火车站，类似这样的东西，它才能够形成这样一个氛围，如说在宜庄搞ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ我觉得比较合适，但是如果说轻轨或者这些东西通的比较晚的话，可能会制约它的发展，但是最近好像流传比较多，这个也ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ，那也ＳＨＯＰＰＩＮＡ ＭＡＬＬ，很多，能不能构成这样一个环境是很危险的，可能最后就变成一个建材大超市之类的。

    我们刚才从大的范围大概看了一下，我们现在再看看一些局部的，这是我把我们研究不第一季度统计的东西拿给大家做一些简单的演示，今年一季度整个深圳市推出的楼盘有２１个，当然反正是旧楼盘新开盘的会很多，像这块深圳也不是太突出，宣传是很厉害的，大家可以看到是这么厚，实际上可以反映这个市场的变化，是危机四伏的，新楼盘的开发，实际上它的规模是有限制的，我不知道大家有没有注意到，像北京四季城一下开那么多，一次它就能推出三十万，四十万，像这种在深圳是没有的，基本上大概在七万的水平，一此能推出七万已经是非常棒的了，所以这个我们在做大规模开发的时候可能要注意，每一期推出的量要适度。

    整体看来推出的量还是比较小，比较适合深圳的状况，如果太多的话市场承接是有问题的，唯一一个例外是什么？就是我们做的另外一个项目，在深圳机场附近，早先大家会注意到一个中华商贸城，最后又起名为桃园村，去年我们给它介入了以后，给它改成一个推广名叫锦绣清华园，主要把清华学校引进去了，这个情况完全不同了，它推出的量非常大，把９２、９３年积压的房子，包括设计非常差的房子全都卖光了，全都消化掉了，这个实际上也并没有什么新鲜的东西，关键是做，做出来了它并不没有什么新概念，但是关键我们实实在在的，我们通过在上海实验学校跟清华学校反复谈判，最后让清华学校进去了，而且清华派出一个很强大的师资队伍过去了，包括给他们提供宿舍这样一个动作。

    当时这个项目实际上是四家银行，包括招商，工商，好几家，四家银行来找我们，并不是开发商来找我们，因为前期已经达到十个亿了，在这样一个状况下我们进来以后主要是在清华学校做文章，消费者来买楼的时候就说了，他说看你这房子我一辈子不想买，如果不是为这个学校我绝对不会买你这个房子，这个就有点搭配销售了，作为品牌公司，如果做这种动作可能会让别人比较难受了，但是这个项目现在确实是启动了，活起来了。所以现在整个深圳市场的新鲜的概念不同了，但是实实在在做大家是比较谨慎了，而且也都能够做出来。

    我们再看工业方面，其他方面一些，这个我想大家比如说能够有点借鉴的东西，并不是说这个数字本身，是这些方法，大家要关注这些东西，往往是什么呢？我们看到的，比如说到北京也好，像武汉、广州，我们一接触这样一些，比如业内大家做交流的时候，往往会发现，大家侃的都是一些宏观层面的因素，或者市场，或者是一个具体的个案的广告怎么样，或者售楼处怎么搞，就是太具体了，但是对整体市场的判断就是凭自己的感觉，感觉是要，大家在生意场上有一些经验是很有用的，但是这些作为基础工作实际上也是可作的，能够帮我们做一些基本的判断。

    这是推出面积的一个分布图，现在做这个现在的技术是非常简单了，这只是用了一个（英文），还有另外一个软件，像我们这个都是自动的，像每个季度自动去记录，自动产生这样一些顺序，做一些比较，这张图大家可以看一下，这个是跟上一季度进行比较，跟去年同期进行比较，可以看出整个售楼面积的状况，大家可以看到，推售面积户型面积的变化，这个回头大家自己看，看从这个上面能不能得出一些东西，对大家有启示的东西，这些数据并不是这个本身有什么意义，而是基础数据的保障是非常关键的，等一下我给大家介绍另外一个我们公司做的一个，叫ＧＩＳ的平台，那个也是，这样一些工具，工具的形式大家都不难，比如说你请一些计算机公司，软件公司做这个都不是困难，关键是什么，你能够保障这些持续的数据跟上是最重要的。

    所以大家可以看到，一季度整体的推售状况是不太理想的，它比较集中在小户型上，第二季度就不同了，这是深圳的规律，到第二季度开始一些规模比较大的，户型比较大的全推出来了，这就是推售面积按照季度走过来，从２０００年比方第三季度开始，就是它的推售面积的变化点，大家可以看到这是三季度，这是一二季度，它有时候不一定能反映什么东西，这是户型面积的变化，市场推售的户型面积的变化表，这个不反映什么，因为它是在第一季度出现的，主要体现在这个地方，１０３左右，就可以看到深圳整体的户型面积还比较小，跟全国性比还是比较小。

    户型套数分布，这个我想每个开发公司可以做，我们在做所谓的竞争策略的时候这样一个背景是特别关键，这个地方就是很突出的现象，４房开始上升，它已经到９％了，大家不要小视仅仅是９％，因为４房它的面积是很大的，已经从１２０增长到１４０左右了，所以它在整体的市场规模如果按照面积来算的话，它可能更大，可能到２０％左右，所以这个就是市场必须保持敏感的地方。现在整体上来说，深圳４房的销售是比较理想的，因为现在不断执业，大家是在不断寻找好房子，而且深圳整个的购买结构是两年，两年前买房子，现在我又开始考虑买房子。

    这是户型面积的一个状况，我们把其中一个剔除掉了，就是海景别墅特别不同，大家可以看到这是目前的状况，实际上早些年主要集中比较多的４房是在１１０多，１２０多，现在已经上升到１４７了，５房实际上更大了，更大的房子比较普遍，早些年像复式比较多的是一百四五十平方，现在已经到２４４平方，所以户式已经偏大了。大家可能看金海湾的一些房子，以金海湾为代表的，就是做平层的，平层大户型实际上也是非常好的，大家可以把这个做一个分析，我们当时做了一个分析，就是按照它的图形，它的楼是这样来排的，这边是海景，这个我们可以做一个模拟，大家一定要这样研究，不是说我看看样板房是怎么样的，我一定要看到它，比如说什么样的户型分布在什么样的楼层，这个对我们研究是非常关键的，所以金海湾从这方面考虑是非常细致的，所以才能保证它所有的户型消化的，就是销售速度特别快。

    我们往往想到的可能是顶层复式，顶层未必复式是合适的，金海湾当时是什么，就是偏低的楼层基本上是复式比较多的，上面基本上大户型是比较开阔，因为你复式的话，你厅的话是不容易开阔的，反而是楼层比较低的你做成这种复式厅有比较高的感觉，所以这里边大家可能做一些，不要说一些舒服，说顶层一定要做复式。这是一季度新增项目的均价比较，大家可以看到这个深圳并不是太诱人，价格也不是太理想，但是大家可以突出的看到，早先盐田大概是三千多、四千多一平方，比较好的就是五千，现在盐田的价格已经达到六千五了，所以这块的市场是特别有意思，大家如果到深圳参观可以参观一下新兴的市场，完全是人为把它推上来的，而且是有支撑的，因为它一个海的资源，但它是受局限了。
 

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