作为比较理想的金融产品，中国实施的分界线信托基金是一个很糟糕的产品，但是没有办法，中国目前的状况推不出更好的，这也是没有办法的办法。专家的观点资金渠道和核心竞争力将成为上海地产企业的命脉，这个标题非常清楚，也就是说如果没有资金，没有核心竞争力，核心竞争力是什么，你所有的东西或者别人没有的东西，或者你的专业化程度，或者你在某一个领域有独特的地方，如果你没有这些的话，你既然没有命脉的话，房地产就没法做了。

    专家接下来说，起一个名字叫后房产时代，是什么概念呢？REIT加上专业管理将成主流，如何将境外资金和国内的信托基金有效引入到项目中，是各开发商应积极面对的课题，也是企业蜕变的必经之路。言外之意，不走REIT专业化管理的话，那就只有死路一条了。文章没有看，我只是看了看标题，基本上我是认同他的看法。实际上我们今天讲了半天，也都是围绕房地产融资，为什么要房地产融资，房地产融资是寻找发展新的途径、新的渠道。

    这是刚才百年建筑的朱总给我的一份报告。

    有学员提问，在香港创业板上市时，融资金额如何计算？与公司现有的净资产额关系如何？

    这个问题提得相当不错，河北中美房地产公司。这个问题我会在适当的时候我会更详细的讲述一下。但是融资金额如何计算，也就是说你打算筹多少资金，取决于三个方面。一个方面你自己的股本方案是多大，我如果是一千万的股本方案，我有一千万股，一千万股你打算拿出去多少到市场上兑现。什么意思呢？一千万拿出40％，400万股票送到市场上去，400万的话是一个先决条件，你的股本百分比多少，比如20％。其二，每一支股本定价，我们说的定价是IPO，第一次到市场发行的价格。如果是说，定价为每股10块钱，四百万，你融资四千万，定价二十块钱，你就是八千万。所以说，取决于这两个方面。

    接下来的问题是，你怎么定的是十块钱二十块钱还是五十块钱呢，这就复杂了，这是非机械性非数学问题，它是一个随行就市，也就是说你要对市场的判断，取决于在市场最好的机会去发行它，你就会筹集更多的钱，换句话说如果市场不好，很多就发不出去。另外一点，跟宏观形势都有密切的关系，比如说过去香港创业板或者香港的股市市盈率基本上都是在十以上，现在的香港股市已经承受不了众多的中国企业上市，现在香港股市快累垮了，香港股市差不多快关门了。这是简单的回答，详细的回答，我会在适当的时候再给大家详细说。先给你们解解渴，你们可以随时打断我。

    今天上午在这个表之前，我们讲了金融体系，这是证券体系，金融体系主要是三大支柱，信托只占了一小部分。还有风险基金风险投资，风险投资在金融市场也是不入主流，为什么风险投资不入主流呢？风险投资是一个非框架型的非约束型的金融系统。什么叫非框架型、非约束型的？比如说银行，无论是中国也好，外国也好，有严格的银行的法规，证券行业的监管力度要比银行还要厉害，保险公司也同样，言外之意，这三种都是约束型和框架型非常强的，相比之下，风险投资是无约束型的投资体系。什么叫无约束？无约束相对来讲是指民间的，民间有可能是一个机构，它跟其它的金融机构区别是什么？这些都需要有政府的牌照，不能说张三想开一个银行就开一个银行，李四想成立一个证券公司就成立一个证券公司，保险公司也一样，风险投资公司至少在国外也可以成立一个风险投资公司，我也成立一个风险投资基金，张三李四你们俩都可以成立，这就是非约束型的。所以说，风险投资在金融市场也是不入主流的。这些是主流的金融体系，往往风险投资公司都是为证券公司打铺垫做基础的。尽管是如此，风险投资从政策上对他们的约束并不是太多，尽管如此，但是中国情况跟我上述情况完全不一样，为什么会是这样呢？因为风险投资公司的设立跟传统意义上公司的设立，差异非常大，甚至可以说差异相反。我举一个简单的例子，在目前，风险投资公司在国际上通俗的做法全部都是合伙制，这里边有两个角色，一个角色是有限合伙人，另外一个角色是无限合伙人。按照中国的公司法，谁出得钱多，谁是大股东，按照风险投资，我们说在国际上谁出的钱多，谁是小股东。这两者的话，出钱少的人，他扮演是一个表演者，是一个执行者，比如说大家刚看完对话，杨致远创业的时候，杨致远是在波克瑞上大学，他只是一个学生，我们看看戴尔电脑，看看中国网易的丁磊，也就是这些人他们当时成立公司的时候，杨致远可能兜里有五千美元，也可能一千美元不到，换句话说这些人可以说身无分文，最有钱网易有十万二十万人民币，他找这些钱，今天上午我提到迈克文IDG公司，他给中国很多的科技企业包括计算机世界报、金蝶软件等等投资了很多，包括中国李延红的百度搜索引擎，风险投资的话，一类叫做有限合伙人，举例说杨致远投一块钱，孙正义软银可能投一千万，这个等式变成是，占的股份占80％或者占90％，这边投的一千万的话，也许才占20％。按照中国的公司法，这没法解释，这解释不通，正是这个原因，所以说风险投资在中国搞了这么多年，基本上搞得很不成型，人大常委会副委员长成思危两年前我给他们策划过一期栏目，对话成思危解读风险投资，他98年还是99年，在人大常委会上提出一号令，中国要设立风险投资法，但是四五年五六年都过去了，这个东西仍然出不来，出来的一个原因，这里除了跟现行的法律法规相背，而且跟我们很多习惯性的意识都是相背的。杨致远出了很少的钱，虽然别人出很多的钱，出钱多的人，他叫有限合伙人，他只对他出的资金负责，言外之意，如果公司垮了，我刚才给了你一千万，我就赔一千万，多了别找我了。杨致远虽然出了一块钱，但是如果公司垮掉了，公司还有其它额外的债务你要负无限责任，换句话说你倾家荡产，你也得要赔。也正是这个原因，美国也好、加拿大也好、欧洲国家都有保护一个人的生存权力，什么意思呢？最起码让这个人过一个相对来讲比较体面的生活，这表现出比较仁慈的一面，也就是说如果你倒闭了，你要豪宅又有好的汽车，政府都会把写东西卖掉，顶多让你住一个普通的房子，没准给你一个破车，够你生活用的就可以了。你不能够剥夺他最后的生存权力。类似的案例也很多，但是这不是我们主要的内容，我就不给大家讲故事了。

    我说的是，很多公司的起步，戴尔电脑、乔布斯两个中学生，他从叔叔那儿借了五百块钱，戴尔电脑从他妈借了五百块钱，换句话说这些人你们能够说出名字的人，乔布斯、德尔电脑、微软、比尔盖茨、甲骨文的创始人和总裁，除了比尔盖茨，比尔盖茨来自富家子弟，钱稍微多一点，其他人基本上靠借钱，全部走的是风险投资这种模式发展起来的。同样，比如我们说丁磊，自己是大股东，他大概占60％，丁磊投得最多是几十万人民币，我说的是起步的时候，后来是其它人投的钱那就多了，几千万美金，是这样一个概念。因此风险投资第一在国际上对新兴行业的催生起了不可磨灭的作用。中国从理论上和一些政府官员那儿对风险投资看得非常重，人大成思危主抓这件事情，但是遗憾的是，到现在也没有太多实质性的进展，因为中国的公司法完全得修改，很多是和我们相背离的。正是这个原因，凡是在中国做得比较好的到了境外上市的公司没有一家不是靠风险投资公司的资助，比如说刚才我提到了网易、新浪、搜狐，有人说这些都是网络公司，OK，小灵通，UT斯达康，给他投资最多的也是孙正义，金蝶软件投资最多的大概还是迈克文，言外之意的话，中国高科技也好，或者说是高速发展的一些企业，他们得到很多的都是由于风险投资的资助，杨致远的雅虎更不失例外。

    说这些，大家可能搞不清楚，在投资的时候，今天上午我举一个例子，黄宏生是创维的创始人，2002年还是2001年组织一个高级团队七八个人到美国找风险投资，但是他的类型有点不大对，所以在美国住了半年多找不到，最后好不容易在欧洲找到一些，我的意思是说，今天在给大家讲金融的知识，自己有一个明确的定位，你知道什么弦是往哪儿用的，你企业的类型或者房地产应该从哪儿找钱，否则的话，可能费得力气挺大，但是方向不对。

    证券市场是一个非常庞大的体系。上面部分是货币市场，货币市场解决短期的资金问题，货币市场更多是债权的形式，股权的形式基本上是很少的，都是债权的形式，我再提醒大家，大家要是哪不明白，丁老师，什么是债权？没关系，你们可以问我。什么是股权？都可以问我，别不懂装兜，你要不问我，讲过去就过去了，你最后还稀里糊涂的，我是说你好不容易碰到一个明白人，不明白直到讲明白为止。

    货币市场主要是债权，货币市场主要的定位是短期资金，其中也包括一些长期资金，但是这有一个前决条件，在短期之内是可以变现的，金融资产一个重要的特点就是变现性，比如说你可能买十年期的国债，你说到期银行付本还息，你可能是说，你用不了十年，如果这个国债存在二级市场明天就可以给它卖掉，从它的性质来讲，期限是维持十年，长期的，但是在具体操作上又是短期的。

    第二个部分是资本市场，资本市场对我们来讲目前是最为重要的。这些都是钱的市场，但是资本这两字意味着长期，凡是你见到资本，你就可以把它想象成长期的意思，不是你们所想象的资本运作资本运营，没个东西，资本没法运营。资本市场分成两类，一类是产权市场，说白了产权市场就是我们所说的股票市场。在这儿说一句拐弯的话，中国就是因为对证券市场太不了解，所以说走了很多很多的弯路，什么弯路呢？比如说这是证券市场，证券是集合名词，证明它是一个复数，它是一个集体名词，就像我们说蔬菜似的，一说蔬菜，你一想到蔬菜，哎哟蔬菜，可能是黄瓜、西红柿、土豆，这都是蔬菜，你不能把土豆就叫做蔬菜，土豆就是土豆。比如说我们上海股票交易所，深圳都应该叫股票交易所，而不应该叫证券交易所，国际上也没有这么叫。很早以前五年六年前、七八年前，在我建议之下，他们把英文给改过来了，中文还没有改，这是一个误导。

    另外一个现象，股票市场实际上就是产权市场。由于对产权市场的界定不清楚、不理解，所以说中国各地，大家可能都知道，出现了很多中关村产权市场、中国产权市场、武汉产前市场，中西部产权市场在西安搞得不三不四的，从它刚一诞生，我就知道，这个东西不三不四、不明不白就没法走，所以到现在，中国的产权市场活不活、死不死，因为他们对证券可以说知之甚少，不了解，所以说走了很多很多的弯路地投进去很多钱，最后没产生任何结果。

    我们说产权市场，资—资产，权—权益，你买了海尔的股票，每一份股票不但代表海尔资产的一份，也代表了它的权益，什么叫权益呢？海尔公司决定要建一个新的厂房，他得尊重股东的意见，如果大家都反对的话，这是你的权益，这是你的投票，你还应该享受分红的权益，如果海尔市场好了，或者分红，得有你一份。我们现在国家的股票市场很多股票是不错的，赚了钱，但是不给大家分红了，剥夺普通投资者享有分红的权益。所以，产，是资产，权是权益，权益包括好多的内涵，投资权益、决策权益、分红决策等等，这是产权市场，产权市场是股票市场正确的或者说比较全面的称谓。在国际上股票市场分类非常多，我们国家就没有债券市场，刚才在饭桌上有人问我这个问题，中国债券市场什么时候能够出来？

学员：

    企债这一块，目前国内的企债现在的基础设施都是比较大型的。

学员：

    我当时提的问题国外债券市场特别多，特别是公司债，什么样的公司，只要能发行出去就能融到资金，中国的债券市场发展的主要障碍是什么？

回答：

    中国债券市场发行的障碍是什么，因为刚才我说了，饭桌上我光顾着吃饭了，饭没有怎么吃太多，现在有机会政治回答你的问题。

    看起来这些东西都是证券的产品，但是这里面有很多是相关性，很多东西是一环扣一环，假如说，你还没有学会走，你怎么去跑呢，因此从顺序来讲，一个企业、一个国家，它必须得先搞好股权市场、股票市场。为什么说要搞好股票市场呢，因为股票市场透明度和敏感度都要高，透明度的话股票信息的披露，对股票市场的监管，股票市场对股东持股，公共监督权，大家都在监督它等等，还有一个就是流动性。什么叫流动性，随着股票市场，你买的股票价格在变，你一定会关心，新疆德隆股票怎么垮了，你一定得关心这个。也就是说股票市场作为证券的一种产品，它的敏感度要干，从政府监管的角度来讲要严。所以说，在这个基础之上，才能发行债券，债券相对来讲透明度差一点。刚才罗总说得很好，中国债券市场仅限于一些大型的国有企业或者特殊项目，通常的情况都是上市公司要发债非常容易，如果不是上市公司的话就非常难，因为这里边有公众信誉问题、监督等等。你的债券好坏跟股票不一样，股票好坏你一看新疆德隆系列股票湘火炬飞涨或者飞跌，你马上可以很直接，你知道股票跌了股价涨了，你就研究它为什么。债券市场荣誉它是期限性的东西，什么叫做期限性的东西呢？是三年期、五年期，你可能关注我回家睡觉去了，我知道那个债权2怎么回事，没到期呢，因此需要有其它的机构代替你替你监督它，因此债券要评级，债券是几级，是三级还是AAA还是BBB、CCC，AAB、AAC，把债券分成三六九等，哪些公司的债券是值得投资的，哪些是垃圾债券，哪些是高级债权2。现在的这些中间的行业刚刚起步，比如中国有一个忠诚新，专门做评级的，这一套体系还密友。很遗憾，债券市场这个路，路也挺遥远。

    同样，话扯回房地产信托基金，房地产信托基金也存在评级的问题。房地产信托基金并非有些人我开会的时候房地产信托基金规模还要大，还要怎么着，没有道理，产品很不规范，很不完善，缺陷一大堆，没有办法避免风险，如果说再扩大，比如房地产信托基金是什么级，是投资级别还是垃圾级别这都要有说法的，谁给它评级，谁给它监督，谁给它打分，中间环节都不具备。所以说国务院也好，上层也不可能只是说撒手干吧。

    中国知道最多的就是普通股票优先股票，在国外的话还有垃圾股票、股票认购证、可转换债券等等。除此之外，资金的长期市场是债券市场，这就是刚才我们所讨论的除了公司债以外，还有在美国和加拿大还有联邦债，这是美国财政部发的，中国的外汇储备有一部分已经购买美国的国债，也就是联邦债。除了联邦债以外，还有市政债券，市政债券是在市一级或者州一级，在中国目前政策法规条件下，现在不允许市政对外公开发债，事实上尽管名义不允许，但是变相各种各样的市政债已经有了不少了，特别是更下一级的，到了农村过去的乡镇政府欠的债非常多，虽然市一级和省一级不许举债和发债，但是到乡镇一级就已经不得了，恐怕弄不好会演变成一个金融窟窿和金融风险。

    我简单介绍一下市政，美国要买了联邦债，三级税，联邦税、州税务、地方税。你买联邦债的话，联邦这个税可以减免，你说了，你在达拉斯住，你买达拉斯市政政府发行的债权，修高速路或者修水坝也好，当地税和本地税可以减少，同样一个道理，大家可能听说过比如在美国学校分州立大学、私立大学，州立大学等于州政府拿纳税人的钱去设立或者经营的学校，这叫州立学校。州立学校对本州的居民学费很低，为什么对本州居民学费很低呢？比如在上德克萨斯州大学，如果是德州的居民，一年只交两三千美金，如果是中国人到那儿去，最起码要交两万美金，因为当地人纳了税，纳了州税，所以本州的居民享有学费上等一些其它方面的赦免。

    联邦债是非常复杂的，是指种类和期限。比如说从一个月期一直到三十年期的时间，数量上从一千美金到一千万，说白了选择的余地非常非常多，非常地广，有大票额、小票额，有长期的有短期的，非常非常多。

    除此之外，有些债券有零利率债券，比如说新浪网、UT斯达康也就是小灵通这个公司、搜狐等等，他们在去年的十月份到十一月份每个公司都发行了一个多亿美金的无利息可转换二十年期的债券，也就是说他们从市场上筹集了一个多亿的钱，通过债券的形式，而且还不需要交利息，二十年无息的。有些票面为零，实际内涵的利率，比如说你买十年期的债券，票面没有告诉你，债券给你多少利息，但是你买的时候，是以折扣价买的，比如说这张债券是一千块钱，你现在可能是以870块钱买到的，到期五年或者十年，把债券兑现的时候还一千块钱，利息是内涵利息。

    债券的形式还比较多，跟我们最有直接借鉴意义的话简称MBS，这是房屋贷款，房屋抵押贷款债券。房屋抵押有了实物，房屋抵押还要贷款，债券。这是对中国金融市场，尤其是房地产金融，最有挂钩的，这是从宏观上来讲，因为中国现在最缺的是这个东西，中国现在没有这个玩意儿，大家都是在纸上谈兵。

    刚才我提到了，现在这个作为债券市场，这已经是美国最大的债券市场，还超过美国政府的国债，超过公司的债券市场。

    再往下就是衍生市场，我们也可以管它叫派生，派生和衍生，也就是说这个市场是由别的东西演变而来的，比如说房屋抵押债券，这就是衍生品，为什么管它叫衍生品呢？第一个，它是一个房子，你有房子没有钱没关系，这是一个中介，这是银行，银行给了你一百万，给你一百万以后，银行给你钱实际上是以贷款的形式给的，投资机构再把贷款变成价值一百万的债券，当然这是简单的流程，具体做法不会把一个作为债券，它是把张三李四，把整个的银行房屋抵押贷款都给它进行证券化，这样形成了一个房屋贷款债券组合，这个组合才具有投资价值，才具有风险分散的功能。

    说到衍生品，房屋抵押贷款债券，就是一个衍生品，它是由房屋贷款衍生而来的或者派生而来的。衍生品另外的三大类，一类的话，我们是界定为期货市场，另外一类是远期，还有一部分是期权市场。

    金融是一个体系，很多体系是一环扣一环的，比如说房屋抵押债券市场，这个市场是什么呢？它是衍生品，期货它是衍生品，这部分都是基础的东西，房屋抵押债券是属于衍生品，房屋很多证券的产品，比如说信托基金，我们指的是美国的，这也是衍生品。

    房屋金融市场就是衍生市场，很多都是由实物资产变成金融资产，再在金融资产之上派生而来，因此期货也是属于同一类的。期货市场过去对我们的生活关注不多，现在可以说对我们的生活是息息相关。息息相关打一个什么样的比方呢？你们每天都要看到国际新闻国际石油的报价，国际外汇市场的报价，甚至说中国粮油的价格一直在涨，你们知道为什么在涨吗？这些涨跟国际期货是直接相关的。比如说，过去中国石油的价格是自己制定的，也就是说跟国际石油价格是没有任何关系？现在中国石油完全受国际石油市场的影响，中国石油价格每天或者每两三天根据国际石油市场进行调整，国际石油涨我们也涨，国际低我们也低，今年跟我们直接有关系的，跟中国的经济形势直接有关的就是，说能源危机这个词可能有点大，但是今年能源短缺，恐怕要比去年还要厉害，主要的一个原因是石油能源价格上涨。我们知道，国际油价由于中东的局势很不稳定，再加上欧佩克的局势，所以导致能源上涨，能源上涨直接造成生产材料的成本加大了，什么生产材料，房子价格上涨，炼钢、炼铁，除了煤炭、电力、油类，因此的话，这是造成通货膨胀离不开能源。今年的形势根据国家发改委，比去年严峻得多。去年夏天我去一些城市，很多城市大概都干半天。大家有没有从江南那边来的？现在在好多地方已经开始限电了，这些都跟期货有关系，同时跟我们的房价和钢材都有关系。包括航空，五月份的话，航空机票普遍上涨，直接导火索油价的上涨、燃料的上涨。十年前大家手里握一本书，我建议总理过中国期货市场如何走，当初中国期货市场搞得非常多，也是我的建议让国家把期货交易所统统关闭掉，从过去的六十多家现在仅剩下三家了。当时不关是不行，导致中国的通货膨胀迅速上升，导致两位数字，而且很多地区高两位数字，比如三十、四十等等，中国经济几乎到了脱轨的边缘，正是这个原因，总理临阵上阵，中国银行的行长李贵宪被当即换下来，这是历史了，我们就不说了。

    我们说的是什么，中国是一个能源消费大国、能源生产大国，中国是一个粮食、棉花生产大国，中国如果没有自己的商品期货交易所，包括未来的中国，将是一个永久无法弥补的一个损失，这个损失的话，是无法用数量计算的。什么意思呢？过去中国的老百姓的吃饭、穿衣跟美国，跟澳大利亚没有关系。中国如果在商品期货上面不能够占有一席之地，不能够有自己的领导地位，这就意味着中国的价格就会被别人牵着鼻子走，这就是我说的为什么中国现在燃料能源的上升，能源的匮乏，再包括最近粮油价格的上涨。

    大家都听说过欧佩克组织，欧佩克组织成立的目的就是为了要控制价格，所有这些石油生产国联合起来，要跟国际期货交易所进行抗衡，没有这个抗衡他们自己的话就没法保护自己的权益。再举一个简单的例子，像巴西，我们喝的咖啡，巴西是生产大国，但是种咖啡的人现在是喝不起咖啡，为什么呢？因为价格的决定不在他们的手里面，而是在国际期货交易所，正是这个原因，最近的油价上涨主要原因是欧佩克卡特尔组织托拉斯组织，这次联盟统一达成协议，要控制石油的生产量、要封顶，再加上国际政治边缘形势很不稳定，所以导致全球性能源上涨。这个趋势随着中东局势的恶化，现在很有可能演变成下一场全球性能源危机，这是一个导火索。另外一个重大的导火索就是沙特阿拉伯，沙特阿拉伯现在是全球已被探明石油储存量和可开发可开采的石油是最多的，现在沙特一个是受到了内外的不安因素的影响，内部有很多人试图推翻沙特皇权组织，外部的卡特尔相对来说沙特比较亲美，这两个都是造成下一次能源危机。如果能源发生危机，全世界也得危机，等于火车没有燃料了。

    期货对中国过去好像说是没有关系，但是现在跟每一个人，你不能不吃饭，你炒菜用的油，你穿的衣服，甚至你坐出租汽车的价格，北京市出租汽车价格的上涨，两次上涨直接的导火索国际油价的上涨，由于中国十年前没有做很好的规划，没有远见，所以说，中国现在一个是永远，而且不可逆反的损失。打一个比方，中国为了发展自己的民族汽车，过去采取很多关税壁垒的政策，没有这些政策，五年前如果是中国汽车市场开放程度达到美国和澳大利亚、加拿大也好的程度，中国现在就没有国产汽车，它没法生存，不要说五年前，即使是今天，中国的汽车的开放程度达到北美或者其它发达国家的程度，中国的民族汽车行业也不会不复存在，发生的时间和速度用不了一年，用不了一年或者半年，恐怕也是几十个月，夸张一点的说法一夜之际，原因很简单，在美国买一辆日本的本田也就是一万五美金左右，当然根据配置不一样，甚至比这儿还低，外面生产车的成本是二分之一三分之一，中国的汽车行业没法生存，中国唯一生存的办法通过关税壁垒，同样一个原因，中国商品的价格，由于过去这些年的失误，没有培育中国自己的价格体系，最后导致在重大商品方面只能被别人牵着鼻子走，那就变得非常被动，等于是说，中国民族永远的悲哀。这是期货。

    上面说的这些只是商品期货。除了商品期货的话，真正的期货是在金融期货，金融期货大家可能知道，有的人在金融方面股指、期货或者衍生品等等，金融期货的种类非常多，打个比方，所有的金融产品都会有金融的期货，而且它的交易量非常大，

    下面我们看期权，期权是全世界发展速度最快的金融产品。从投资者的角度来讲，从市场运作来讲，我们说现在这是最受欢迎的。目前的话，芝加哥期权交易所是全球交易量最大的，我们大家通常只听说过股票交易所，但是事实上期权交易所发展规模和速度都是股票市场不可比拟的。

    最后一部分，

    共同基金。共同基金的种类是非常多，五花八门，目前中国证券市场的一个热点就是共同基金，我们说开放式共同基金。共同基金在全世界都非常非常地流行，比如说北美，光是共同基金的话将有上万支，这个共同基金其中也包括我们所关注的房地产共同基金。共同基金根据它的设立，每个基金的定位不一样，有房地产共同基金，有股票基金，即使是股票基金，有不同类别的共同基金，有的是风险比较高，有的风险比较低，还有一些是综合性的，包括债券式的共同基金等等。

    对我们大家来讲，我们现在设计的一个是什么呢？我们大家关注房地产这个行业，金融证券化或者对一般的企业。对中国的企业最缺乏的是长期的资本市场，因为中国本身这个市场很不发达很不完善，另外中国这个市场没有很好的资本市场，资本市场缺陷很多。在我们涉及到证券化过程当中，第一步做的是产权证券化，换句话说得想办法把这个公司把这个企业或者基金能够上市，上市之后再走债券，换句话说一旦这个企业变成上市公司，要想再发行债券一如反掌。反过来比登天还难，如果不是上市公司想发行债券难度是非常大的。

    我把金融市场给大家展开了，所谓展开是说，金融市场和房地产之间的相互关系，我给大家解析一下彩色图。我们现在所处的位置大概都中间这个环节，中间这一块是你的根基，实物资产，你每天盖的楼和每天盖的房子或者生产的东西，这是一个实物资产，实物资产的话，它是变现性、流动性都是非常大非常弱的，我们可以通过很好的金融工具，什么样的金融工具呢，根据你的类型，我们说房地产公司可以设计一个比较好的股本的方案、股本结构，包括你的市场定位，设计好了以后，在全球金融体系当中如何对接，如何把你所做的业务所处的行业，风险系数、回报率、成长性综合在一块，你只有全球金融体系之上，才能照准自己的位置。在这个阶段时候房地产是不动的，你通过很好的工具，很好的模式给它证券化，推向金融市场，用我的话水就由于的水，资金可以滚滚而来，唯一需要做的是保证你的企业能够有很好的增长势头，你唯一要做的在公司运作管理当中不要做不该做的事情，违法或者说信息披露，你别骗人家，别虚假信息。除了不干这两件事，把这个公司经营好，其它都是市场替你负责的，言外之意，你只要保证公司经营得好，这个公司的话，不想要钱，市场也给你送钱来。再一个你别做违规的。
 

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