低密度住宅发展趋势（EMBA速记稿）

-----课程讲义-----

（专业方向：行业管理与工程  房地产）

   大家下午好！

    给我出的题目是比较难答的一个题目，发展趋势，做一个算命先生。低密度的住宅和发展趋势可以从很多方面去谈，不同的角度。我想了想，题目这么大，到底怎么谈？但是确实又挺有意思，未来总是让人比较兴奋的一个事情。我想和大家关系比较密切的角度谈这个问题，和大家的操作，从开发企业对它的决策、发展思路，对未来的把握，建筑比较密切的角度来谈。我想提几个方面，中国以前叫四化，用俗一点的框架谈一谈，低密度住宅有四大发展趋势。第一市场定位细分化，第二个产品定位的差异化，第三个是开发区域集中化，第四资源整合精英化。我非常不愿意做框的东西，很容易限制思路。还是从操作的角度来谈一下。

    第一个，关于市场定位细分化。低密度住宅现在一般的理解是郊区住宅，实际上城区住宅也有一些低密度的状态，所以我们现在理解基本上把它当成，虽然是郊区这一块低密度住宅，从解放前盖的房子都是低密度住宅，北京的四合院全是低密度住宅，没有超过１容积率的。很多城市没有盖容积率超过一的住宅，带电梯的住宅，包括到青岛，带电梯的住宅都很少，大量都是多层，容积率都比较低，能不能定为低密度住宅，定义很复杂，谈定义谈不清楚，我们用姑且大家理解的角度郊区化容积率比较低的住宅。从这个角度来谈，总的来说低密度住宅它是属于中高标准的住宅，生活的标准应该是比较高。比如像回龙观和天通苑大家不太愿意把它算到低密度住宅区，如果这个计算进去比较复杂，使得大家对它的认识就说不清楚了。因为作为经济适用房解决城市基本需求的住宅，商品化程度也不是特别高，我想这一块也应该放在外边，我们不去谈它。

    抛开这个之后，我们所谈的低密度住宅是比较高品质的住宅，所以它面对的人群是中等以上的消费人群。大家之所以说牺牲到城里的便利和繁华，中国人在城市里，因为中国大多数的城市都不是很繁华，包括在北京，我一直认为在北京做市民是很不如意，小日子过得很不滋润很不舒适，原来阶级斗争，现在国家大事，一出门给领导让路，买东西就是几个大的商城，离家那么远，还不如小城市，一下楼什么都有，吃喝拉撒什么都有，从头上下伺候得很好，从肚子伺候到外边，非常有生活气息，这才叫城市市民，您在这里就是企业家，管理者，你到大街上你就是市民，但是你在北京当市民就不是很好，这个地方的日子过得不是很舒适，我来这里我觉得做了巨大的牺牲，我把太太请过来，她觉得她做了巨大的牺牲，每次我们一回北京，都是我一个人先回来，他们都是再住住，在深圳或者汕头，那实在不行，不能让我一个呆久，最后只好过来。包括像北京这样的城市化的水平还是不够，我们现在面临的一个现状，城市化的水平不够，离都市挺远，城有城墙，现在盖了一堆的房子，都，更繁华便利，东京都，离那个还是很远的。中国城市还有巨大的发展空间，还可以变得更繁华，更活跃，更有活力，更有魅力，更有风情。城里的文章可多了，我回去动员潮头老乡到北京，北京的一个炒好味一年的一亿两千万的营业额，纯利润得超过五千万，那是什么东西，那个东西搁在汕头没人去，吃更特色更有经济实惠，享受更好。这儿有很大的发展空间，很多的潜力，大多数的城市居民，城市化的瘾没过完，没有很像样成为城市市民伺候很好，这是低密度住宅的基础，因为中国城市化本身发展周期太短，大家对都市人繁华的留恋和贪婪还没有过去，城市魅力的塑造还是不能忽视的。

    现在都市的发展，尤其像北京和上海，由于密度的原因，密有建筑物的密度，有车辆的密度，人口的密度，种种密度，再加上工作的压力，约会的频繁，使得有一种受到巨大的压力的感觉，走在大街上四面都是高楼大厦，你会感觉到压力，你在人缝里钻来钻去会感觉到压力，车想动动不了有一种压力，对这个东西有一种逃避，一种超脱远离的心理需求，郊区住宅最早在这种心理动机驱动下出来的，大家远离这种感觉。大量的人往周末跑，风景区散散心，坐在这儿很累，有轻松一面，工作上的事我不理他了。我现在最大的享受九是出差，出差整个人全轻松了，就是一种休息，所以大家要利用。

    这种由于工作环境和密度增加，导致大家向低密度自然环境的去释放放松的需求，这是目前的低密度住宅最大的动力，

    ９８年写过一篇文章，关于郊区住宅的思考，北青报的编辑加了一个标题，思考明天我们将住在哪里，郊区住宅首先应该从中产以上的阶层开始发展，因为先发展第一批大资就是上层的非常顶级的这些人做第二住宅，先发展这一部分。其次就是中产阶级，先出去，先中产阶级出去，先不要一下子把贫苦的老百姓迁走了，北京第一批的郊区住宅库存林千万房子会剩下来，二十万买一套房子的人来不了这个地方，这个地方的生活成本太高了，每天来回坐公交车，买包方便面那么远，看一次病花多少钱花多少时间，小孩接送累成什么样子，生活成本太高了，刚开始不适合于中等以下阶层出去，起码得中产阶级，起码得有车的人出去。第二住宅基本上是两个城，主人开了车上班，太太开着车能出去，我要是住在郊区，我家里怎么办，我现在准备再买一个车，买一个不要太贵了，接龙孩子，平时出门方便，我一出门我太太打电话给司机，待几个小时，我能不能出去逛逛街，一个车两个车，我建议起码也一个车人先出去，就是中产阶级。

    笼统来看，这种趋势实际上低密度住宅阶层性特征是很鲜明的，社会上比较高社会经济地位的人这批人有什么特点呢？这批人阶层的归属意识很强。很愿意找一个群体，比较有高社会地位的群体进去，某一圈子里的一个人，包括用社会学的理论标签理论，要贴上一个标签，我是某一圈子，其实这个现象在其它的领域也经常出现，包括在工作领域或者在职业领域经常会出现有一个圈子，不同的圈子氛围很浓，我们是这一群，您不是，您还早，争取进入这个群体，这种现象在往后的二十年愈演愈烈，包括在美国，你说你干什么工作的不是很重要，你是什么俱乐部里的人，这个特征特别明显，你是不是常青腾俱乐部出来的，差很大的。光说大学毕业生还不够，在中国早几年我记得我刚毕业那阵子北大没有什么价值，一看学社会学大家不感兴趣，社会学有什么用，不管你学什么专业，前面北大觉得挺管用，我的师弟师妹比我幸福，出去找工作，大家重专业不重学校，我考大学的时候，我成绩比我们学校第二名高一百多分，我毕业面临着很凄惨的状态，现在好了，熬了这么多年，现在没关系，现在学校也开始注重品牌效应，名校和普通高校的差别差很大，在名校的专业越来越淡化，这是整个的社会区分，再往下还得分，这种趋势，圈子越划越小，圈子门槛越来越高，这是整个社会发展的趋势。俱乐部文化，沙龙文化，到法国英国就是什么沙龙，你是指某沙龙的成员，对整个生活社会的价值影响是很大的。这些现象目前正在萌芽状态，大多数人没有找到阻止，组织正在建立之中。现在有兴趣可以组织，我下面准备干一些这样的事，现在都是孤魂野鬼，大家没有归属感，我是谁，办公室位置是我的，家里房是我的，缺乏一个结构把它组织起来。所以导致很多社会问题的原因，经常去不该待的地方待着，因为没有归属感，没有社会的归属感。这个空间非常非常大，郊区住宅今后的细分的倾向和这种社会的需求社会发展的趋势是密切相关的。整个的消费阶层追求归属感，追求标签，追求阶层，找自己对号入座的地方，找准这样的倾向非常严重。作为郊区住宅开发要适应这个趋势，这是第一个问题，市场要细分化，不能笼统盖几百套房子，低密度的房子面对北京城的一千多个人，这是不行的，一定要说清楚你是给谁用的，什么样的一群人，他在社会里边是属于什么样的阶段，他有什么样的经济基础和上层建筑都得研究透了，上层建筑的标准和观念，思想意识、精神状态要研究得很细节，我的社会学的角度，都可以用得上的，这两天我在做关于低密度住宅项目定位的报告，这两天我自己说着说着得很兴奋，跟周围的人一说很兴奋，我们可能要给一小批人，因为我们总共三百套房子，可能这帮人要找到组织了，同志们肯定能兴奋起来，技术方法，很好的建筑，我觉得这个没问题，绝对国际化，为我所需，全世界范围内找，什么设计师给我们盖什么房子，我们先研究这批人是怎么回事，研究透了再做事，全世界的资源，请美国的请贝氏家族给你做设计都可以的，只要付设计费做得下来都没问题，你做什么人把这些研究透了，一看就找到组织了，房子一看果然不错，这个感觉比看到一个房子感觉要更强。光一个好房子，和我什么关系，今后所有的房子不会差，英格兰式、法国式，这几个式全世界大的风格就这几类，在这里边这个工作每一套都是不一样的，一方面是建设师的努力，在此之前关于对客户的研究这一块要做得更透一些。

    我经常交的朋友，国外的建筑师做一套独立式的住宅待半年时间，量身定做，完全根据兴趣爱好，收费比较高一点，少的几万美金，多的几十万美金，精雕，慢慢研究琢磨。他已经考虑到个性化的问题，个性化是少数，顶尖这部分，比如五十亩去做，就那么一点点人，你给他做，那就是量身定做，五十亩地，花半年时间做设计，花三十万美金做一套方案，可以的，大多数人做开发项目不是这样的，大多数叫类型化，一类一类的人，一个圈子一个圈子的人，这里边的定做的细分，物以类聚，从建筑符号，到入口大门到园林、景观，到会所，到室内，都让看到，让人感觉暗号对上，一看就是我要的东西，这就找到同志了，一看地下党就是这种感觉，一看这就是我们要的东西，把这群人描述出来，你就能做出这种东西。

    在技术说法上，我认为根据技术说法都趋同，因为这些人都能做到这一点，品质做好需求已经越来越成为基本的需求。把目标人群就两百人三百人很清晰地找出来，比如说我举一个例子，客户是什么样人，销售部告诉，我们的主力人群是３０岁到４０岁，就有问题，３０岁到４０岁差很多，３０岁是一个主管，３５岁是部门经理，４０岁是一个总经理，到底是主管还是总经理，３０岁在政府那儿，３０岁是科长，３５岁是处长，４０岁就是厅长了，在北京处长、厅长、部长差很大的，说清楚，到底是３０岁集中，还是３５岁，还是４０岁，他们可不一样。我最近做了几个，关于年龄研究做得很细了，我的观点五年已经是一个代沟了，差五岁说话可能有三分之一以上听不懂，不知道你想说什么。要差十岁一半语言听不懂，大家之间沟通有困难了，深层次的沟通已经比较困难了。你说了我也不听懂，我说你也听不懂。起码以五年为单位，细分一下年龄段，起码情况差不多，不能说十年，十年什么事都变了，所以五年要研究你的客户群，比如说我认为什么人最愿意出去，年龄大一点，但是又不能太大，你不能找五十岁以上那就麻烦了，因为这些我爸我妈一类的，他们没有过过都市繁华的，你让他到郊区不是回到原来的状态吗，因为医院、采购很方便，在城里待着舒适，本来在乡里待着，城市化水平的状态。４５岁这帮人出城的可能性是最大的，为什么？在城里折腾够了，装的东西装得很多了，他需要出去。

    在城里生活多的人，在城里得到的东西吸收到的东西最愿意，折腾够就出去了，而且最愿意出去，而且走得比较远。４０岁的动力就不如如此，二十多岁的小伙子刚刚毕业，在城里根本没有找到感觉，让他搬出去住比较困难，可能他有独特的职业，独特的工作，或者有非常独特的观念，受到冷酷人的影响，突然觉得那是时尚，比方一些画家，都是从四川农村安徽农村跑北京来，就跑到通州一住，他太独特的，很另类了，那叫另类，按照常规，我们属于传统经济和年龄有关系，比如６０岁的人在城里收获不多，这一辈子他们在城市物质生活营养很少，一辈子吃的肉很少，他们不太愿意，就让他吃菜不太行，同这个角度去研究，不同的年龄段的划分就很有意思，你得研究透。

    我们走完之后又讨论关于孩子的问题，有孩子没孩子，一个孩子两个孩子，对生活、对家庭，对环境差别认识很大。没有生孩子一种看法，在国外郊区的ＨＯＵＳＥ，带花园的ＨＯＵＳＥ基本上都是为孩子准备，一旦生孩子怎么搬出去，没有独立式的就来联体别墅，其实就是为孩子弄一个花园，没有孩子一定在城里，接触女孩子多一些，结了婚生了孩子，把孩子搁在园子里，孩子对花鸟鱼虫，对泥沙特别有感情，他就是一个动物，他得回到自己的状态里去，如果孩子到了小学又不太一样，小学阶段孩子成了社会人，他对泥沙不太有感情，他对周围的山水又有不同的看法。对区位和要求的不一样，家庭结构不同又找出很大的差异。

    工作的职业不太一样。我最近在北京西部一个研究楼盘的客户，发现有４０％左右的人吃皇粮，政府机关和事业单位的人占的比重很高，吃皇粮的比重很大。比如这群人的意识形态，项目的推广口号是很西洋，地中海风情，这不对，地中海风情，地中海风情是什么，一定感觉没有。我们最近提出来不是这个东西，我们提叫西山板块，海淀情节，人文亲情，谈这个中国的文化。大家一听都兴奋，都明白，一看就是同志来了，这个地方好像我应该待。一说地中海，来到这里都怕怕的，这是不是我应该我待的地方，又在附近，我得看一看，反而把他给推远了。这个主题、理念就错了。和职业构成，北京原来叫东富西贵，南贫北贱，旧城低密度住宅就分人群的，做生意人往东边跑，达官贵人往西边跑，从南城来一定不是贫民就是贱民，上海也很清楚，待在徐家汇上只脚，在杨浦那些地方您就是下只脚，一说您从哪来的？这些意识是古已有之。关于细分的划分，一个在研究整体的市场里边要注意善于运用这一套的思维方式来研究市场。在你的住宅的定位上体现这种气氛研究结果，最后找出这块地，我这个项目最合适的。

    为什么提这个？一个是处于刚才讲的由于整个市场的需要，社会生活演变的需要，另一方面，竞争的需要。全城就你一家做低密度住宅，没什么对手，还只能找你，包括现在又做一百八万，又作一千万，这些人牛了，谁都得找我，不找我不行，没有办法，我这个东西还行，要说旁边来一个专门沿着河盖一千万，没有两百万，东西做得不比他差，这帮人往那儿去就更清楚了。顺义的那个房子我从三十万一套做到一百万一套，当时牛，别人没办法竞争，我趁机把市场机会很好用了一下，把利润率做了，我现在做一定不敢这么做，我一定老老实实选准几个突破口强势出击，绝对不能笼统，海尔搞系列化，因为品牌，一出手刚开始搞电器，搞系列一定死。先通过电冰箱，过一个产品的强势做到强势之后才开始系列化，占领最高点，再做系列化。橘郡在一个产品强势再系列化，一出手就系列化什么都没有特点，每一个没有说法，你就是卖得最慢的。市场定位的细分化。

    第二个，产品定位差异化。产品不仅仅是建筑，构成房地产产品，建筑是其中的一部分，比如环境景观、设计、服务的氛围，包括营销符号，甚至它的名字这都是构成产品的一部分，因为都会影响到居住者的生活，构成它的生活的，都是房地产的产品。这方面的定位一定走差异化的道路。因为要分，细分必然最后要出现一个载体，市场就是细分产品的载体。出现标签，效果橘郡一看大家知道，橘郡是什么风格，我已经糊涂了，它的门口这个地方叫法国左岸，但是案名叫加州橘郡，现在来一个意大利和英格兰的风格，千万不要只做英格兰风格之类的，就找到一个标志，为我所需，什么好怎么往上放，但是要形成自己的特点，它还是有它的特点，整体性还是比较强的，整体性很鲜明，涂料都用一种系列的涂料，不是一个涂料，而是一种系列的涂料，上下用，不断延伸。一看整体性很鲜明，个性还是很鲜明的，标志性的效果已经体现出来。产品定义差异化的需求，在广阔的农村，一片郊野，要找到自己的家，你没有特色不行，找不到自己的定位。

    我现在经常在谈房子，谈规划要提到地标性的效果，这在销售也好，做房地产经常会出现这样的问题。比如说北京卖好的是什么，哪里的房子卖得好，一说起来国贸附近，国贸就是一个地标，燕莎商圈，燕莎就是一个地标，中关村也不知道说山前山后，实际上应该分成中关村商务区和产业区，山后才是产业区，北大附近或者清华附近，我在上海和北京万科就很痛苦，这个地方在哪儿，只有万科城市花园是地表，顺义后沙峪镇大家都听糊涂了，远远有一个机场，离五六公里，知道往机场方向走，走到哪儿拐一拐，没有地标效果，对它的操作带来很大的影响，这个影响不仅仅找路子不好找，对他整个的价格有很大的影响。国贸附近不光是找路的问题有巨大的经济能量和社会能量补充进来，造成房子巨大的价值差异。橘郡现在做完就成为亚北的新地标。我原来在燕莎参与过燕莎旁边的项目，当时在广告词里边就定位燕莎商圈的新地表，亚运村的远大中心的老总也是北京万科的老总张力，听我说完也用哪个，我叫亚运村新地标，亚运商圈新地标，也是一个写字楼，嘉里中心盈科中心都是一个新地标，地标说句更通俗一点的，是一个庄家，我也不喜欢中国，就是做庄的，您这个区域总得有一个或者有一个龙头老大，这片房子里他是龙头老大，大家都想当龙头老大，人成了地标你就成为龙头老大，产品定位的差异化有很多这样的需求。你可以说这个东西很虚荣，也可以说这个东西有内层深刻的需求，总性一点就是产品的需求，需要把产品做得有差异，只有差异才能形成特色，什么都有称为了万国博览会，你又不是上海的外滩，已经来不及，已经有一个外滩，您再做已经来不及的，像北京的民族园，凡是这么搞的都不行，都不如故宫长城，因为全世界只此一家，搞博览会，什么房子都搞一套，就是出不了名，没有地标效果，因为没有差异化，笼统，不鲜明。产品定位差异化要有，要有相应的品质的基础上的差异化，不能纯粹为了追求，差异化是系列的，他是由内而外的，使得一群人从舒适度上，从环境的布置，对他的感受上开始，为什么要给他做成橘郡很粗的，我很喜欢橘郡的理念，很粗，我不喜欢贴瓷砖，看橘郡很粗糙，像泥巴刷的，就很放松，贴瓷片很放松，回到家里很紧张。换一个人不一定这么想，我妈想瓷片很好，干净。色彩，我司机开着车进橘郡，我问他颜色色彩怎么样，不怎么样，他不喜欢，灰蒙蒙了。到了北京印象，色彩很强烈，这怎么样，哎这个好，我特别喜欢这种特别亮的颜色，让你特别紧张。我跟我的司机对色彩的感受对质感的感受有很大的差异。这一点仁者见仁，智者见智，产品有差异化，成为下一步住宅的很重要的房子，不要再幻想着面对全城多少多少人，你要找好自己的定。我们最近在研究北京北部的项目，第一个项目开发商的思路想做公寓，小多层的公寓，我们经过研究之后，认为公寓的思路问题很大，因为这个地方做小多层的客户来源第一个东部来不了，四千块钱，这个地方做公寓就是四千块钱的价格，四千元左右的在东部很多，机场沿线、京津塘等四千块钱很多，四千块钱房子１５０平米，６０万，首付１２万，每个月供四千块钱，一个人拿出三分之一供楼，还要养车，一个车一个月得一千多，还要养房子一个月得上千，这个东西六千多去的，养孩子，一个月得两千多，八九千去了，还得吃饭，得一万多，这个家庭月收入得一万五千块钱左右，一万五千块钱才得买得起一套小公寓，一万五千块钱这群人在国贸很多，在ＣＢＤ很多，就是大的外资，效益好的公司里的主管和效益中等的部分经理这群人很重要，或者重要的工程师可能有一万块钱。但是在亚运村这个区域很少，这个地方要么就是更有钱的老板，要么就是一般的支援，一个月五千三千，恰恰缺这么一个层次的，在这个地方做非常危险。要吸引ＣＢＤ的不太现实，没有道理不到东边走，跑到北面来，西边来不了，被西边创业者家园，吸引亚运村就没有这群人，不是没有，很少，量起来，六百套房子恐怕卖五年，一年等待１２０个客户，那就不行的，我们建议不要这么做，这样的差异很鲜明。

    我们现在研究产品现在比较集中在外观，看得见的地方，建筑首先是空间的问题，对空间的理解，如何和你的目标人群结合起来。比如孩子的问题，中国传统社会里的孩子和中国现代家庭中产阶级的孩子的家庭地位是不一样的，包括和美国和欧洲的孩子都不一样，我们的孩子都是小皇帝，是太阳，是中心，是我们的上帝，我过去的一些实践里，我探讨国外孩子的问题，我提出儿童书房的概念，全世界没有像中国的孩子这么特殊的家庭地位，在建筑上围绕这个做这个很正常很影响的，下面我会展开这样的尝试做这个，怎么给孩子提供这样一个天空，除了花园以外，研究这个人群。蓝领阶层虽然很重视，顾不上，上层社会满足很好，孩子大了，送英国美国读书得了，这个阶层３５岁４０岁这批人孩子还小，就在家里待，这些人怎么给他创造很好的空间，户型除了面宽，除了材料，别的就没有什么创意了，我觉得有很多东西可以。只要知道那群人是什么人，就可以发展出很强烈的需求，最强烈的需求是孩子，怎么让他的孩子生活得非常幸福，生活得非常快乐，这里边可以给建筑师提很多的要求，你给我做出这样的要求。让他创意，美国的建筑师的哪知道中国的孩子有这么高的家庭地位，他也不知道，中国的传统以前也不习惯，所以需要有很多的研究。经过研究之后，创造性提出一些东西来，这些东西也可能将来被复制。

    第三个问题，关于开发的区域集中化。低密度住宅我认为它的发展方向会相对集中，早期因为项目个案很少，一个两个，全城就那么几个，随着低密度住宅越来越成为市场的重要的组成部分，在整个的市场板块里头占的比重越来越高的部分，它的发展趋势是相对集中。比如说这里边又分成两种，高档的高定位的郊区低密度住宅会紧紧围着不可替代的自然资源，比如说，山水园林非常优质的自然景观。比如说在北京西山、温榆河、小清河、河边、山边这是发展高档低密度住宅主要的场所，要离开这种地方，卖两千多美金，你就得小心了，你得赶快跑，你跑不掉就惨了，现在卖还有人买。有很多的公司不知道怎么搞的，我听到十几个发展商就干豪宅，什么地方都想豪一把，因为有足够的自信，底气很足，问题您的地不适合做这个，拿金子打造一个房子就叫豪宅，豪宅有很多的市场区分，会逐步到自然资源那儿，不可再生，这个趋势相对集中是很清楚的。像城区的住宅豪宅定位主要集中在，一条是西有昆玉河东有亮马河，北京发展大面积的豪宅主要的场所，都因为有优质的竟敢。京昌线的豪宅定位很危险，我觉得挖人工湖不足以产生豪宅的价值，人工湖是可以复制的，得需要一些不可复制的资源。京昌路挖一个人工湖，我有两个朋友，一个已经退掉了，七八百万，另外一个在入住之前和我商讨退不退，他们违约了，我要退获得五十万的赔偿金，还有一个找我说要卖的，就是不想进去，看到在销售过程当中很兴奋，住进去那一刹那犹豫了，我是不是应该把自己搁在这个圈子里头来，他这时候发现这个地方的魅力不够了，这个地方的吸引力不够，没有找到对不上号的别墅，如果在西山边上很好，很容易就找到这种感觉了。所以这个很危险，所谓天时就是天然的地方。

    高标准的高定位的住宅和集中在一些区域。中档的或者是中低档这一类也会集中，集中到哪里呢？北京现在叫边缘集团会相对集中，这种集中的原因是什么呢？主要有两个方面的原因，一个是有轨交通或者高速干道方向集中，郊区住宅交通是生命线，交通要是断了，和城市就失去的联系，这是很要命的。时间长了有轨交通，以后北京的高速路都会堵车，一到上下班高峰期肯定会堵车，德国也好已经出现了，出现逆城市化，郊区的人纷纷搬回城里，因为上下班时间太长了。我去法国的的时候，每天往城里跑，早上花两个小时，跑到快十点到了巴黎，很累很累，每天在路上很多车慢慢地开，大家会受不了，北京的车辆发展速度会受不了的，时间长了还要要有轨交通，在有轨交通边上发展成片的低密度住宅。第二个由于生活设施的问题，不能只靠一套房子过日子，还需要城市，城市是什么？一堆人一堆设施，和很多人打交道，要不然大家不在农村待着挺好，来城里干什么，我今天来这里因为有这么多人，可以交流，一下子认识这么多朋友，人就是需要交往，社会的本质就是交往，如果不交往的话，那不是人。他要有生活氛围，要有人群，第二个设施。因为人多了，设施就搞得起来，一户两户开一个店铺没办法，人聚集了有超市、沃尔玛、医院、学校、酒吧都来了，为什么不在家里喝酒，跑到酒吧，因为那里头有一群在那里喝，其实就坐在那儿干喝，有时候不跟朋友聊，而且吵话说不出来，大家坐在那儿耗时间，所以叫泡吧，跟人群有关系，有一群人，生活设施的形成跟集聚效益有关系，孤零零一个地方一片地盖三百亩，五年之后卖二十万根本卖不出去。万科当时卖得很好，五年之后空港城搞出来之后，能不能好？我在的时候７５万，现在６０万挂一年没人买。大家在一起走，走市场细分，产品差异，大家找到自己的市场，不要把地价付得太急，资金链一断，康城没问题，土地方要的钱足够付，地放在手里，地是在升值的，周边环境越来好，地价越来越高，房价越来越高。

    第四个，资源整合精英化。低密度住宅开发的弹性特别大，北京郊区的房子卖多少钱？便宜１０００多人民币，贵的３０００美金，２０００多美金，在顺义一墙之隔，我们卖五千，人家卖两千。我们几公里一千多美金两千多美金也有，弹性很大，市场区间特别大。城里一块地盖出六千和三万美金的，不太容易，在城里这个地方，在什么地方，弹性比较差，差一两千可以，差多了就有问题，农村是一个广阔的天地，在那里是大有作为，你要盖多少自己好好想，给你的空间是比较大的。因为空间大，所以整个的操作对整个项目的结果有重大的影响。
 

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