| 规划设计创新与物业价值提升（EMBA速记稿） |
| -----课程讲义----- |
| （专业方向：行业管理与工程 房地产） |
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各位下午好！今天我想讲两个方面的内容。第一个，规划设计和价值的提升，从市场的角度，开总是国内非常有影响的规划专家。规划设计的市场兑现的方式和实例，上海比较成功的优秀的案例做一些分析。
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第一个，观念上怎么理解，怎么实现产品盈利？这是非常核心的市场问题。讨论这样一个规划设计也好，讨论市场消费也好，讨论企业的盈利也好，包括物业附加值的兑现也好，实际上本身的方面有两个问题。第一个，在什么样的背景下做。第二个，怎么样实现产品的附加兑现或者讲我们的开发利润兑现。首先向大家简单分析一下，我们现在处于的市场背景，一个非常重要的市场背景。
有几个非常简单的现象，每个企业都面临这样的问题。第一个未来的市场的物业成本会越来越高，成本的同类化会越来越高，使得原来非市场化的运行模式会有一定的问题。当时上海十二家进入百强企业，几乎被市场淘汰，为什么是这个道理，当初这样一个房地产的市场，实际上不是一个真正的房地产，它还是在计划经济诞生的计划经济的产物，经过十几年以后，今天的市场会越来越规范，政策的规范非常简单提到物业主要是成本价格，主要是土地价格。再过几年物业会越来越降低，基本上都很难有这样的差异，我们的每个地方的建安产品有差异的，同一区域的建安成本差异很小。
企业对市场的理解用差异，五六年前有很多的发展商对产品的把握程度外立面也好，环境也好，功能也好，差异非常大，经过五六年、七八年的发展，一般的发展商经过两三个项目以后，基本上都能理解和把握这样一个基本的元素。运作成本房地产拉开非常大的差距已经很难了。
三四年以前，四五年以前，同一个地段做产品价格会拉得非常大，在今天这个市场里面，除了一些个案，别墅市场，成长时间并不长，特别是北京、上海、广州对产品的把握差不多。
第三个，看一下我们的产品，产品越来越像，不同时期的产品越来越像，产品同类化的现象非常明显，加上我们的客户又是比较相近的。在这样四个背景下，我们一个企业怎样拓宽我们的产品，如何兑现我们的价值？所谓的共性和个性怎么达到平衡？这是非常大的问题，不是请几个设计师或者代理商就能解决的，深度越来越深，高度越来越高。实际上提出房地产开发深度的问题，不是简单的形态的问题，要使得我们的规划设计市场销售在具有共性基础上能够富有个性，实际上并不是非常简单的问题，是一个非常复杂的问题。我们企业在这样的背景下，我们的盈利点的优势。
第一个，我们要形成开发链和资源的问题，这是非常关键的。我们的地产公司，大一点的有四五十个人，小的话十几个人，超过一百人的企业并不多，我们不可能自己成立物业管理公司，自己成立营销公司自己成立广告公司，我们成立施工队伍，实际上是开发的整合，谁有能力把这样的资源整合得好，开发平台搭得好，谁盈利就大，谁的利润兑现得多总量就会大。第一个，开发整合的基本道理。我们能不能把我们的物业管理单位，我们的营销单位、施工队伍、园林等整合在一起。这一块资源的整合是体现房地产开发非常重要的手段。
第二个，前期规划和物业，我一直强调从四五年前我一直在报纸杂志谈这个观点，提出基本的道理，我们讲物业。一个优秀的物业并不是讲非常随意出来，需要非常深刻，仔细的通过数据和经验合成的综合性的理念。就像孩子在没有出生以前的胎教问题。前期规划这一块可以把我们的产品方向定位它的个性。原来有不少的地方规划好以后怎么销售，怎么推这个东西？现在应该把重心放在前期规划，这是决定未来市场竞争的核心问题，是我们的物业在市场竞争最核心的能力，所以要重视前期规划，我一直强调基本的市场规则。当机会来了，不断创造一个创意给你，十月份开盘，很多市场数据都非常粗浅，一旦进入施工期销售来不及调整规划，从观念上，必须从习惯上面，从提高物业的市场未来竞争方面，是房地产竞争最核心的部分，也是物业在市场上能不能有竞争能力最本质的内容。
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