针对不同的开发目的选地及土地拍卖操作的差异性与实务（速记稿）

非常高兴今天和大家能坐在一起交流，因为我刚才看了一些来的人名单，因为我问了主办单位，都是什么人来听，我看到有很多都是总经理、总监，也就是说这次我讲课的对象比以往讲课的要高，而且我这里还有一些认识的朋友和熟人。所以今天能到清华大学这个讲台上来讲课，我自己感到非常地荣幸。

    我讲课的内容主要是讲圈购和竞购土地的策略研究，这一块比较枯燥，在这之前我为什么放了这一段呢？在土地上，在开发的土地上，我们的产品我们现在做房子究竟包含了什么内容？我跟一些开发商和销售商在了解的过程当中他们都说不清楚，我在这里利用１５分钟左右的时间，把产品这个概念先说一下。

    也就是说我们在开发的土地上是盖产品，是盖房子，这个房子它不是一个单一的房子，不是一个简单的建筑单体，我们所说的房子，我们开发的应该是一个社区样的概念来做，社区概念，我现在列了一下，大家可以看投影。

    投影实际上是讲，我们卖房子实际上包含了四项内容，这四项内容看起来很简单，比如建筑单体像人体一样，公建配套像营养，环境景观服装，物业管理像品位，实际上有多少人对这四项进行过深入的研究呢？这四项内容我国中国房地产走了十年才把它完善出来，并不是说这么简单的。九几年大家在开发房地产的时候，只知道建盖建筑单体，忽略了公建配套和环境景观，也没有物业管理，今天走到这一步，把盖房子发展成这四项道路，我们走了漫长的道路。我们对这四项研究又如何呢？盖房子我曾经在华东一带，为什么说要盖坡屋顶，坡屋顶的造价比平顶要贵，很多城市明文规定盖坡屋顶，不理解，怕漏雨，反过来问第二个问题，中国人盖房子大概有七千多年的历史，怎么还解决漏的问题，一定要盖坡屋顶才能解决漏的问题，而且南京市每年用于补漏房屋的基金占到５０％，这又是什么原因？后来我专门为这个问题问了建筑师，我说你们盖房子为什么到现在还解决不了漏的问题。建筑师说，不对，从我们建筑上的设计，我们肯定不会设计漏房子，我们不可能设计成漏的，很多毛病出在施工或者管理上或者在配料上。这就说明一个，起码我们在做建筑单题时候，我们对房子的重视程度不够，还局限在补漏的基础上。

    曾经在珠海有这样一条广告语，我们的房子不漏水，我就奇怪怎么打这个，这是最基本的常识，是不是意味着很多的房子都会漏。我们盖房子简单的问题到现在，这是一个问题。我再回想一下我们的建筑师，中国到现在一百年来有三代建筑师，第一代以梁师成老先生为代表的，这一代建筑师没有多少建筑的，他们对中国建筑的写了很多的书编很多建筑史，但是真正中国第一代建筑师做建筑的做得不多，做建筑是这样的，有实践才有经验，理论读再多的书不盖几栋盖不出好的经验也盖不出好的经验来。第二代以张开济、马国馨为代表的建筑师他们在文革前风华正茂的时候文革里了，他们的作品只是北京的一些十大建筑，也没有做过太多的建筑，文革一耽搁就是１８年，我们第二代的建筑师做的就是公建，很少做住宅，到第三代７７届的，以崔恺为代表的年轻建筑师。你们读大学的时候都有什么，我们考建筑系从来没有想过做住宅，我们想做公建，伟大的建筑师做公建，没有说做住宅做出伟大的公建，我们第三代的建筑师他们在考进学校牙根没有想到做住宅，中国的大环境不考虑做住宅，中国一个口号抓革命促生产，先治国，后制窝，我们中国现在的住宅很多还是，稍微好一点五十年代那时候苏联人在援建中国建筑的时候，到现在中国还有，中国这一段时间在住宅这个问题的研究是缺乏的，建筑单体，中国做建筑９５年才有感觉，７７年７８届的建筑师，他们毕业以后没有机会，刚好他们毕业以后搞楼堂馆所，崔恺跟我们合作９７年才介入到做住宅，有些建筑师从９５年开始做住宅。住宅这个概念大研究，我们走过来都有，圈地目的就是为了做住宅，怎么把住宅做好，非常值得研究，而且我们研究是远远不够的。一有一点新东西就风靡一时，我们曾经在前两年出了一个错层，一下子在东北就铺开了，在沈阳，到处是错层，我为此就写了一篇文章，错层不是不可以，它作为一种形式，但是不能像跟风所有都去错，有的七八十平方的面积也去错，弄得家里一天上万上下楼梯，现在看到新东西就弄，不问为什么，我为什么老说做好建筑一定要研究单体，三房两厅，现在又两厨，现在又增加功能，储藏室。我们认为好的房子，三房两厅两厨，一个储藏室就算功能齐全，一步到位，再往下研究，这里面的空间怎么发展，功能再怎么区分，还有非常深的内容。

    公建配套。我们在盖房子，觉得一个社区要完成两个恢复，一个是体力恢复，一个是脑力恢复。我们回家睡觉，睡觉起来体力充沛上班，但是还有一个恢复大家都忽略了，就是充电。我们回去以后还要学习，我们在小区里面做概念设计上打教育这张牌，这个教育搞继续教育，搞网络，搞远程教育。这个小区不仅关心身体上的恢复，还要继续为你智力上恢复做工作，这是第二个概念。

    第三条，环境景观。我们做产品的时候，环境景观这个概念我们中国也缺乏专业的人才的支持。我们去接触到很多的景观公司，有相当一部分是从原来的园林单位转化过来的，还有一部分景观公司从国外留学生回来创办的。中国大学里边，我们坐到清华大学这个学堂上面，清华大学建筑系到现在刚刚在设立一些景观研究，以前都没有的，没有景观的。而且在国外景观和建筑师是两个概念，景观师的牌比建筑师的牌还要难，建筑师就是建筑，我们国家缺乏景观的研究，这些年我们的小区一哄而上，但是我们的很多景观很多都是克隆，因为我们的发展商比设计师有钱，他们可以天南海北转，看到好就带着设计师去看，就照这个给我做，或者买一套国外的书，照着这个给我做，但是对景观的内涵，对景观的语焉不了解。我们去参观小区，会看的看门道，不看的看热闹。

    什么叫门道，你去看的时候，很多小区是两套语言系统，进去以后，会说话的建筑，建筑说建筑的话，景观说景观的话，不一样的，因为程序不一样，往往建筑师把房子盖好，景观师进去，景观师进去用自己的语言表达这个社区。景观是景观的语言，建筑是建筑的语言，从我们的感觉来讲，从城市印象学的概念来讲，景观跟建筑应该用一套语言来说话，这样的话进了这个小区以后才会觉得这个小区是一个整体，才会离开以后对小区有整体的印象。这是我们在景观的研究上确实还不过，北京大学最近俞孔建从美国哈佛大学回来，弄了一个景观研究中心，说明中国的景观也在刚刚起步，里面要研究的太多，母机性标志，很多的小区里面都没用到，识别型很大，差别性很大，到处都是雷同性，有些过于把景观艺术化，花大的价钱用钱堆豪华，学国外的一些景观。用完全是克隆一些国外的景观来做的。

    物业管理这一块，大家在研究的时候也要做更深层次的了解，我们过去都是单位的，有了社区以后把单位人变成社区人，这里边就有概念，单位人和社区人最大差别教会中国人学会享受，过去我们在单位做自己给自己服务，了不起邻居之间轮班，这个星期你打扫卫生，这个星期这个楼梯这个星期你包了，以邻居之间为关系进行自我管理，有的小区以后他人管理，教给社会管理，也就是说有了物业管理转变中国人的生活方式，改变中国人的生活态度，这里边就太有研究了，你用什么样的方式改变十几年几十年甚至几千年中国人的居住方式，为什么叫物业管理品位呢？一个好的物业管理公司提高社区的品位，还能提高人的品位。中国人做事情就是亲情关系，这一点我自己都体会得非常深。我在大学教书的时候，十几年前，我买了第一辆摩托车，那时候钱少，想拉一点关系给摩托车每个月换一次机油大概八块钱，当时我舍不得花八块钱，找人情，找我们学校车队队长，套一下近乎，目的是拿公家的油品我摩托车灌一点，就基础我摩托车机油问题，后来解决了，但是麻烦也就来了，车队队长有一天找我，我们家小姨子来了，你在关系比较广，能不能介绍工作，我想得了人家八块钱机油，总得给人家办一点事，满处联系着工作，找到一家招待所招服务员。招待所所长找我说，周勇听说你是北京大学的，你们北京大学办一个班，能不能搞一张卡免费的，想办法，充大，你怎么那么忙啊？后来想通了，钱也得贴钱弄卡下来，原来你要了人家八块钱的机油，兜一圈人情债。后来想明白了，买八块钱油写不求就办了。中国人搬你的家，这个月全部搬家，好多朋友叫我搬家，别人我搬家，我得帮别人搬家，单位人转到社区人，第一个提高我们的生活体会，不用一天到晚忙忙碌碌，有人为我们服务，所以物业公司实际上会改变我们的生活态度。产品这个东西在中国研究刚刚起步，还有大量研究的，希望我今天随便拉题目说一说，给大家一个启发。

    第一个圈购与竞购。现在有两种倾向有时候被老板叫了，跟着他们看地。一个看不太成熟的地，过去叫半夜鸡叫的地，拉着我们开车前不着村后不着地的地，我叫它半夜鸡叫，不成熟，天没亮，后来发现这个地也行，房地产，我们虎穴地产的价值，只觉得这块地能不能盖房子，这块地不能盖房子还可以做地的生意，而且总结这么多年以来，真正赚钱是地赚钱，而不是房子赚钱。所以叫圈地，竞标拍卖的地都是盖房子，圈地的时候还没有纳入盖房子的范围。

    从圈地到竞地是房地产发展的必然结果。作为发展商来说，最重要的任务就是拿土地，而且圈土地这样一项工作在当今的房地产开发中是越来越重要了，因为土地资源的稀缺性，不可重复性，不像股票还可以配股，圈了就没有了，中国房地产发展到今天，圈地拿地已经是考察一个房地产商是不是有实力的一个标志了。现在你碰到一个房地产商，你问他有没有实力，不是看他盖了多少房子，而是看他手里有多少地，那就是实力。据说珠江投资到北京，一下圈了两百多公顷的地，这就是实力。中国目前供房地产开发的出让形式主要有这么四种。协议出让和置换出让一般来说都用于圈地，招标出让和竞标出让一般都是比较成熟的地块，协议和置换出让一般是比较边缘的，也就是说还没有划入城市土地里边，每各城市它在对自己的土地认定有一个等级划分，各个城市不一样，广州市对自己的地就划了五极，有的城市按八极，没有纳入城市土地级别的，一般来说都是协议出让，但是有的城市像江浙竞争机制比较完善的，比如像宁波这样的城市，在中国房地产发展过程当中宁波是非常特殊的城市，城市人口大概六十万人口，开发量和销售量１５０万左右，很高的。西安四百万人口只有８０万的销售量，反差就相当大了。

    所以说在这里重点的不讨论土地的出让的形式与程序，因为程序很千变万化，我们主要探讨一下它的开发价值。

    房地产分了两块，一个是地产，我们做地差，先不管房产，有钱先做地产，地产运作的思考模式，简单说就是圈地，应该怎么思考？在一个多小时里边根本谈不完怎么做，只是给大家提供一个思路，当你拿地的时候，你应该怎么思考，根据我这么多年看地的经验，这书尚没有的，全是自己总结出来了，而且这个词也是我自己创造的，经济脊。当你要拿地的时候，首先要考虑土地距不同经济脊之距离研究，ＡＢＣ等不同的经济脊发展水平和发展速度的研究。一个经济脊和经济骨是相对的，一个城市就好像一个经济脊，比如广州，广州是很大的经济脊，它的周围就叫小的经济脊，每一个经济脊有不同的辐射范围，比如说广州，广州越是中心的地方，吸引力越大，越是往下走，到了边缘的地方恩土地价值就越便宜，因为城市土地估价的时候，在划分等级的时候，是很粗糙的，为什么叫等值策划，因为政府对土地的等级划分以繁华程度为主要标准的，里边的资源状况，公园，其它的设施不去考虑的，只看离繁华的地段多近，你就是第一类地块，这是商业金融的一类地块，教育的二类地块，二不考虑具体一个地方的周围的价值是多少，但是作为开发商来说就要知道。所以说离繁华区越远的地方就越低，土地价值越低，房价越低。两个脊，比如番禺和广州，两个脊这中间是最便宜的，我们看两个脊之间寻找它的价位，圈地眼光比别人超前肯定在价值上也想便宜，在两个经济脊中间究竟选哪边，靠广州还是靠番禺这一边，这就很讲究了。为什么研究发展速度和水平？比如在广州的赔补增城和番禺，如果在拿地，在选择未来发展的时候，毫无疑义往番禺这边选，为什么，因为增城和番禺相对于广州来说发展速度是不一样的，作为拿地的时候就要研究哪个地方发展快，土地升值就快。土地本身不会升值，土地升值有利于旁边国家投资积累的而升值。国家规划要这块土地周围投资建设什么东西，积累越高，升值率大升值概念越大。要去研究不同经济脊发展水平和速度，以来确定拿地的方向。

    包括土地所在经济脊的距离研究和对城市未来规划的研究。我们当时有一个口号，这是我们做房地产的时候，第一跟党走，跟党的政策走。第二个跟银行走。因为在国外银行如果愿意给那个地方贷款，给那个投资贷款你就到那个地方去投。因为银行在研究把钱贷出去做了大量的研究，电影院就开在麦当劳旁边，因为麦当劳已经给你了研究很多了，根据人流量，根据购买力进行了研究，所以说在于拿土地的时候，跟党走跟银行走跟老百姓走，老百姓愿意去的地方，到那儿拿土地。，准没错。

    第二个问题土地本身价值资源的研究。刚才我已经说了，国家对土地开发等级划分标准语开发商的选地标准不同，前者比较简单，后者是比较复杂的。我们对一个土地首先观察它的自然资源，我们经常去看这个地方的风景很好，我们可以大概分析一下，一级资源像温泉、大海，为什么要分一级二级？因为我们在看地的过程当中，如果有海的资源号召力就非常大，它能跨区域进行号召。我们在那个地方投资的时候，就不局限于那个地方。像大连，大连充分利用海滨城市的资源，所以大连这个城市对东三省都是有号召力，有很多黑龙江、沈阳的这样大城市的人都跑到大连买房子，也就是说跟大连海边上的资源是分不上的，跟海滨城市这样的城市是分不开的。所以有海的资源我们叫做自然资源的一类资源，还有温泉这个资源。温泉这个资源通过售楼实践又相当大的号召力，曾经有一个盘，这个老板非常有运气，打出一下井，就冒水了，而且冒水那一天，男女老少坐在狗边上在那儿洗脚，本身在那儿做广告，结果电视台很多人来看，这个楼做得不错，有相当大的号召力，本来这个楼是区域性的，只能在南安卖，但是后来一带有了温泉整个到跑到这儿来，温泉这个东西是一类资源。二级资源有水库，我们找地有水库，有山有河有湖。还有一些人文资源。比方说你去的地方突然发现哪个地方有一个长寿村，广州就打这个牌，那个地方的矿泉水都好卖，而且敏感的发展商就在旁边拿地，到这儿来，因为人到最后就是为了健康，有钱也好，没钱也好，没钱健康好赚钱，有钱，为了找健康，都是为了健康。还有一些旅游景点，还有一些规划资源。

    我们在拿地的时候，要思考各经济脊之间的房地产竞争发展空间。为什么讲常州和江阴，我对江阴非常看好，江阴现在的房地产市场我是非常看好的。我曾经跟一个老板说过，你到江阴投资，肯定可以。我们股市有一个江阴板块，小小的江阴有六大上市公司，而且我去考察江阴房地产的发展目前是比较缓慢的，但是现在已经注意到了，１。去年开始注意到了这个问题。所以江阴比常州的发展空间要大，如果拿地在常州和江阴之间来选择的话，我就选择江阴。你要研究各个城市之间的发展空间，因为江阴现在的发展空间要大于常州，你们去拿地的时候，也要这样去思考，研究各个城市的发展空间。

    我们要研究企业的自身的资源，我们在拿地的时候，去年万达集团在全国到处圈地，我在长春和老总沟通了一下，他说周勇啊，你帮我做五个城市，我们都有很多地在那里，昆明２０００亩，贵阳论平方公里去拿，最后是否成功我也没有追踪这件事情。他通过自己企业品牌不断去圈地，利用品牌的价值可以发现有很多跟品牌的，这一点在西安，西安的发展空间现在也是比较大的，西安又一个非常奇特的现象品牌垄断。像紫薇地产这个品牌，它的垄断性很高，这在中国整个中国省会城市里边非常明显的现象，没有一个城市的垄断现象有紫薇这样的垄断力大，所以最近开了１８０万平方米的盘，圈地，２０００亩左右，准备盖１８０万，他现在不做房地产开发，做地产开发了，规划由它给华，请了六个国家的设计公司给它统一设计，竞标设计，设计完了以后，分成一块块的，然后不同的发展商把它圈掉，这个给你卖，但是全用一个品牌，用紫薇地产这个品牌来卖，在做地的时候，做地产的时候充分利用自己品牌的号召力去做，已经不做房产，圈地以后做地差，我做一级的土地市场，你们做二级的房地产开发。根据自己的资金运作状况，这里我讲企业开发目的其中最高级形式就是资本运作。现在老是讲，中国的土地在竞争过程当中垄断，其实垄断最后就是上升到资本运作。最近我看了一些资料，有的公司设定房地产投资基金，如果这一项成立，他可以操作，那就变成什么呢？也许我们在座的很多人都可以成为股东，房地产投资一个是自筹，一个从老百姓那儿卖楼花拿来的钱，三方面，现在不一样，有一个基金变成房地产公司变成为基金打工了，结构可能不一样了，有基金可以大规模开发，快速发展品牌开发，带来一系列操作模式的变化，这跟我圈地有关系，自己处在什么样的地位上，做什么样的开发，才能进行圈地，不能盲目圈地，总要带着自己的目的。

    企业的市场资源积累，这里包括终端客户，像万科这样的品牌，有相当多的终端客户，他们推出的房子实际上有相当一部分是老客户在买，或者老客户介绍新客户，还有客户连锁的管理。中间商客户我所讲的，你的品牌比较好，你圈地，你签地规划好，三千一平米也好，分割给不同的发展商，所以也分担你的风险。

    对未来土地升值状况，升值具体表现在几个方面，规划升值，搬迁升值。搬迁升值主要是讲市政府搬迁。政府搬迁能带动相当大的升值，但是重庆闹了笑话，重庆市政府要搬到什么，传得有鼻子有眼，开发商到那儿买地，后来说不办了，政府的移动对土地的升值有大的带动作用。比方说因为最近涉及到跟西安做一些城市策划的一些咨询，我们当时就有一个设想，因为西安很怪的，我们很多省会城市靠机场方向都发展很快，比方沈阳、重庆、昆明，这是很典型的，靠机场发展很快，唯独西安机场在北边，但是北边很差，而且市里边已经成运会主会场盖在北边，试图拉动北边土地的升值，但是效果不是很好，后来我们说时市政府能不能搬到那边去，西安的城市南北差异相当大，同样的房子在南边卖到四千，北边卖两千，一样的房子，成倍的差距。当时西安又一个顺溜口，到南边你家儿子上了大学没有，到北边就问你家儿子放出来没有，不同的文迈构成不同的土地价值不同。配套升值、包装升值，包装升值很难，比较难学。比方从四川和云南省在争香格里拉的归属权，很多人在云南，四川人了解考察在四川，云南说肯定在云南，现在最终听了一些消息说，这个权利还是被云南拿走了，香格里拉在云南，这就是包装炒作，云南那块的土地就值钱了。

    千岛湖这是反包装，一次事故把他出了名，没有这次事故谁也不知道这个地方。当今是一个媒体传播的社会，媒体创造价值，这一点我们跟西安城市做咨询的时候，我们曾经提出一个新的统计模式，我们过去统计一个城市的产值总说，可以统计得到的，ＧＤＰ是多少，人均收入是多少，但是一个城市里边它还有一个无形无法统计的价值，叫做形象影响力价值，影响力是无法统计的，这些都是靠媒体的关注力，提高这个城市的关注度，或者说我们自我去传播这个城市的形象。比如说有来个城市，一个是大连靠城市包装，一个青岛，靠它的品牌而带动了城市，都不是城市本身的传播。我觉得这个对我们都是有启发的。我们在圈地的时候，我们可以考虑到包装是可以升值的。现在别看我们今天在谈分界线，未来五年内将是城市竞争的局面，现在成都、重庆、西安已经拉开城市竞争的序幕，都在做西部龙头老大，谁都想做。重庆说自己长城是扁担，一边挑上海，一边挑重庆，这边天府之国，成都自古以来足不出俗，到四川了以后，到了我这个盆地以后都不想出去了，而且据专家考察，目前成都的国际化程度在几个城市里边是算高的，西安急了，西安的广告语中国的西安，西部最佳，房地产必然导致区域的竞争，区域竞争导致包装，城市战略。我们在研究上转向城市的研究。海南一个会，房地产炒得是非常旺的，这种包装是非常偶然的。

    土地开发成本研究。有的土地很好，大家看了山清水秀，树木葱容，但是要去开发就发现成本很高，比如说前一段时间我去宁波看了一块地，那一块确实不错，有水库，而且植被非常好，但是有一个问题，要进到那个地方要修大概一公里的路，起码将近八百米到一公里的路，这一段公路的价值是多少，就要去算的，平衡到拿到这块地的每亩里面的价值要算，特别是山地感觉很好，但是恰恰是这种好感觉降低了你的利用率，不能说这一块有山有水有树，我来盖房子，把树一砍那完蛋了，那价值就降低了。把感觉保存好，盖不了多少房子，第一步把地看好，不是说看好就拿了，要认真算，这块地能盖多少房子。有一片树，经济价值特别高，特别昂贵，开发它把它砍掉，补偿起来合算不合算，这些都是思考的方向。

    第七，银行利率走势研究。因为圈地一方面是实力的代表，另一方面圈了地以后这就是土地银行了，因为地的升值潜力在过去的几年远远大于银行的利率。在我们研究银行利率以后对升值以及利润状况，就更加做到心中有数了。所以很多大的发展商在总结他们开发经历的时候，他们觉得赚钱都赚在土地上，我在拿地的时候比别人先发制人，实际上我的利润从土地升值而得里的。我们还要研究一些土地的周围，包括地本身的自然的污染。曾经有个说法，广州有一块地，过去这个地是农药厂，后来就传了一个小道消息，这个地方没有老鼠没有蟑螂，因为是农药厂，很大的味，后来那个地方如果开发住宅，将传出没有老鼠和蟑螂，那么人类的生存也碰到危险，发现哪个老鼠和蟑螂可能人还可能存活，生态比较好。所以说关于自然的污染有很多污染，比如矿物污染。特别好山地这里有没有放射性的污染。因为矿物污染是看出来，觉得那个地方很好，要测的话，当你拿地的时候对矿物污染情况要进行测量，别拿了地里面含汞很高，那就是麻烦了，这是思考的一个方面。

    像医院里面在埋放射性的医院，医院的垃圾埋很远的地方，如果被人知道了，这个地方有附近埋污染放射性的垃圾这块地很麻烦，表面很好，一旦传出去对未来的开发受到影响。包括一些电磁波。我们在地块周边如果有一些高压线，高压线晚上会发出嗡嗡的声音，包括一些电视发射塔。当然现在没有最后论证微波发射对人体到底有多少危害，我们已经有感觉，手机打多了确实脑袋不舒服，有一些影响，不能说损害。我自己有体会，我８９年就开始用手机，很早用大手机，我现在就往这边挂，放久了之后觉得不太舒服，可能心里有一些障碍，看报纸的东西多了，一些大的电视塔，微波发射站可能会发出很大的微波，不管怎么说将来在这个附近做开发，如果哪个老百姓一说，你看手机都有危害，那么大一个手机树在那儿，肯定天天都有危害，导致房子不好卖，广州已经有这样的先例。

    像一些不太舒服的建筑物，比方监狱，我们在武汉这块地就在监狱旁边，确实那个地方不错，旁边就是一个监狱，左犹豫右犹豫，那个地方可以把房地产的价值损失很多。那个地方是一个监狱，没人敢做，跑出来第一站就是小区。但是反过来从心里上逃出来绝对逃不出这个小区，越远越好，绝对不会逃跑到这个小区。总体上来说很多东西不好解释。比方山看起来很好，就可能考虑这个地方在山洪爆发的的地方也是出水的地方，也麻烦，对这块地的价值也会降低，再包括一些坟场。

    前一段时间广州的一个朋友给我打电话，说因为我以前认识碧桂苑的老总，让给折折价，碧桂苑房子确实很便宜，窗户可以看到对面的坟场，打电话给公司员工，我可以给你跟老总说一下，他们调查那个地方景观可以看到坟场，他说没事，外公埋在这儿，不同人有不同的理解，对风水上的理解。从我来讲，对阴宅不舒服，也是好风水，唯一不同选择阴宅不考虑交通。从普遍人的心里来说有不同的物体的存在，都会对我们看地会发生影响的。

    包括社会污染研究。我们在看地的时候，我们曾经在西安看一块地，那块地旁边有一个村子，那个村子周边的派出所人就说，哎这个村子里的杀人犯最多，老出杀人犯，那就很麻烦，你在周围看地，周围的村子的治安状况不好，也会影响地块的价值。我们在思考问题的时候，不仅要考虑自然方面的因素，还要考虑社会方面的因素，包括一些居住文脉的影响都要考虑到。这个地方过去历史上有过什么样的故事，有过什么好的故事，有过什么不好的故事，因为一旦买了地做开发的时候，很多你想象不到的故事都会出来了。有的是有利于你的，有的是没有利于你的。这些在选地的时候都要把握。

    竞争拦截性研究。我们在圈地的时候往往跑得比较远，离城市比较远，当你跑得比较远的时候，发现这块地价格价格，比你离城市更近有没有相同的地块，当你做得更好，别人拿到比你优势的地块，你的优势很快被他取代。你想到拿这块地的时候，在你的前面在你更好的地方，还有没有能够取代你的地带，如果有的话要把它研究透，它多少钱，他能做什么开发，这都是我们在圈地的时候要考虑的。通过以上十个方面的来确定土地开发价格。
 

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